Dopis svim sudovima u RH Ministarstvo pravosuđa dostavilo je 3. listopada 2011., KLASA: 011-01/11-01/55 URBROJ: 514-03-03-02/1-11-2, kao objašnjenje pojedinih odredbi Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o prostornom uređenju i gradnji te Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim građevinama, a izradilo ga je Ministarstvo zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva i dostavilo ga Ministarstvu pravosuđa 28. rujna 2011. (Klasa: 360-01/11-01-01/218 Urbroj: 531-01-11-1).
Stupanjem na snagu Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o prostornom uređenju i gradnji (NN 90/11) te Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim građevinama (NN 90/11), pojavila su se u pojedinim zemljišnoknjižnim odjelima određena pitanja u vezi s upisom građevina u zemljišne knjige i uknjižbom prava vlasništva na zgradama. Kako ona proizlaze iz nerazumijevanja dijela zakonskih odredbi, Ministarstvo zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva, na temelju zaključka sastanka održanog 22. rujna u Ministarstvu pravosuđa na kojem su sudjelovali predstavnici Ministarstva zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva, Ministarstva pravosuđa, Zemljišnoknjižnog odjela Općinskog suda u Zagrebu i Državne geodetske uprave, izradilo je pojašnjenje koje bi se trebalo koristiti prilikom donošenja odluka u zemljišnoknjižnom postupku.
Prema stajalištu Ministarstva zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva, potpuno je krivo tumačenje da se odredbama Zakona o prostornom uređenju i gradnji tj. njegovom najnovijom izmjenom iz kolovoza ove godine svaka građevina upisana u zemljišnoj knjizi bez zabilježbe da je priložen akt za njezinu upotrebu smatra nezakonitom te da se suprotno mora dokazivati. Zabilježba u zemljišnoj knjizi da je za građevinu priložen akt za njezinu uporabu, kao niti postojanje samog akta za uporabu građevine, prema važećim zakonima nije uvjet za promet nekretnina (građevine i/ili zemljišta na kojemu je građevina izgrađena).
Odredbe članka 268.a stavka 2. Zakona o prostornom uređenju i gradnji znače da je prilikom prometa zgrade za koju u zemljišnoj knjizi nije stavljena zabilježba o aktu za uporabu u svrhu uknjižbe prava vlasništva na temelju kupoprodajnog ugovora potrebno dokazati da je zgrada zakonita, a što se prema Zakonu o prostornom uređenju i gradnji dokazuje predočenjem građevinske dozvole, drugog akta na temelju kojega je zgrada izgrađena, akta za uporabu zgrade, odnosno pozivanjem na odredbu zakona kojom je zgrada izgrađena bez akta za građenje izjednačena sa zgradom izgrađenom na temelju zakona.
S obzirom na to da odredbe članka 94. i 116. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o prostornom uređenju i gradnji i odredba članka 22. Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama, imaju utjecaj na postupanje u zemljišnoknjižnim predmetima, Ministarstvo zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva predlaže da se objašnjenje koristi prilikom donošenja odluka u zemljišnoknjižnom postupku.
U predmetnom objašnjenju Ministarstva zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva navedeno je sljedeće:
10. kolovoza 2011. stupili su na snagu Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o prostornom uređenju i gradnji (u nastavku: ZID ZPUG) i Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (u nastavku: Zakon o postupanju). Ovi zakoni, uz ostalo, sadrže odredbe koje su od utjecaja na promet nekretnina i čija je provedba u djelokrugu zemljišnoknjižnih odjela općinskih sudova.
Zbog učestalih upita građana u vezi s provedbom spomenutih odredbi i različitog postupanja zemljišnoknjižnih odjela s tim u vezi, postupajući na temelju članka 38. podstavka 2. i 7. Zakona o sustavu državne uprave, a u svrhu osiguravanja ujednačene provedbe navedenih zakona na cijelom području Republike Hrvatske u nastavku dajemo objašnjenje spomenutih odredbi zakona te vas molimo da s istim upoznate zemljišnoknjižne odjele svih sudova.
