Zemljišnoknjižni sudovi svakodnevno se susreću s različitim vrstama zabilježbi koje imaju svoje specifičnosti i različito utječu na sadržaj knjižnog prava i na mogućnost daljnjeg upisa u zemljišnim knjigama nakon upisane zabilježbe. Pojam zabilježbe kao instituta članak 30. stavak 4. Zakona o zemljišnim knjigama definira kao upis kojim se čine vidljivim mjerodavne okolnosti za koje je zakonom određeno da ih se može zabilježiti u zemljišnim knjigama, te se njome mogu osnivati određeni pravni učinci kad je to predviđeno zakonom.
Zabilježbom se u zemljišne knjige upisuju osobni odnosi nositelja knjižnih prava i pravne činjenice mjerodavne za pravni promet nekretnina (pobliže opisani člankom 39. Zakona o zemljišnim knjigama). Za upis zabilježbe moraju se ispuniti sve materijalne i postupovne pretpostavke određene zemljišnoknjižnim pravom kao i za provedbu ostalih vrsta upisa.
Zabilježba će se dopustiti samo protiv osobe koja je u zemljišnim knjigama upisana kao nositelj knjižnog prava glede koga se provodi zabilježba. Za upis zabilježbe također se zahtijeva i tabularna isprava koja mora ispunjavati sve opće pretpostavke valjanosti tabularne isprave iz članka 43. i 44. Zakona o zemljišnim knjigama.
Ono što je vrlo važno napomenuti uz zabilježbu, kao zemljišnoknjižni upis, jesu određenja iz članka 70. Zakona o zemljišnim knjigama, prema kojima se zabilježbe mogu odrediti kad je to predviđeno tim ili drugim zakonom, a kad zakon predviđa mogućnost zabilježbe, na prijedlog ovlaštene osobe, suda ili drugoga nadležnoga tijela, rješenjem je određuje zemljišnoknjižni sud, ako nije što posebno određeno.
Vezano uz to, navodimo jedan noviji primjer iz sudske prakse. Naime, u praksi se često događa da predlagatelji predlažu upis neke zabilježbe u zemljišnu knjigu, a da ta zabilježba ne udovoljava temeljnoj pretpostavci iz navedenog članka 70. Zakona o zemljišnim knjigama, a ta je da se zabilježbe mogu odrediti kad je to predviđeno tim ili drugim zakonom.
Radi se o odluci Županijskog suda u Varaždinu, broj Gž-1021/2010-2, od 18. studenoga 2010., koja je donesena u žalbenom postupku u kojem se raspravljalo o tome može li se u zemljišnu knjigu upisati zabilježba predgovora o kupoprodaji nekretnina. Taj sud rekao je da to nije moguće i kao argument naveo sljedeće obrazloženje:
„Materijalnopravno stajalište žalbe da za takve slučajeve propisima koji su na snazi nije predviđen upis zabilježbe, odnosno da bi u konkretnom slučaju bilo osnovano podnijeti prijedlog za predbilježbu prava vlasništva na predmetnim nekretninama, umjesto upisa zabilježbe postojanja Predugovora o kupoprodaji nekretnina, kao pravilno prihvaća i ovaj drugostupanjski Sud. (…) Kada se ima u vidu sadržaj odredbe čl. 39. Zakona o zemljišnim knjigama kojom je propisana svrha takvog upisa, to i ovaj Sud smatra da u toj zakonskoj odredbi nema osnove za zabilježbu zaključenog Predugovora o kupoprodaji nekretnina.
Prema ocjeni i ovoga Suda, za pravni posao koji su sklopile stranke, kao što to protustranka ispravno iznosi u žalbi, nije predviđeno zasnivanje takve vrste upisa, kojim se ili čine vidljivim određeni osobni odnosi, a to su osobito ograničenja glede upravljanja imovinom iz različitih okolnosti odnosno da se osnuju učinci koje zabilježba ima po odredbama ovog ili drugih zakona (Ovršni zakon, Obiteljski zakon, Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Stečajni zakon), a što sve nije konkretan slučaj. U predmetnom slučaju sklapanja pravnog posla između stranaka, Predugovora o kupoprodaji nekretnina od 12. srpnja 2010., pri čemu iz sadržaja predmeta proizlazi da su stranke već sastavile i Ugovor o kupoprodaji nekretnina, s time da su u Predugovoru odredile rok za sklapanje glavnog ugovora (do 31. prosinca 2010.), kao i sadržaj odlučnih odredaba kupoprodajnog ugovora te i uvjete za buduću uknjižbu prava vlasništva, to i ovaj Sud smatra da bi se na konkretni pravni odnos trebala primijeniti vrsta upisa, a to je predbilježba."
Dakle, ne može se osnovano tražiti zabilježba predugovora o kupoprodaji nekretnina, jer niti Zakon o zemljišnim knjigama niti neki drugi zakon nije predvidio takvu zabilježbu.