Kada govorimo o raspolaganju nekretninama treba znati da je režim raspolaganja u Republici Hrvatskoj različit, ovisno o subjektima koji raspolažu tim nekretninama, odnosno o njihovim titularima prava vlasništva.
Što se tiče raspolaganja imovinom u vlasništvu same Republike Hrvatske, krajem 2010. godine donesen je Zakon o upravljanju državnom imovinom (Narodne novine, broj 145/10), kojim se uređuju načela upravljanja državnom imovinom, dokumenti upravljanja državnom imovinom, način i uvjeti raspolaganja dionicama i poslovnim udjelima u trgovačkim društvima, kao i nekretninama, osnivanje i ustrojstvo Agencije za upravljanje državnom imovinom (u nastavku: Agencija), ovlast upravljanja Agencije državnom imovinom, javne ovlasti Agencije, te uspostava i vođenje Registra državne imovine.
Što se tiče pojma državne imovine, prema članku 2. istog Zakona, tom imovinom smatraju se:
– dionice i poslovni udjeli u trgovačkim društvima čiji je imatelj Republika Hrvatska,
– nekretnine čiji je vlasnik Republika Hrvatska, osim onih nekretnina čije je upravljanje i raspolaganje uređeno posebnim zakonom,
– dionice i poslovni udjeli u trgovačkim društvima čiji je imatelj Hrvatski zavod za mirovinsko osiguranje,
– dionice i poslovni udjeli u trgovačkim društvima čiji je imatelj Državna agencija za osiguranje štednih uloga i sanaciju banaka, a koje je stekla u postupku sanacije i privatizacije banaka,
– dionice i poslovni udjeli u trgovačkim društvima, te nekretnine čiji su imatelji, odnosno vlasnici zavodi i druge pravne osobe čiji je osnivač Republika Hrvatska, a koji s Agencijom sklope ugovor o upravljanju za tu imovinu, i
– druga imovina kojom Agencija upravlja na temelju posebnih propisa.
Dakle, državnom imovinom smatraju se, u smislu navedenog Zakona, i nekretnine u vlasništvu pravnih osoba u vlasništvu Republike, odnosno osnovanih od Republike Hrvatske, ali samo ako imaju sklopljen ugovor o upravljanju tim nekretninama (pod čime se smatra stjecanje nekretnina, raspolaganje nekretninama i ostvarivanje svih drugih vlasničkih prava sukladno propisima koji uređuju vlasništvo i druga stvarna prava) s Agencijom.
Prema članku 39. Zakona o upravljanju državnom imovinom, raspolaganje nekretninama predstavlja prodaju nekretnina, davanje u zakup ili najam, osnivanje prava građenja, dokapitalizaciju trgovačkih društava unošenjem nekretnina u temeljni kapital trgovačkih društava, darovanje, razmjenu, osnivanje založnog prava na nekretnini, osnivanje prava služnosti na nekretnini, razvrgnuće suvlasničke zajednice nekretnina, zajedničku izgradnju ili financiranje izgradnje i druge načine raspolaganja sukladno propisima koji uređuju vlasništvo i druga stvarna prava.
Postavlja se pitanje na koji način se, proceduralno gledajući, raspolaže nekretninama u vlasništvu pravnih osoba osnovanih od Republike Hrvatske. Naime, mora li se npr. kod prodaje nekretnina provesti javni natječaj ili ih se može prodati neposrednom pogodbom? Ovdje mislimo na situacije kada raspolaganje nekretninama u vlasništvu pravnih osoba, osnovanih od Republike Hrvatske, nije uređeno nekim posebnim propisom (kao npr. u vezi zakupa poslovnog prostora, Zakonom o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora).
Temeljno je pitanje ima li konkretna pravna osoba u vlasništvu Republike Hrvatske sklopljen ugovor o upravljanju svojim nekretninama s Agencijom. Ako je ugovor sklopljen, u tom slučaju nekretnine će se prodati na način propisan Zakonom o upravljanju državnom imovinom i Uredbom o raspolaganju nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske (Nar. nov., br. 55/11). Prema tim propisima treba, u pravilu, provesti javni natječaj, ali postoje i izuzeci od provođenja javnog natječaja (v. članke 18. – 20. Zakona o upravljanju državnom imovinom, o raspolaganju neposrednom pogodbom).
S druge strane, pravna osoba u vlasništvu Republike Hrvatske koja nije sklopila ugovor o upravljanju njezinim nekretninama s Agencijom, sukladno članku 14. stavku 3. Zakona o upravljanju državnom imovinom može raspolagati svojim nekretninama bez provođenja javnog natječaja, i na nju se ne odnose odredbe članka 41. toga Zakona. Takva pravna osoba dužna je postupati kod raspolaganja nekretninama sukladno svojim internim aktima kao što je statut i sl. Dakle, ako internim aktima nije propisana obveza natječaja, ta obveza ne postoji niti sukladno Zakonu o upravljanju državnom imovinom, a niti sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (v. članak 391. i članak 35. stavak 8.).