Ustavni sud je odlukom broj U-I-762/1996 i dr. od 31. ožujka 1998. ukinuo odredbe članka 21. stavka 2. i 40. stavka 2. Zakona o najmu stanova (ZNS). Tom Odlukom odlučeno je da ukinute zakonske odredbe prestaju važiti istekom šest mjeseci od dana objave odluke u "Narodnim novinama". Odluka je objavljena u "Narodnim novinama" broj 48 od 6. travnja 1998. godine.
Ukinuta odredba članka 21. stavka 2. ZNS-a glasila je: „(2) U slučaju iz stavka 1. ovoga članka najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana sklopljen na neodređeno vrijeme samo u slučaju ako je najmoprimcu osigurao drugi useljiv stan pod uvjetima za stanovanje koji nisu nepovoljniji za najmoprimca.“
Ukinuta odredba članka 40. stavka 2. ZNS-a glasila je: „(2) U slučaju iz stavka 1. podstavka 1. ovoga članka najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana sklopljen na neodređeno vrijeme samo u slučaju ako je najmoprimcu osigurao drugi useljiv stan pod uvjetima za stanovanje koji nisu nepovoljniji za najmoprimca.“
Navedena odredba odnosila se na otkazni razlog iz članka 21. stavka 1. ZNS-a. Zakonodavac do danas nije uredio sporni pravni odnos sukladno stajalištima Ustavnog suda, izraženim u ukidnoj odluci broj U-I-762/1996 i dr. od 31. ožujka 1998. godine. U međuvremenu, Ustavni sud je 20. svibnja 2003. Hrvatskom saboru uputio dopis s upitom je li u tijeku donošenje izmjena i dopuna Zakona o najmu stanova. Nakon toga, Ustavni sud je - prateći ostvarivanje ustavnosti i zakonitosti te imajući u vidu obvezatnost provedbe svojih odluka - na temelju članka 128. alineje 5. Ustava RH i članka 104. Ustavnog zakona o Ustavnom sudu Republike Hrvatske, 20. lipnja 2007. uputio Hrvatskom saboru Izvješće o uočenoj pojavnosti.
Dakle, možemo konstatirati da u ZNS-u i dalje postoji pravna praznina u vezi pitanja iseljenja zaštićenih najmoprimaca. No, u međuvremenu se postavlja pitanje – što je s tužbama podnesenima od ukidanja navedenih odredbi ZNS-a pa do danas, odnosno je li moguće iseljenje zaštićenih najmoprimaca na temelju članka 40. ZNS-a?
O tom se pitanju, u odluci broj U-III-25429/2009 od 29. travnja 2010., očitovao Ustavni sud.
Predmet tog ustavnosudskog postupka je ustavna tužba podnositeljice, koja je protiv tužene podigla tužbu radi iseljenja i predaje u posjed stana i drvarnice. Tužbu je temeljila na tvrdnjama da je vlasnica jednosobnog stana sa sporednim prostorijama koji se nalazi u zgradi u Zagrebu, u kojem stanuje tužena kao bivša nositeljica stanarskog prava, sada zaštićeni najmoprimac (temeljem Ugovora o najmu stana zaključenog 23. travnja 1998.). Istakla je kako je tuženoj uputila otkaz Ugovora o najmu stana koji je tužena zaprimila 21. siječnja 2004. s otkaznim rokom od šest mjeseci, a sve iz razloga što je u taj stan namjeravala useliti svoje potomke. Kako tužena niti po proteku ostavljenog otkaznog roka nije iselila iz stana, podnositeljica je predložila da sud sukladno članku 22. stavku 4. ZNS-a, donese presudu kojom će naložiti iseljenje iz stana uz naknadu parničnog troška.
Odlučujući o tužbi podnositeljice prvostupanjski sud ju je usvojio nakon što je utvrdio da je podnositeljica vlasnica nekretnina za koje tužbom traži njihovu predaju u posjed slobodnih od osoba i stvari, da tuženica (umirovljenica, starosti 83 godine) navedene nekretnine koristi kao zaštićeni najmoprimac (na neodređeno vrijeme) i da nema u vlasništvu nekretninu u kojoj bi živjela, da na strani podnositeljice postoji ozbiljna i stvarna namjera useljenja njezine kćeri s potomcima (svojim unucima) u predmetni stan te da je podnositeljica prethodno postupila sukladno članku 22. stavku 2. ZNS-a, tj. dajući joj prethodno otkazni rok za iseljenje od šest mjeseci.
