Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN br. 125/11), koji je stupio na snagu 15. studenoga 2011., uređuje i davanje u zakup poslovnih prostora u vlasništvu pravnih osoba javnog prava ili osoba u njihovom vlasništvu. U odnosu na ranije važeći Zakon o zakupu i prodaji poslovnoga prostora (NN br. 91/96, 124/97, 174/04 i 38/09) novi Zakon ta pitanja uređuje ponešto drugačije.
Tako je člankom 6. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (dalje: Zakon o zakupu) propisano da se poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske i jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave te pravnih osoba u njihovu vlasništvu ili pretežitom vlasništvu daje u zakup putem javnoga natječaja. Iznimno, ugovor o zakupu poslovnoga prostora sklapa se bez javnog natječaja kada ga sklapaju međusobno Republika Hrvatska i jedinice lokalne samouprave, odnosno jedinice područne (regionalne) samouprave te pravne osobe u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno pravne osobe u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, ako je to u interesu i cilju općega, gospodarskog i socijalnog napretka njezinih građana.
Također, iznimno od obveze provođenja javnog natječaja, zakupodavac će sadašnjem zakupniku poslovnoga prostora koji u potpunosti izvršava obveze iz ugovora o zakupu, najkasnije 60 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme, koje ne smije biti dulje od 5 godina. Ako sadašnji zakupnik ne prihvati ponudu u roku od 30 dana, zakupni odnos prestao je istekom roka na koji je ugovor sklopljen, a zakupodavac će, nakon stupanja u posjed tog poslovnoga prostora, raspisati javni natječaj za davanje u zakup poslovnoga prostora u kojem početni iznos zakupnine ne može biti manji od iznosa zakupnine koji je ponuđen sadašnjem zakupniku, ako će se u prostoru nastaviti obavljanje iste djelatnosti. Od ostalih odredbi u članku 6. Zakona o zakupu treba još naglasiti da je ugovor o zakupu sklopljen protivno odredbama toga članka ništetan.
U vezi raspolaganja (davanja u zakup) poslovnim prostorom u vlasništvu navedenih osoba postavlja se pitanje smije li se u navedenom iznimnom slučaju (kada te osobe međusobno sklapaju ugovor o zakupu) sklopiti ugovor o zakupu poslovnog prostora bez zakupnine, odnosno koje su sve moguće kombinacije ugovornih strana prema toj odredbi?
Ako se neki poslovni prostor daje na korištenje bez plaćanja zakupnine, taj pravni posao ne bi se mogao zvati ugovor o zakupu poslovnog prostora, pa se na takve ugovore o korištenju ne bi ni mogao primjenjivati navedeni Zakon. Zakupnina bi u svakom slučaju trebala biti određena ugovorom, iako nije nužno da se isplata vrši u novcu (različita ulaganja zakupca u prostor koja mogu biti priznata „na ime“ zakupnine i sl.). Ako bi se radilo o više ugovora u kojima bi se iste stranke nalazile u različitim ulogama (korištenje poslovnog prostora druge stranke, uz davanje vlastitog prostora na korištenje toj stranci), bez određenja zakupnine bi, također, bilo teško govoriti o zakupu.
Što se tiče „kombinacije ugovornih strana“, s obzirom na činjenicu da zakonodavac tu nije propisao neka ograničenja, smatramo da su moguće sve kombinacije ugovornih strana u ugovorima o zakupu poslovnog prostora koje, bez javnog natječaja, mogu međusobno sklopiti država, jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave i pravne osobe u njihovu vlasništvu ili pretežitom vlasništvu, s tim da mora biti ispunjena pretpostavka da je to u interesu i cilju općega gospodarskog i socijalnog napretka građana. Navedene osobe, kada međusobno sklapaju ugovor o zakupu, nisu dužne provesti javni natječaj, ali ne mogu zaključiti ugovor o zakupu bez zakupnine.