Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora (dalje: Zakon) donesen je krajem prošle godine, a stupio je na snagu 15. studenoga 2011. Njime su, među ostalim, uređena pitanja koja se odnose na kupoprodaju poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske, općina, gradova, županija i Grada Zagreba. Te odredbe nalaze se u člancima 33. – 42. Zakona.
Odredba koja je najznačajnija u poglavlju o kupoprodaji navedenih poslovnih prostora je odredba članka 33. Zakona, kojom je dana mogućnost kupoprodaje poslovnoga prostora u vlasništvu Republike Hrvatske i jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, sadašnjem zakupniku, odnosno sadašnjem korisniku poslovnoga prostora pod uvjetima i u postupku propisanim tim Zakonom i uredbom Vlade Republike Hrvatske, odnosno odlukom tijela jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave.
Treba napomenuti da niti nakon 11 mjeseci od početka primjene Zakona, Vladina Uredba nije donesena (poznat je tek tekst Prijedloga Uredbe, koji datira iz proljeća ove godine). Međutim, jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave mahom su donijele svoje odluke o kupoprodaji poslovnih prostora u svom vlasništvu, na što su uostalom bile obvezne prema članku 42. stavak 2. navedenog Zakona (i to u roku 90 dana od dana stupanja na snagu Zakona).
Što se kupoprodaje tiče, niti iz članka 33. niti iz ostalih odredbi Zakona ne proizlazi da bi se poslovni prostori u vlasništvu općine, grada, županije, Grada Zagreba i Republike Hrvatske mogli i smjeli, prema uvjetima iz navedenog Zakona, prodavati trećoj osobi koja nije ni sadašnji zakupnik ni sadašnji korisnik (koji su definirani člankom 33., odnosno člankom 2. Zakona). U svakom slučaju, osoba koja se može pojaviti kao kupac ne može biti netko izvan kruga sadašnjih zakupnika, odnosno korisnika poslovnog prostora.
Stoga, se, prema uvjetima iz navedenog Zakona, ne mogu prodavati poslovni prostori u vlasništvu Republike Hrvatske, općina, gradova, županija i Grada Zagreba u kojima ne postoji zakupni odnos ili odnos korištenja prostora, odnosno koji su prazni.
Dakle, nedvojbeno je da se na temelju odredbi navedenog Zakona i po uvjetima iz njega (koji se odnose npr. na obročnu otplatu, visinu kamate, popust kod izračuna kupoprodajne cijene zbog uračunavanja učinjenih ulaganja itd.), poslovni prostori u vlasništvu navedenih osoba javnog prava smiju prodavati samo sadašnjem zakupniku, odnosno sadašnjem korisniku.
Treba napomenuti da će se svi ostali poslovni prostori u vlasništvu RH, općina, gradova, županija i Grada Zagreba (dakle, ispražnjeni prostori) također moći prodavati, ali prema općem propisu o raspolaganju nekretninama (Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima –dalje: ZV), odnosno prema propisima o raspolaganju državnim, odnosno lokalnim nekretninama.
Konkretnije, članak 391. ZV-a propisuje način raspolaganja nekretninama u vlasništvu jedinica lokalne samouprave i jedinica područne (regionalne) samouprave. S druge strane, prema članku 35. stavak 1. ZV-a Republika Hrvatska i druge pravne osobe javnoga prava koje su nositelji prava vlasništva, imaju kao vlasnici u pravnim odnosima jednak položaj kao i privatni vlasnici, ako zakonom nije što drugo određeno. Posebne odredbe o raspolaganju državnom imovinom (u ovom slučaju nekretninama) propisane su Zakonom o upravljanju državnom imovinom (NN br. 145/10 i 70/12) i Uredbom o raspolaganju nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske (NN br. 55/11). To je bitno i zbog toga što se prema stavku 8. članka 35. ZV-a na pravo vlasništva jedinica lokalne samouprave i jedinica područne (regionalne) samouprave na odgovarajući način primjenjuju pravila o vlasništvu Republike Hrvatske, ako nije što drugo određeno zakonom, niti proizlazi iz naravi tih osoba. Pritom, kod raspolaganja nekretninama u vlasništvu grada, općine, županije i Grada Zagreba, treba uzeti u obzir i odredbe Zakona o lokalnoj i područnoj (regionalnoj) samoupravi.
Konačno, da bi kupoprodaja navedenih poslovnih prostora zaživjela, potrebno je da Vlada RH donese predmetu Uredbu, koju je trebala donijeti prije 5 mjeseci.