Spomenuti upiti građana i nejednako postupanje zemljišnoknjižnih odjela odnose se na provedbu odredbi članka 22. Zakona o postupanju i odredbi članka 94. i 116. ZID ZPUG-a.
Zabrana otuđenja nezakonito izgrađenih zgrada i posljedica nedostatka pozitivne zabilježbe
Iz spomenutih odredbi zakona proizlazi da je zabranjeno otuđenje i provedba prava vlasništva nezakonito izgrađene zgrade i zemljišta na kojemu je takva zgrada izgrađena, a ne zgrade, odnosno zemljišta za koju u zemljišnoj knjizi nije stavljena zabilježbe o aktu za uporabu zgrade ili za koju nije izdan akt za uporabu. Budući da je predmnijeva propisana citiranim odredbama ZID ZPUG-a, prema kojoj se građevina upisana u zemljišnoj knjizi bez zabilježbe da je priložen akt za uporabu građevine smatra izgrađenom bez akta na temelju kojega se može pristupiti građenju građevine i bez akta za uporabu iste, oboriva tj. da je u takvom slučaju dopušteno dokazivati suprotno, upis takve (pozitivne) zabilježbe u zemljišnoj knjizi predstavlja samo jedan od mogućih dokaza o zakonitosti građevina.
Naime, u smislu Zakona o prostornom uređenju i gradnji, Zakona o postupanju i uvjetima gradnje radi poticanja ulaganja i Zakona o postupanju, zakonito izgrađena građevina je svaka građevina izgrađena na temelju akta za građenje, odnosno koja je zakonom izjednačena s takvom građevinom, a ne samo ona građevina koja u zemljišnoj knjizi ima upisanu spomenutu pozitivnu zabilježbu.
Slijedom navedenog, da bi se u zemljišnoj knjizi provela promjena vlasništva nastala otuđenjem na zgradi upisanoj u zemljišnoj knjizi bez spomenute pozitivne zabilježbe ili na zemljištu na kojemu je izgrađena zgrada koja nije upisana u zemljišnoj knjizi (vidljivo iz isprave o otuđenju ili kulture u listu A „izgrađeno zemljište"), predlagatelj upisa mora priložiti dokaz o zakonitosti zgrade.
Dokazom da je zgrada zakonita prema Zakonu o prostornom uređenju i gradnji, Zakonu o postupanju i uvjetima gradnje radi poticanja ulaganja i Zakonu o postupanju, smatraju se svi akti izdani za građenje, uporabu ili ozakonjenje („legalizaciju") zgrade izdani na temelju tih zakona, ili na temelju ranije važećih zakona koji su uređivali upravno područje gradnje te akti i dokumenti propisani Zakonom o prostornom uređenju i gradnji kojima se nezakonito izgrađena zgrada izjednačava sa zakonito izgrađenom zgradom.
