Jedna od glavnih karika u području upravljanja stambenim zgradama je upravitelj zgrade. O upravitelju zgrade u Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima govori se na više mjesta. Načelno možemo reći da se, s jedne strane, o njemu govori u dijelu toga Zakona koji uređuje vlasništvo posebnog dijela nekretnine i, s druge strane, u dijelu Zakona koji uređuje odnose među suvlasnicima stambenih zgrada koji se primjenjuju dok oni svoje odnose ne urede u skladu s pravilima o vlasništvu posebnog dijela nekretnine (tzv. prijelazni režim).
Konkretnije, člankom 44. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je da suvlasnici mogu suglasno povjeriti upravljanje stvari određenoj osobi kao upravitelju, koji će djelovati kao njihov opunomoćenik. Za upravitelja mogu izabrati jednog ili nekolicinu između sebe, a mogu upravljanje povjeriti i bilo kojoj drugoj poslovno sposobnoj fizičkoj ili pravnoj osobi.
Nadalje, odredbom članka 378. istog Zakona (koji se, prema članku 374. toga Zakona primjenjuje na odnose suvlasnika dok oni svoje odnose ne urede sukladno odredbama glave 4. trećega dijela toga Zakona, odnosno dok se ne uspostavi vlasništvo posebnog dijela nekretnine), propisano je da su suvlasnici nekretnine dužni poslove upravljanja nekretninom povjeriti upravitelju u skladu s ugovorom kojeg s tim upraviteljem sklapaju, s tim da upravitelj može biti fizička ili pravna osoba upisana za obavljanje tih poslova.
Navedene dvije odredbe sadržajno su slične, jer obje propisuju mogućnost i fizičkoj i pravnoj osobi da bude upravitelj zgrade. Međutim, članak 378. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima za upravitelja zgrade postavlja još jedan dodatan uvjet, a to je da se radi o osobi koja je registrirana za obavljanje poslova upravljanja stambenim zgradama.
Koliko je nama poznato, u praksi se, bez obzira radi li se o upravljanju stambenom zgradom na kojoj je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela nekretnine ili o zgradi u kojoj to vlasništvo još nije uspostavljeno, ne dopušta da poslove upravitelja zgrade obavlja fizička osoba koja nije registrirana za obavljanje djelatnosti upravljanja stambenim zgradama.
Prema sudskoj praksi, ta mogućnost ne postoji niti za neke pravne osobe. Naime, udruga građana ne može obavljati djelatnost upravljanja stambenim objektima prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.
Takvo stajalište izraženo je u Odluci Upravnog suda Republike Hrvatske, br. Us-9296/2005 od 14. listopada 2009.
U obrazloženju te odluke, kao ključno je navedeno:
„Ocjenjujući zakonitost osporenog rješenja Sud nalazi da njime nije povrijeđen zakon na tužiteljevu štetu. Prema odredbama članka 7. Statuta udruge vlasnika stanova "S." između ostaloga, propisana je kao djelatnost Udruge upravljanje stambenim objektima u skladu sa Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Tužitelj se poziva na odredbe iz Zakona o udrugama (Nar. nov., br. 88/01 – čl. 5.) prema kojem udruga može obavljati djelatnosti kojima se stječe prihod bez namjere stjecanja dobiti, što se ne odnosi na poslove koje treba obavljati osoba (pravna ili fizička) u svojstvu upravitelja prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima jer ih upravitelj obavlja kao svoje zanimanje radi stjecanja dohotka odnosno dobiti. Budući da se radi o poslovima koji se obavljaju na komercijalnoj osnovi, dolazi u obzir jedino upis takve fizičke ili pravne osobe u obrtni ili sudski registar. Navedene poslove ne može obavljati Udruga kao neprofitna organizacija u smislu odredbi iz članka 2. Zakona o udrugama (Nar. nov., br. 88/01 i 11/02).“