Prema prijelaznim odredbama Zakona o najmu stanova (Narodne novine, broj 91/96, 48/98 - Odluka USRH, 66/98 – ispr. Odluke USRH i 22/06 - Zakon o prodaji stanova namijenjenih za nadstojnika stambene zgrade) danom stupanja na snagu tog Zakona prestala je vrijediti Glava I., IV., V., VI., VII., VIII., IX., X. i XI. Zakona o stambenim odnosima (Narodne novine, broj 51/85, 42/86, 22/92 i 70/93) te je tim odredbama uređeno pitanje prestanka stanarskog prava stečenog na temelju prije važećih zakona i stjecanja po sili zakona (ex lege) prava i obveza najmoprimca, sklapanja ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom, plaćanja zaštićene najamnine i drugih troškova, pravnog položaja članova obiteljskog domaćinstva najmoprimca, prijelaza prava i dužnosti zaštićenog najmoprimca, otkaza ugovora o najmu, prava prvokupa u korist najmoprimca, prava određenih kategorija osoba sustanara, zaštićenih podstanara i drugih osoba kojima Zakon priznaje pravni položaj zaštićenog najmoprimca.
O razlozima zbog kojih se donosi Novela Zakona o najmu stanova
Uvodno smo spomenuli da postoje barem dva razloga zašto se Novela Zakona o najmu stanova donosi:
1) zbog Odluke Ustavnog suda RH, U-I-762/1996 od 31. ožujka 1998. te
2) zbog Presude Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Hrvatske.
Ad 1) Zakon o najmu stanova je u dijelu koji se odnosi na prava i obveze zaštićenog najmoprimca bio predmet ocjene suglasnosti s Ustavom Republike Hrvatske. Ustavni sud RH je svojom Odlukom U-I-762/1996. od 31. ožujka 1998. (Narodne novine broj 48/98) ukinuo:
- odredbu članka 21. stavak 2. tog Zakona kojom je bila propisana obveza najmodavca da u slučaju otkaza ugovora o najmu sklopljenog na neodređeno vrijeme osigura najmoprimcu drugi useljiv stan pod uvjetima koji nisu nepovoljniji za najmoprimca
- odredbu članka 31. stavak 2. podstavak 3. prema kojoj pravo na zaštićenu najamninu nije imao zaštićeni najmoprimac koji sa članovima domaćinstva nije koristio stan dulje od 6 mjeseci prije stupanja na snagu Zakona o najmu stanova, bez suglasnosti vlasnika stana
- odredbu članka 39. prema kojoj je najmodavac mogao dati otkaz ugovora o najmu stana zaštićenom najmoprimcu koji prima stalnu socijalnu pomoć ili koji ima više od 60 godina, samo u slučaju ako bi tom najmoprimcu jedinica lokalne samouprave odnosno Grad Zagreb osigurali drugi odgovarajući stan sa zaštićenom najamninom koju bi taj najmoprimac mogao plaćati te
- odredbu članka 40. stavak 2. prema kojoj je najmodavac u slučaju kada daje zaštićenom najmoprimcu otkaz ugovora o najmu stana iz razloga što u taj stan namjerava useliti sam ili namjerava useliti potomke, roditelje ili osobe koje je prema posebnim propisima dužan uzdržavati, dužan tom najmoprimcu osigurati drugi odgovarajući stan koji neće za najmoprimca biti nepovoljniji od stana koji je koristio.
Navedena Odluka Ustavnog suda RH odražava se već gotovo 20 godina na pravni sustav RH tako što je ukidanjem navedenih odredbi članka 21. stavak 2. i članka 40. stavak 2. Zakona o najmu stanova nastala pravna praznina koja je uzrokovala znatne probleme u primjeni tog Zakona u sudskim postupcima te s tim u vezi dugotrajnu nemogućnost ostvarivanja prava najmodavaca – vlasnika stanova i zaštićenih najmoprimaca.
Treba naglasiti da je navedene odredbe Ustavni sud Republike Hrvatske ukinuo uz obrazloženje da su kriteriji za osiguranje drugog useljivog stana preteški za vlasnika, te da ih treba uskladiti s kriterijima za osiguranje drugog stana kada takvu obvezu ima jedinica lokalne samouprave, odnosno Grad Zagreb. Naime, kada je jedinica lokalne samouprave dužna osigurati drugi stan onda je to, prema odredbi članka 40. stavak 3. Zakona o najmu stanova, drugi odgovarajući stan s pravima i obvezana zaštićenog najmoprimca. Što se, pak, smatra odgovarajućim stanom propisano je odredbom članka 41. istog Zakona. Prema toj odredbi odgovarajućim stanom, u smislu navedenog Zakona, smatra se stan u istoj općini ili gradu veličine jedna osoba jedna soba, s tim da broj soba ne može biti veći od broja soba u stanu iz kojeg se iseljava.