To su posebice:
a) Akti za građenje: građevinska dozvola, rješenje o uvjetima građenja, potvrda glavnog projekta, rješenje za građenje, građevna dozvola, lokacijska dozvola kojom se dozvoljava građenje, građevna dozvola za jednostavne građevine rješenje o uvjetima uređenja prostora;
b) Akti za uporabu: uporabna dozvola, završno izvješće nadzornog inženjera, uvjerenje za uporabu, potvrda upravnog tijela nadležnog za poslove graditeljstva da se za uporabu građevine ne izdaje akt za uporabu, dozvola za uporabu;
c) Akti za ozakonjenje: rješenje o izvedenom stanju (izdano na temelju Zakona o postupanju), rješenje o izvedenom stanju (izdano na temelju ZPUG-a), potvrda izvedenog stanja;
d) Akti i dokumenti kolima se nezakonito izgrađena zarada izjednačava sa zakonito izgrađenom:
- uvjerenje katastarskog ureda, odnosno Središnjeg ureda Državne geodetske uprave iz članka 330. stavka 2. ZPUG-a da je zgrada izgrađena do 15. veljače 1968. godine,
- uvjerenje upravnog tijela nadležnog za poslove graditeljstva iz članka 330. stavka 3. ZPUG-a da je zgrada izgrađena do 15. veljače 1968. godine,
- dokumenti iz članka 332. stavka 1. ZPUG-a: projekt prema kojemu je građena ili snimku postojećeg stanja građevine, preslika katastarskog plana s ucrtanom građevinom ili geodetski situacijski nacrt stvarnog stanja (situaciju) za izgrađenu građevinu na građevnoj čestici, dokaz da je građenje, odnosno rekonstrukcija građevine provedena u sklopu projekta obnove ratom oštećenih ili porušenih kuća Ministarstva za javne radove, obnovu i graditeljstvo ili Ministarstva kulture (ugovor o obnovi, akt tijela državne vlasti, zapisnik o primopredaji građevine i drugo),
- dokumenti iz članka 332. stavka 2. ZPUG-a: potvrda da je građevinska dozvola ili drugi odgovarajući akt uništen ili da je nedostupan uslijed prirodne nepogode, ratnih i drugih razaranja, djelovanja ili događaja, snimka postojećeg stanja građevine i preslika katastarskog plana s ucrtanom građevinom ili geodetski situacijski nacrt stvarnog stanja (situacija) za izgrađenu građevinu na građevnoj čestici.
- dokumenti iz članka 332. stavka 3. ZPUG-a: snimka postojećeg stanja, preslika katastarskog plana s ucrtanom građevinom ili geodetski situacijski nacrt stvarnog stanja (situacija) za izgrađenu građevinu na građevnoj čestici i dokaz da je građevina kupljena u svrhu stambenog zbrinjavanja u smislu Zakona o područjima posebne državne skrbi.
Prilikom dokazivanja navedenim aktima, odnosno dokumentima da je zgrada zakonito izgrađena u svrhu promjene vlasništva u zemljišnim knjigama, predlagatelj upisa ne mora priložiti potvrdu da u vezi s tom građevinom nije u tijeku postupak građevinske inspekcije jer ta potvrda prema spomenutim zakonima ne predstavlja dokaz da je zgrada zakonito izgrađena.
Također, mišljenja smo da je opisani način dokazivanja zakonitosti zgrade jednak za sve zgrade, bez obzira postoji li u zemljišnim knjigama zabilježba da građevinska i/ili uporabna dozvola nije priložena ili ta zabilježba ne postoji.
Akti za uporabu građevine koji se upisuju u zemljišne knjige i na temelju kojih se briše zabilježba da građevinska i/ili uporabna dozvola nije priložena
Vezano, pak, za provedbu odredbe članka 116. stavka 1. ZID ZPUG-a kojom je uređeno stavljanje zabilježbe da je priložen akt za uporabu građevine koja je upisana u zemljišnoj knjizi, odnosno koja se u istu upisuje, skrećemo pozornost da se pod odgovarajućim aktom za uporabu građevine kojega vlasnik građevine prema odredbi stavka 2. istoga članka prilaže uz zahtjev za stavljanje zabilježbe podrazumijevaju akti navedeni u odredbi stavka 5. toga članka.
