Bilo da tražite nekretninu za najam ili kupnju, u oglasnicima ćete često naići na ponude raznih agencija za posredovanje. Dapače, u zadnjih godinu dana, posebice u većim gradovima, prava je rijetkost na internetskim oglasnicima naići na nekretninu koja nije oglašena od strane agencije. Postoje i situacije u kojima nije navedeno ime agencije, nego samo broj mobitela, pa pozivom na taj broj shvatite da ste u stvari dobili agenciju. Oglašavanje samo s brojem mobitela, bez naziva tvrtke, suprotno je članku 20. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina (dalje: Zakon) čime se čini prekršaj za koji je propisana kazna od 10 do 30 tisuća kuna.
S druge strane, u oglasnicima se mogu naći i agencije koje uopće nemaju ili još nisu stekle uvjete za bavljenje posredovanjem nekretnina (u postupku su realizacije rješenja). Poslovanje s takvim agencijama nije sigurno, osobito u slučaju eventualnog spora. Da bi se agencija mogla baviti poslovima posredovanja, mora dobiti rješenje od nadležnog ministarstva. Registar posrednika i Imenik agenata vode se u Hrvatskoj gospodarskoj komori.
Iako su Zakonom jasno propisani uvjeti za obavljanje djelatnosti posredovanja te prava i obveze posrednika, neki posrednici namjerno ili iz neznanja pogrešno tumače pojedine odredbe Zakona, posebice odredbe o posredničkoj naknadi (proviziji).
Prije daljnjeg razmatranja, navest ćemo značenje najbitnijih izraza iz navedenog Zakona:
- Posrednik u prometu nekretnina je trgovačko društvo, trgovac pojedinac ili obrtnik, registriran za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina koji ima sjedište na teritoriju RH ili na teritoriju države ugovornice Ugovora o Europskom gospodarskom prostoru,
- Agent posredovanja u prometu nekretnina jest fizička osoba koja je upisana u Imenik agenata posredovanja u prometu nekretnina,
- Posredovanje u prometu nekretnina radnje su posrednika u prometu nekretnina koje se tiču povezivanja nalogodavca i treće osobe te pregovora i priprema za sklapanje pravnih poslova kojih je predmet određena nekretnina osobito pri kupnji, prodaji, zamjeni, najmu, zakupu i dr.,
- Nalogodavac je fizička ili pravna osoba koja s posrednikom u prometu nekretnina sklapa pisani ugovor o posredovanju (prodavatelj, kupac, zakupnik, zakupodavac, najmodavac, najmoprimac i drugi mogući sudionici u prometu nekretnina),
- Treća osoba je osoba koju posrednik u prometu nekretnina nastoji povezati s nalogodavcem radi pregovora o sklapanju pravnih poslova kojih je predmet određena nekretnina.
Najveći prijepori događaju se upravo oko tumačenja pojma „nalogodavac“ te tumačenja vezanog uz to tko se smatra „trećom osobom“ u posredovanju. Prema tumačenjima nekih agenata i agencija, ta „treća osoba“ praktički i ne postoji, jer su njima svi nalogodavci.
U nastavku ćemo se ograničiti samo na posredovanje vezano uz kupnju odnosno prodaju nekretnine.
Da pojasnimo, u skladu sa Zakonom o posredovanju u prometu nekretnina, posrednik može naplatiti proviziju samo od prodavatelja, samo od kupca ili od oboje, no samo ako su nalogodavci, dakle ako su oni kao nalogodavci angažirali agenciju da obave posao posredovanja za njih (primjerice; kupac je angažirao agenciju da mu nađe stan, prodavatelj je angažirao agenciju da mu proda stan, kupac ili prodavatelj traže od agencije da za njega obave neke administrativne poslove – pribavljanje i vršenje uvida u isprave kojima se dokazuje vlasništvo i sl.).
Međutim, kada se kupac samo javi na oglas agencije koja oglašava stan prodavatelja (svog nalogodavca) sa željom da pogleda nekretninu koju se odluči i kupiti, no bez želje za ikakvim drugim uslugama agencije, on samim time ne postaje nalogodavac nego treća zainteresirana strana.
Tumačenje javljanja na oglase agencije u svojstvu kupca dalo je i Ministarstvo gospodarstva u sljedećem mišljenju:
„Vezano uz istu nekretninu u smislu Zakona postoji samo jedan nalogodavac kao obveznik plaćanja posredničke naknade. Osoba koju posrednik u prometu nekretnina nastoji povezati s nalogodavcem radi pregovora o sklapanju pravnih poslova kojih je predmet određena nekretnina zakon tretira kao treću osobu. Nalogodavcem u smislu Zakona smatra se samo onaj tko je s posrednikom sklopio ugovor o posredovanju. „Evidencija o razgledu nekretnine“ ne može se u smislu Zakona smatrati ni ugovorom niti predugovorom o posredovanju bez obzira na sadržaj koji je posrednik u prometu nekretnina unio u njega niti „Evidencija o razgledu nekretnine“ može rezultirati obvezom podmirenja posredničke naknade.