Ad 2) Europski sud za ljudska prava je u predmetu Statileo protiv Hrvatske detaljno analizirao domaće pravne propise koji se odnose na nekadašnja stanarska prava i iz njih proizašle statuse zaštićenih najmoprimaca, te je 10. srpnja 2014. donio presudu u tom predmetu koja je postala konačna 10. listopada 2014. godine. Tom presudom Europski sud za ljudska prava utvrdio je da postojeći zakonodavni okvir kojim je u Republici Hrvatskoj uređeno pitanje zaštićenog najma stanova nije uspostavio primjerenu ravnotežu između suprotstavljenih interesa vlasnika stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci i interesa države da osigura provođenje stambene politike (reforme u stambenom sektoru nakon pada socijalističkog sustava). Europski sud je zaključio da važeće zakonodavstvo u Republici Hrvatskoj, osobito Zakon o najmu stanova, vlasnicima stanova nameće prekomjeran individualni teret jer su oni primorani „snositi većinu socijalnih i financijskih troškova stambenog zbrinjavanja“ zaštićenog najmoprimca te da je time povrijeđen članak 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda (u nastavku teksta: Konvencija). Sukladno tome, Republici Hrvatskoj naloženo je plaćanje nasljedniku podnositelja tužbe materijalne štete, nematerijalne štete te troškova i izdataka.
Uvažavajući činjenicu da je povreda Konvencije u ovom predmetu uzrokovana sadržajem domaćeg zakonodavstva koje nije u skladu s Konvencijom, Republika Hrvatska mora u procesu izvršenja presude Statileo protiv Hrvatske, sukladno odredbi članka 46. stavak 1. Konvencije, poduzeti konkretne zakonodavne mjere kojima će riješiti probleme nastale nametanjem prekomjernog tereta vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci i kojima će se spriječiti mogućnost daljnjih istovjetnih povreda Konvencije u domaćem pravnom sustavu.
U tom smislu Republika Hrvatska treba osigurati ravnotežu između interesa najmodavaca, uključujući njihovo pravo na ostvarivanje dobiti od njihove imovine, te općeg interesa zajednice, uključujući dostupnost zadovoljavajućeg smještaja za osobe u lošijem položaju u skladu s načelima zaštite vlasničkih prava prema Konvenciji.
S tim u vezi Sud je utvrdio tri glavna nedostatka postojećeg zakonodavstva. To su:
1. neodgovarajuća visina zaštićene najamnine u smislu zakonskih financijskih tereta koji su nametnuti najmodavcima
2. restriktivni uvjeti za otkaz zaštićenog najma
3. nepostojanje bilo kakvog vremenskog ograničenja u odnosu na sustav zaštićenog najma.
Što bi trebala donijeti Novela Zakona o najmu stanova
Postoji više skupina pitanja koja se uređuju prijedlogom Novele Zakona o najmu stanova:
- predlaže se promjena nadležnosti za davanja podatka o visini prosječne najamnine tako da ovaj podatak, umjesto upravnog odjela jedinice lokalne samouprave nadležnog za poslove stanovanja daje Ministarstvo financija;
- proširuje se broj razloga zbog kojih najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana sklopljen na neodređeno vrijeme s time da je dužan najmoprimcu osigurati drugi odgovarajući stan s pravima najma stana na neodređeno vrijeme, ako najmoprimac ili njegov bračni drug nema na području Republike Hrvatske u vlasništvu useljiv stan ili kuću;
- uređuje se prestanak prava najmoprimca i zaštićenog podstanara na zaštićenu najamninu i druga prava zaštićenih najmoprimaca i zaštićenih podstanara na dan stupanja na snagu Novele Zakona o najmu stanova, ako on ili njegov bračni drug na području Republike Hrvatske ima u vlasništvu useljiv stan ili kuću, te obveza njihova iseljenja ako to vlasnik stana zatraži. Iz toga se može zaključiti da ako vlasnik stana ne zatraži iseljenje, najmoprimac ne mora iseliti iz stana u kojem živi (u javnom savjetovanju, koje je trajalo do 1. lipnja 2016., neki komentari i kritike upućeni su upravo pitanju tko će i na koji način utvrđivati je li stan ili kuća, koju zaštićeni najmoprimac ili njegov bračni drug imaju u vlasništvu, useljiva – kao i pitanju što ako zaštićeni najmoprimac ili njegov bračni drug ima u vlasništvu samo idealni dio kuće ili stana, npr. ½? O tim i drugim pitanjima vezanim uz prijedlog Novele Zakona o najmu stanova vidjeti https://esavjetovanja.gov.hr/Econ/MainScreen?entityId=3181);