To su posebice:
a) Akti za uporabu: uporabna dozvola, završno izvješće nadzornog inženjera, uvjerenje za uporabu, građevinska dozvola (pravomoćna), odnosno drugi odgovarajući akt izdan do 19. lipnja 1991. s potvrdom građevinske inspekcije da nije u tijeku postupak građevinske inspekcije izdanom na temelju članka 331. stavka 2. ZPUG-a, potvrda upravnog tijela nadležnog za poslove graditeljstva da se za uporabu građevine ne izdaje akt za uporabu, dozvola za upotrebu;
b) Akti za ozakonjenje: rješenje o izvedenom stanju (izdano na temelju Zakona o postupanju), rješenje o izvedenom stanju (izdano na temelju ZPUG-a), potvrda izvedenog stanja;
c) Akti i dokumenti kojima se nezakonito izgrađena zgrada izjednačava sa zakonito izgrađenom:
- uvjerenje katastarskog ureda, odnosno Središnjeg ureda Državne geodetske uprave iz članka 330. stavka 2. ZPUG-a da je zgrada izgrađena do 15. veljače 1968. godine,
- uvjerenje upravnog tijela nadležnog za poslove graditeljstva iz članka 330. stavka 3. ZPUG-a da je zgrada izgrađena do 15. veljače 1968. godine,
- dokumenti iz članka 332. stavka 1. ZPUG-a: projekt prema kojemu je građena ili snimku postojećeg stanja građevine, preslika katastarskog plana s ucrtanom građevinom ili geodetski situacijski nacrt stvarnog stanja (situaciju) za izgrađenu građevinu na građevnoj čestici, dokaz da je građenje, odnosno rekonstrukcija građevine provedena u sklopu projekta obnove ratom oštećenih ili porušenih kuća Ministarstva za javne radove, obnovu i graditeljstvo ili Ministarstva kulture (ugovor o obnovi, akt tijela državne vlasti, zapisnik o primopredaji građevine i drugo),
- dokumenti iz članka 332. stavka 2. ZPUG-a: potvrda da je građevinska dozvola ili drugi odgovarajući akt uništen ili da je nedostupan uslijed prirodne nepogode, ratnih i drugih razaranja, djelovanja ili događaja, snimka postojećeg stanja građevine i preslika katastarskog plana s ucrtanom građevinom ili geodetski situacijski nacrt stvarnog stanja (situacija) za izgrađenu građevinu na građevnoj čestici
- dokumenti iz članka 332. stavka 3. ZPUG-a: snimka postojećeg stanja, preslika katastarskog plana s ucrtanom građevinom ili geodetski situacijski nacrt stvarnog stanja (situacija) za izgrađenu građevinu na građevnoj čestici i dokaz da je građevina kupljena u svrhu stambenog zbrinjavanja u smislu Zakona o područjima posebne državne skrbi.
Građevine upisane u zemljišne knjige do 20. studenoga 1992. ili od 1. listopada 2007.
Imajući u vidu sve navedeno i činjenicu da je prema zakonima koji su uređivali upravno područje gradnje u određenim razdobljima prilaganje akta za uporabu građevine bio uvjet za upis građevine u zemljišnu knjigu pa sud raspolaže tim aktom jer se isti nalazi u zbirci isprava, mišljenja smo da prilikom promjene vlasništva nastale otuđenjem na nekretnini na kojoj je u zemljišnoj knjizi upisana zgrada bez spomenute pozitivne zabilježbe predlagatelj ne mora priložiti dokaz o zakonitosti zgrade ako je ista upisana:
- u zemljišnu knjigu do 20. studenoga 1992. (21. studenoga 1992. stupio je na snagu Zakon o građenju, NN 77/92, koji više nije propisivao dozvolu za upotrebu kao uvjet za upis građevine u zemljišne knjige),
- u katastar ili zemljišnu knjigu od 1. listopada 2007. (1. listopada 2007. stupio je na snagu danas važeći ZPUG koji upis građevina u katastar uvjetuje aktom za uporabu).
U takvim slučajevima, mišljenja smo, dovoljno je pozvati se na akt za uporabu građevine koji je bio priložen prilikom upisa zgrade, a koji se nalazi u zbirci isprava.
Iz istih razloga mišljenja smo da uz zahtjev za stavljanje zabilježbe da je priložen akt za uporabu građevine koji se podnosi prema odredbi članka 116. stavka 1. ZID ZPUG-a za građevinu upisanu u zemljišnu knjigu do 20. studenoga 1992. ili od 1. listopada 2007., nije potrebno priložiti odgovarajući akt za uporabu građevine, kako je to propisano stavkom 2. navedenog članka, već je dovoljno pozvati se na taj akt koji se nalazi u zbirci isprava.