Samo javljanje na oglas o prodaji stana na web stranici određene agencije, bez sklapanja ili potpisivanja ugovora o posredovanju u prometu nekretnina u smislu naprijed citiranih odredbi Zakona, ne rezultira pravnim poslom s agencijom za posredovanje, te ne nastaje odnos nalogodavac - posrednik u smislu važećih odredbi ovog Zakona.(…)
Važno je istaći da svaka manipulacija ili prisila na sklapanje ugovora o posredovanju u prometu nekretnina predstavlja eklatantno kršenje odredbi Zakona, budući je suština ugovora i njegova osnovna karakteristika da je to sporazum, konsenzus, očitovanje volje ugovornih strana, a ne prisila.“
Najviše prigovora na rad pojedinih agencija upravo se odnosi na te prisile ili ucjene. Primjerice, potencijalni kupac nazove agenciju koja nudi prodaju nekretnine za svog nalogodavca (prodavatelja) i dogovori termin za razgledanje nekretnine, no nakon samog razgledanja nekretnine (nekad čak i prije) agenti traže od kupca da potpiše posrednički list - ugovor čijim potpisom kupac, iako mu to nije bila namjera, postaje nalogodavatelj i obveznik plaćanja posredničke provizije u slučaju da se odluči za kupnju te nekretnine. Ako prije razgleda nekretnine kupac odbije potpisati posrednički ugovor, neki od agenata odbijaju pokazati traženu nekretninu te obavijestiti nalogodavca (prodavatelja) o zainteresiranosti kupca, što je protivno ugovoru s nalogodavcem kao i protivno odredbama Zakona o poslovanju u prometu nekretnina u kojima među obvezama posrednika piše da se ugovorom o posredovanju posrednik obvezuje omogućiti pregled nekretnina (članak 21. stavak 1. točka 5.) i nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi sklapanja posredovanoga posla (članak 21. stavak 1. točka 1.).
Razlog zašto neki posrednici inzistiraju na potpisivanju posredničkog ugovora i od strane kupca (treće osobe) iako već imaju nalogodavca (prodavatelja) od kojeg će dobiti proviziju, jest taj što bez ugovora, naravno, ne mogu naplatiti posredničku naknadu i od kupca. O ovome se izjasnio i Županijski sud u Varaždinu u odluci broj Gž.716/09-2 od 9. rujna 2009.:
„Ukoliko je između tuženika i prodavatelja sklopljen kupoprodajni ugovor posredovanjem agencije za posredovanje, tada je prodavatelj kao ugovorna strana iz ugovora o posredovanju sklopljenog s agencijom u obvezi platiti proviziju, a ne i tuženik (kupac), budući se obraćanje kupca agenciji zbog zainteresiranosti za kupnju nekretnine te upozorenje od strane agencije na obvezu plaćanja provizije u slučaju prodaje, ne može smatrati sklapanjem ugovora o posredovanju, budući je agencija za posredovanje ispunjavala svoju ugovornu obvezu prema prodavatelju s kojim je sklopila ugovor o posredovanju.“
Iako ima agencija koje posluju u skladu sa Zakonom, zbog onih koje na silu pokušavaju od kupca napraviti nalogodavca (uvjetuju pokazivanje nekretnine potpisivanjem posredničkog ugovora), postoji sve veća averzija prema toj djelatnosti što dovodi do još većeg pada potražnje na tržištu nekretnina.
Napominjemo, agencije koje posluju u skladu s propisima, mogu nam olakšati posao traženja ili prodaje nekretnine te osim toga, profesionalnim i odgovornim pristupom poslu olakšati poslovanje u prometu nekretnina što u biti i jest njihova svrha, te za to svakako trebaju dobiti svoju naknadu.
Posrednik stječe pravo na naknadu tek nakon sklapanja ugovora za koji je posredovao, osim ako posrednik i nalogodavac nisu ugovorili da se pravo na plaćanje naknade stječe već pri sklapanju predugovora. Visina posredničke naknade slobodno se određuje ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina (članak 27. Zakona).
Svaka osoba (nalogodavac) koja se dobrovoljno odluči na poslovanje s agencijom za posredovanje, u skladu sa člankom 15. stavkom 1. Zakona, potpisuje ugovor o posredovanju o prometu nekretnina u kojem se posrednik obvezuje da će nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi pregovaranja i sklapanja određenog pravnog posla o prijenosu ili osnivanju određenoga prava na nekretnini, a nalogodavac se obvezuje da će mu isplatiti određenu posredničku naknadu ako taj pravni posao bude sklopljen. Ugovor o posredovanju sklapa se na određeno vrijeme, no, ako ugovorne strane ne dogovore rok, smatra se da je sklopljen na rok od 12 mjeseci te se može sporazumom stranaka više puta produžiti.
Dakle, nije sporno plaćanje naknade/provizije od strane kupca kada posrednik umjesto njega pregovara i snizi cijenu, traži potencijalne prodavatelje i sl., nego samo ta činjenica da se nazove ponuđeni oglas i da se samo za to, odnosno za pokazivanje nekretnine koju je kupac sam pronašao putem oglasa i koju se odluči kupiti, plati poprilična svota novaca.
Zaključno možemo reći da i među samim agencijama za posredovanje u prometu nekretnina postoje nesuglasice o tome naplaćuje li se provizija i kupcu koji se samo javi na njihov oglas s ciljem kupnje/najma ponuđene nekretnine budući da ga neke agencije smatraju nalogodavcem te traže potpisivanje posredničkog ugovora, a neke ne. Stoga treba biti oprezan i dobro prosuditi s kojom agencijom poslovati, dobro pročitati sve „potvrde i evidencije o razgledu nekretnine“ prije njihova potpisivanja te ne potpisivati ništa što ne želite, jer nitko vas ne može natjerati da kupite uslugu koju ne želite.
Nadzor nad obavljanjem djelatnosti posredovanja vrši Državni inspektorat.
Marina Turković