Nedavno je donesen novi Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN br. 125/11), koji je stupio na snagu 15. studenoga 2011. Jedno od pitanja koje uređuje je i davanje u zakup poslovnih prostora u vlasništvu pravnih osoba javnog prava ili osoba u njihovom vlasništvu. U odnosu na ranije važeći Zakon o zakupu i prodaji poslovnoga prostora (NN br. 91/96, 124/97, 174/04 i 38/09), novi Zakon ta pitanja uređuje ponešto drugačije.
Tako je člankom 6. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora propisano da se poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske i jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave te pravnih osoba u njihovu vlasništvu ili pretežitom vlasništvu daje u zakup putem javnoga natječaja. Iznimno, ugovor o zakupu poslovnoga prostora sklapa se bez javnog natječaja kada ga sklapaju međusobno Republika Hrvatska i jedinice lokalne samouprave, odnosno jedinice područne (regionalne) samouprave te pravne osobe u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno pravne osobe u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, ako je to u interesu i cilju općega, gospodarskog i socijalnog napretka njezinih građana.
Također, iznimno od obveze provođenja javnog natječaja, zakupodavac će sadašnjem zakupniku poslovnoga prostora koji u potpunosti izvršava obveze iz ugovora o zakupu, najkasnije 60 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme, koje ne smije biti dulje od 5 godina. Ako sadašnji zakupnik ne prihvati ponudu u roku od 30 dana, zakupni odnos je prestao istekom roka na koji je ugovor sklopljen, a zakupodavac će, nakon stupanja u posjed tog poslovnoga prostora raspisati javni natječaj za davanje u zakup poslovnoga prostora u kojem početni iznos zakupnine ne može biti manji od iznosa zakupnine koji je ponuđen sadašnjem zakupniku, ako će se u prostoru nastaviti obavljanje iste djelatnosti. Treba još naglasiti da je ugovor o zakupu sklopljen protivno odredbama članka 6. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, ništetan.
U slučaju da se ugovor o zakupu poslovnog prostora sklopi mimo kogentnih zakonskih odredbi o dužnosti provođenja javnog natječaja, takav ugovor s uspjehom će se moći osporiti na sudu. U vezi s postavljanjem tužbenog zahtjeva u takvoj parnici ističemo jedan zanimljiv primjer iz sudske prakse.
Radi se o Odluci Vrhovnog suda Republike Hrvatske, broj Rev-312/2007-2 od 29. travnja 2009. Odluka je donesena u primjeni danas nevažećeg Zakona o zakupu i prodaji poslovnoga prostora, međutim, kako su odredbe o dužnosti provođenja javnog natječaja prilikom davanja poslovnog prostora u zakup, i posljedicama kršenja tih odredbi, u bitnom identične i u danas važećem Zakonu, ova sudska praksa aktualna je i danas.
U obrazloženju te odluke među ostalim je navedeno:
„U odnosu na glavnu stvar prvostupanjski sud zauzeo je pravno stajalište da tužitelj ne može poništavati postupak provedbe javnog natječaja, te s tim u vezi odluke o prihvatu najpovoljnije ponude jer takva mogućnost ne proizlazi iz odredaba Zakona o zakupu i prodaji poslovnog prostora ("Narodne novine", broj 91/96 i 124/97 – dalje: ZZPP). Prvostupanjski sud smatra da temeljem čl. 6. st. 7. ZZPP-a u slučaju eventualnih povreda pravila u postupku i načinu davanja poslovnog prostora u zakup, strankama pripada isključivo pravo tražiti od suda utvrđenje ništavim ugovora o zakupu. Drugostupanjski sud prihvaća da se ne može pobijati javni natječaj koji ponuditelja poziva na ponudu pod objavljenim uvjetima te da bi se eventualno mogla pobijati odluka povodom natječaja, ali ne i u slučaju kad se traži utvrđenje ništavim ugovora sklopljenih na temelju provedenog natječaja i odluke o odabiru najpovoljnijeg ponuđača, jer u tom slučaju zapravo ne postoji pravni interes tužitelja, jer se isti ostvaruje utvrđenjem ništavosti samih sklopljenih ugovora.(…)
U odnosu na revizijski razlog pogrešne primjene materijalnog prava, tužitelj u bitnom smatra i zauzima pravno stajalište da ako su ništavi ugovori o zakupu, sklopljeni temeljem donesene odluke o odabiru najpovoljnijeg ponuđača i provedenog natječaja, da su ništavi i sâm natječaj i odluka u svezi s natječajem. Takvo pravno stajalište je pogrešno, i ovaj sud u cijelosti prihvaća da ZZPP predviđa mogućnost pravne zaštite samo na način da se može utvrđivati da je ugovor o zakupu ništav, a to proizlazi iz odredbe čl. 6. st. 7. ZZPP-a koja određuje da je ništav ugovor o zakupu koji je sklopljen suprotno čl. 6. ZZPP-a. Provođenje natječaja te donošenje Odluke o prihvatu ponude i sklapanju ugovora o zakupu poslovnog prostora, akti su poslovanja koji se kao takvi ne mogu izravno utvrđivati ništavim, već samo Ugovor o zakupu poslovnog prostora koji bi bio sklopljen nakon provođenja natječaja i donošenja odluke o prihvatu ponude i sklapanju ugovora.
Stoga navodi tužitelja u reviziji, u odnosu na pogrešnu primjenu materijalnog prava, nisu osnovani. U konkretnom slučaju ne radi se o pojedinačnom aktu državne uprave i tijela koji imaju javne ovlasti, već o aktu poslovanja gdje je sudska zaštita osigurana temeljem odredbe čl. 6. st. 7. ZZPP-a. Stoga se pogrešno tužitelj poziva na odredbu čl. 19. Ustava Republike Hrvatske ("Narodne novine", broj 41/01 i 55/01). Ne može se prihvatiti niti tumačenje tužitelja da bi eventualno bio osnovan tužbeni zahtjev za poništaj natječaja i odluke u svezi s natječajem iz razloga što je tužitelj povukao taj tužbeni zahtjev nakon što su sklopljeni Ugovori o zakupu, dakle zbog okolnosti nastalih nakon podnošenja tužbe, te da je takav zahtjev osnovan do trenutka povlačenja tužbe, a kojem povlačenju su se tuženi protivili pa su o tome meritorno odlučivali nižestupanjski sudovi. Potpuno je nebitno jesu li sami Ugovori o zakupu sklopljeni ili ne, jer se prema pravnom shvaćanju ovog suda pravna zaštita može uvijek ostvarivati jedino utvrđenjem ništavosti samih Ugovora o zakupu (čl. 6. st. 7. ZZPP-a). Stoga, nije osnovan niti revizijski razlog pogrešne primjene materijalnog prava u odnosu na glavnu stvar.“
Dakle, dopušteno je zahtijevati utvrđenje ništavosti ugovora o zakupu poslovnog prostora, ali ne i postupka provedbe javnog natječaja za davanje poslovnog prostora u zakup.