Temeljem tako utvrđenog činjeničnog stanja prvostupanjski je sud usvojio tužbeni zahtjev podnositeljice, zaključivši kako na njezinoj strani postoji ozbiljna i stvarna namjera useljenja njezine kćerke s potomcima u predmetni stan koji koristi tužena kao zaštićeni najmoprimac. Prema utvrđenju prvostupanjskog suda radi se o sedmeročlanoj obitelji koja zajednički koristi stan s jednom kupaonicom i sanitarnim čvorom, te jednom kuhinjom za koji je sud očevidom utvrdio da je u potpunosti neadekvatan za obitelj s toliko članova. Također je utvrđeno da niti podnositeljica niti njezina kćerka nemaju drugog načina niti mogućnosti rješavanja svog stambenog pitanja, a nisu u mogućnosti niti su platežno sposobni za podizanje kredita ili za plaćanje najma.
Iz utvrđenja i stajališta prvostupanjskog suda, razvidno je da taj sud polazi od toga kako činjenica što zakonodavac nije riješio pitanje smještaja zaštićenih najmoprimaca, ne može ići na štetu najmodavca, ukoliko su ispunjene sve druge pretpostavke za otkaz ugovora o najmu.
Odlučujući o žalbi tuženice, drugostupanjski sud ju je usvojio i preinačio presudu prvostupanjskog suda na način da je odbio podnositeljicu sa svojim tužbenim zahtjevom. Naime, drugostupanjski je sud u osporenoj odluci utvrdio kako je prvostupanjski sud na potpuno i pravilno utvrđeno činjenično stanje pogrešno primijenio materijalno pravo, te je s tim u svezi istaknuo:
„Odlukom Ustavnog suda Republike Hrvatske br. U-I-762/96 i dr. od 31. ožujka 1998. ("Narodne novine" br. 48/98) ukinuta je odredba čl. 21. st. 2. Zakona o najmu (isto kao i odredba čl. 40. st. 2. Zakona o najmu) a učinak njezinog ukidanja odgođen na rok od šest mjeseci od dana objave odluke u "Narodnim novinama" uz obrazloženje da je učinak ukidanja te odredbe trebalo odgoditi kako bi zakonodavac mogao na odgovarajući način odrediti pretpostavke za otkaz u smislu odredaba čl. 40. st. 1. podstav 1., a u vezi s time i odredbe čl. 21. st. 2. Zakona o najmu. S obzirom na izloženo, prema stajalištu ovog suda, nepotpuna odredba čl. 21. st. 1. ZNS nakon prestanka važenja odredbe čl. 21. st. 2. istog Zakona, ne daje osnovu za njenu samostalnu primjenu glede otkaza ugovora o najmu ako zajmodavac namjerava sam useliti u stan ili namjerava useliti svoje potomke ili osobe koje je prema posebnim propisima dužan uzdržavati. Iz tih razloga na potpuno i pravilno činjenično stanje pogrešno je prvostupanjski sud primijenio materijalno pravo kada je tužbeni zahtjev prihvatio.“
Ustavni sud je podsjetio kako je Vrhovni sud u svojoj odluci broj: Rev-486/02-2, Gzz-74/02 od 21. veljače 2007., a vezano za istovrsnu pravnu problematiku, izrazio sljedeće stajalište:
„Tumačeći smisao i sadržaj odredbe čl. 40. st. 1. podst. 1. ZNS, kojom je određeno da zaštićenom najmoprimcu najmodavac može dati otkaz ugovora o najmu stana i, pored razloga iz čl. 19. istog zakona, iz razloga propisanog u čl. 21. st. 1. toga zakona, u svezi spomenute Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske, drugostupanjski sud izražava pravno shvaćanje da je nakon ukidanja odredbe st. 2. istog članka prema kojoj u slučaju iz st. 1. podst. 1. toga članka, dakle kada vlasnik stana otkazuje ugovor o najmu zaštićenom najmoprimcu iz razloga propisanog u čl. 21. st. 1. ZNS – da u taj stan namjerava useliti sam ili namjerava useliti svoje potomke, roditelje ili osobe koje je prema posebnim propisima dužan uzdržavati, za otkaz ugovora o najmu zaštićenom najmoprimcu dovoljno samo postojanje namjere najmodavca da sam ili sa članovima svoje obitelji useli u stan kojeg koristi zaštićeni najmoprimac.
