Iako nismo naišli na sudsku praksu u vezi primjene Zakona o najmu stanova, koja bi se odnosila na nedostatak pisanog oblika ugovora o najmu, navodimo neke odluke Vrhovnog suda RH u kojima je o tome zauzeto stajalište u vezi ugovora o zakupu poslovnog prostora, a koje bi trebalo primijeniti i kada se radi o ugovoru o najmu stana: „Valjan je usmeni ugovor o zakupu poslovnih prostorija koji je izvršen u pretežnom dijelu“- Odluka Vrhovnog suda RH, Rev 208/96, od 19. siječnja 2000.; „Valjan je usmeni ugovor o zakupu poslovnih prostorija kad su ga ugovorne strane u cijelosti izvršavale (od 15. prosinca 1991. do kraja 1992. g.)“ -Odluka Vrhovnog suda RH, Rev 219/98, od 20. rujna 2000.
Daljnje pitanje koje se u vezi oblika ugovora o najmu stanova pojavljuje jest odnosi li se obveza pisanog ugovora o najmu stanova iz članka 4. Zakona o najmu stanova i na ugovore o najmu stana sa zaštićenom najamninom, a u vezi članka 30. toga Zakona, koji propisuje da danom stupanja na snagu Zakona o najmu stanova (5.11.1996.) prestaje stanarsko pravo osobama koje su to pravo stekle prema propisima koji su vrijedili do dana stupanja na snagu toga Zakona, te da navedene osobe danom stupanja na snagu ovoga Zakona stječu prava i obveze najmoprimca.
Ako se postavlja pitanje mora li i u slučaju zaštićenog najma postojati pisani ugovor, tada je upitno i može li se, ako takvog pisanog ugovora nema, reći da najamni odnos postoji i može li se on otkazati (primjerice, u situaciji kad najmoprimac napusti stan, o čemu navodimo jedan recentniji slučaj iz sudske prakse).
Naime, člankom 19. stavkom 1. podstavkom 5. Zakona o najmu stanova propisano je da najmodavac može otkazati ugovor o najmu stanova ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana ne koriste stanom za stanovanje, već se njime koriste u cijelosti ili djelomično za druge namjene. Taj otkazni razlog mogao bi se odnositi i na slučaj kada najmoprimac ne živi u stanu, pa je stan prazan.
Dakle, bitno je utvrditi je li najmoprimac napustio stan (primjerice, da je stan trajno slobodan od osoba i stvari, da ne postoji namjera da se u njega vrati), jer se jedino u tom slučaju može govoriti da se stan ne koristi za stanovanje, što bi predstavljao otkazni razlog.
O tome se odlučivalo se u jednom predmetu Županijskog suda u Zagrebu, u kojem je donesena odluka, br. Gž 7175/2008-2 od 23. ožujka 2010. i Gž 682/2010-2 od 11. svibnja 2010. Sud je u obrazloženju istaknuo:
„Prvostupanjski sud je utvrdio da je tužiteljica vlasnica stana u Z., a tuženica da je kao osoba koja ima pravo koristiti se tim stanom upisana u ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom između tužiteljice i bivšeg zaštićenog najmoprimca, sada pokojne A. C. koja je umrla dana 26. siječnja 2006.
Prvostupanjski sud na temelju navedenih činjenica zaključuje da su na tuženicu prešla prava i obveze zaštićenog najmoprimca u smislu odredbe članka 38. stavak 1. Zakona o najmu stanova (Nar. nov., br. 91/96, 48/98 - Odluka USRH, 66/98 - ispravak Odluke USRH i 22/06 – u nastavku teksta: ZNS), zbog čega odbija tužbeni zahtjev, a prihvaća protutužbeni zahtjev na temelju odredbe članka 38. stavak 4. ZNS-a.
Međutim, prvostupanjski sud je zanemario činjenicu da tužiteljica osporava tuženici pravo koristiti se stanom tvrdeći da je tuženici prestao status zaštićenog najmoprimca prestankom korištenja stana.
Naime, tužiteljica tvrdi da tuženica sa svojim suprugom stanuje u drugom stanu u Z., a predmetni stan da je prestala koristiti.
Prvostupanjski sud u razlozima pobijane presude iznosi da se ne može otkazivati ugovor o najmu stana već da je potrebno "prethodno konstituirati pravni odnos da bi ga potom mogao, ako su ispunjeni zakonski uvjeti, otkazati".
Očito je da prvostupanjski sud smatra da je bitno što između tužiteljice i tužene ne postoji pisani ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom pa da tužiteljica ne može otkazivati tuženici zaštićeni najam, međutim, kao što je izloženo, iz navoda tužiteljice proizlazi tvrdnja da je tuženici prestao status osobe koja ima pravo koristiti se stanom još za života pokojne A. C., a ovu činjenicu prvostupanjski sud nije utvrđivao pogrešno smatrajući da nije odlučna.
Ukoliko je tuženica prestala koristiti stan za stanovanje za života pokojne A. C. tada je prestankom korištenja stana tuženici prestao pravni položaj člana obiteljskog domaćinstva, pa u tom slučaju ona nakon smrti zaštićenog najmoprimca ne preuzima prava i obveze iz ugovora o najmu stana iako je u taj ugovor upisana kao osoba koja ima pravo koristiti se stanom.
Ukoliko bi se utvrdilo da je tuženica prestala koristiti stan nakon smrti pokojne A. C. tada bi se tuženici mogao otkazivati ugovor o najmu stana bez obzira na to što između tužiteljice i tuženice ne postoji ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom u pisanoj formi, niti u formi presude koja zamjenjuje ugovor o najmu stana.
Bitno je uočiti da se prava i obveze zaštićenog najmoprimca stječu na temelju samog zakona (čl. 30. st. 2. ZNS-a i čl. 38. st. 1. ZNS-a), pa ukoliko postoje prava i obveze iz ugovora o najmu stana, tada se ne može reći da ne postoji ugovorni odnos samo zbog toga što ugovor o najmu nije sklopljen u pisanoj formi.“