- izjednačavaju se kriteriji veličine i lokacije drugog useljivog stana, u slučaju otkaza ugovora o najmu stana na neodređeno vrijeme, kada je stan dužan osigurati vlasnik stana, s kriterijima u slučaju kada je drugi useljiv stan dužna osigurati jedinica lokalne samouprave, odnosno Grad Zagreb. Dakle, ubuduće će u oba slučaja biti potrebno osigurati odgovarajući stan s istim kriterijima. Odgovarajućim stanom smatra stan u istoj općini ili gradu veličine „jedna osoba - jedna soba“, s tim da broj soba ne može biti veći od broja soba u stanu iz kojeg se iseljava;
- propisuje se pravna zaštita najmodavca i zaštićenog najmoprimca kod otkaza ugovora o najmu stana i u slučaju u kojem je jedinica lokalne samouprave, odnosno Grad Zagreb dužan zaštićenom najmoprimcu osigurati drugi odgovarajući stan s pravima i obvezama zaštićenog najmoprimca (ako jedinica lokalne samouprave najmoprimcu ne osigura drugi odgovarajući stan s pravima najma stana na neodređeno vrijeme u roku od 6 mjeseci od dana podnošenja osnovanog zahtjeva najmodavca, najmodavac može putem suda tražiti ispunjenje ove obveze. Taj sudski postupak je hitan);
- propisuje se postupno povećanje iznosa zaštićene najamnine u "privatnim" stanovima u razdoblju od 5 godina (za 1,2 x početnog iznosa svake godine) radi privikavanja zaštićenih najmoprimaca na tržišne uvjete te radi povećanja dobiti najmodavaca uz istovremeno subvencioniranje tog povećanja: hrvatskim braniteljima (od strane Republike Hrvatske) te osobama koje primaju stalnu socijalnu pomoć (od strane jedinice lokalne samouprave). Vezano uz to uređuje se mogućnost i obveza preseljenja korisnika stanova koji koriste stan na temelju propisa o pravima hrvatskih branitelja i korisnika stanova koji na temelju posebnog propisa primaju stalnu socijalnu pomoć iz "privatnih" stanova u kojima ne mogu plaćati najamninu u drugi odgovarajući stan u vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno jedinice lokalne samouprave;
- propisuje se prestanak prava na zaštićenu najamninu (osim prava prvokupa stana) svih zaštićenih najmoprimaca u "privatnim" stanovima 1. siječnja 2022. godine, s tim da oni stječu prava i obveza najmoprimca koji je sklopio ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme sa slobodno ugovorenom najamninom;
- Novelom Zakona uredio bi se "stambeni" status osoba kojima je danom stupanja na snagu Zakona o najmu stanova (5.11.1996.) prestalo stanarsko pravo i osoba kojima je prestao status zaštićenog podstanara, na stanu koji nije u vlasništvu jedinice lokalne samouprave, jedinice područne (regionalne) samouprave ili Republike Hrvatske, a koje do dana stupanja na snagu ovoga Zakona nisu sklopile ugovor o najmu stana na temelju Zakona o najmu stanova i nisu do tog dana zatražile od suda donošenje presude koja će zamijeniti taj ugovor; te
- propisuje se prednost zaštićenih najmoprimaca i najmoprimaca stanova koji nisu u vlasništvu jedinice lokalne samouprave, jedinice područne (regionalne) samouprave ili Republike Hrvatske pred drugim zainteresiranim osobama prilikom davanja u najam ili prodaje stanova koji se provode na temelju propisa kojima se uređuje društveno poticana stanogradnja, te stanova koji su u vlasništvu jedinice lokalne samouprave, jedinice područne (regionalne) samouprave ili Republike Hrvatske koji se daju u najam ili se prodaju putem javnog natječaja, te se propisuje mogućnost najmodavca, uključujući Republiku Hrvatsku i jedinicu lokalne samouprave, da u ime i za račun zaštićenog najmoprimca, zaštićenog podstanara, odnosno najmoprimca, iskoristi ovo pravo u svrhu ispunjenja svoje obveze osiguranja odgovarajućeg stana u slučaju otkaza ugovora o najmu.