U zahtjevu za zaštitu zakonitosti se osporava pravilnost navedenog pravnog stajališta drugostupanjskog suda, te se ističe da je tuženici kao zaštićenom najmoprimcu mogao biti otkazan ugovor o najmu samo uz kumulativno ispunjene uvjete iz čl. 40. st. 1. i 3. ZNS i to da nema riješeno stambeno pitanje za sebe i svoju obitelj, da ima pravo na stalnu socijalnu pomoć i da je Grad Opatija osigurao tuženici drugi useljiv stan pod uvjetima za stanovanje koji za nju nisu nepovoljniji.
U obrazloženju spomenute odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske kojom je ukinuta odredba čl. 40. st. 2. ZNS i učinak njezinog ukidanja odgođen na rok od šest mjeseci od dana objave odluke u „Narodnim novinama“ se navodi da je učinak ukidanja te odredbe trebalo odgoditi kako bi zakonodavac mogao na odgovarajući način odrediti pretpostavke za otkaz u smislu odredbe čl. 40. st. 1. podst. 1. ZNS. Dakle, Ustavni sud je smatrao da je prije prestanka važenja navedene zakonske odredbe nužno propisati uvjete uz koje najmodavac može dati otkaz ugovora o najmu stana zaštićenom najmoprimcu iz razloga što želi useliti u stan, te je opravdano očekivao da će te uvjete zakonodavac i propisati, što međutim zakonodavac nije učinio.
Stoga se već s obzirom na navedeno obrazloženje Ustavnog suda Republike Hrvatske u svezi primjene odredbe čl. 40. st. 1. podst. 1. ZNS postavlja pitanje njezine imperfekcije, a time i nemogućnosti primjene takovog necjelovitog propisa. Navedena odredba ne može se tumačiti samo gramatički i izolirano u odnosu na ostale odredbe ZNS koje se tiču otkaza ugovora o najmu zaštićenom najmoprimcu, a posebno odredaba čl. 40. st. 1. podst. 2. i st. 3. istog Zakona kojima je određeno da najmodavac može zaštićenom najmoprimcu otkazati ugovor o najmu iz razloga da nema riješeno stambeno pitanje, s tim da su u tom slučaju jedinica lokalne samouprave, odnosno Grad Opatija, dužni najmoprimcu osigurati drugi odgovarajući stan s pravima i obvezama zaštićenog najmoprimca.
Ako bi se prihvatilo pravno shvaćanje drugostupanjskog suda da nakon prestanka važenja odredbe čl. 40. st. 2. ZNS ne postoji ograničenje najmodavca za useljenje u stan kojeg koristi zaštićeni najmoprimac, to bi značilo da je za ostvarenje prava najmodavca na useljenje u stan na temelju odredbe čl. 40. st. 1. podst. 1. ZNS dovoljna samo njegova namjera useljenja, pa budući da ta namjera postoji i kod najmodavca koji može otkazati ugovor o najmu zaštićenom najmoprimcu na temelju odredbe čl. 40. st. 1. podst. 2. ZNS, do primjene potonje odredbe ne bi niti dolazilo, jer bi pravo na useljenje najmodavac mogao ostvariti prije i lakše na temelju odredbe st. 1. podst. 1. istog članka.
S obzirom na necjelovitost odredbe čl. 40. st. 1. podst. 1. ZNS, nastale prestankom važenja odredbe st. 2. istog članka, na takovoj odredbi ne može se temeljiti konkretni tužbeni zahtjev. Do primjene te odredbe može doći samo u slučaju ako najmoprimac ima u vlasništvu useljiv odgovarajući stan na području općine ili grada gdje se nalazi stan u kojem stanuje, jer u tom slučaju nije postojala obveza osiguravanja drugog useljivog stana najmoprimcu od strane najmodavca niti prije prestanka važenja ukinutih odredaba ZNS (čl. 40. st. 4. ZNS).“
Polazeći od navedenog, a imajući u vidu sadržaj ustavnog prava zajamčenog člankom 29. stavkom 1. Ustava, Ustavni sud je razloge ustavne tužbe ocijenio sa stajališta tog ustavnog prava.
Uvažavajući ustavnu nadležnost Vrhovnog suda Republike Hrvatske, propisanu člankom 118. stavkom 1. Ustava, Ustavni sud ocjenjuje da se pravno stajalište drugostupanjskog suda temelji na ustavnopravno prihvatljivom tumačenju i primjeni mjerodavnog materijalnog i postupovnog prava, odnosno sukladno naprijed zauzetom pravnom stajalištu Vrhovnog suda RH.