U praksi graditeljstva i stanogradnje svakodnevno se pojavljuju pitanja na koja je odgovor dvojben pa se tako nerijetko događa da vlasnik koji ima stan ili poslovni prostor, kupi i susjedni stan ili poslovni prostor te ga želi objediniti u jednu stambenu odnosno poslovnu cjelinu. U tom slučaju postavlja se pitanje je li za takav zahvat potrebna suglasnost suvlasnika zgrade i ako da, je li potrebna suglasnost većine suvlasničkih omjera ili svih suvlasnika?
U ovom slučaju radi se o namjeri izvođenja radova koji se odvijaju isključivo između dva stana ili poslovna prostora (spajanje stanova/poslovnih prostora), a koji se tiču isključivo etažnih (vlasničkih) dijelova. Za izvođenje takvih radova prije svega treba imati, u sklopu projekta rekonstrukcije, i projekt statike revidiran od ovlaštenog revidenta za statiku.
Što se tiče suglasnosti suvlasnika zgrade, navodimo odredbu članka 41. stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima kojom je propisano da je za poduzimanje poslova koji premašuju okvir redovitoga upravljanja (naročito promjena namjene stvari, veći popravci, dogradnja, nadogradnja, preuređenje, otuđenje cijele stvari, davanje cijele stvari u zakup ili najam na dulje od jedne godine, osnivanje hipoteke na cijeloj stvari, odnosno davanje pokretne stvari u zalog, osnivanje stvarnih i osobnih služnosti, stvarnoga tereta ili prava građenja na cijeloj stvari), potrebna suglasnost svih suvlasnika.
Nadalje, odredbom članka 82. stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je da je suvlasnik na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine ovlašten, ne tražeći za to odobrenje od ostalih suvlasnika, u skladu s građevinskim propisima o svome trošku izvršiti prepravke u stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji, uključujući i promjenu namjene, ako se pridržava sljedećih pravila:
- promjena ne smije prouzročiti oštećenje zgrade i drugih dijelova nekretnine, a ni povredu onih interesa ostalih suvlasnika koji zaslužuju zaštitu; osobito ne smije prouzročiti povredu vanjskoga izgleda zgrade, ni opasnost za sigurnost osoba, zgrade ili drugih stvari
- ako bi za promjenu bilo potrebno zadrijeti u zajedničke dijelove nekretnine, to je dopušteno samo ako je takva promjena uobičajena ili služi važnom interesu vlasnika posebnoga dijela, inače je svaki suvlasnik može zabraniti; ali ne može zabraniti postavljanje vodova za svjetlo, plin, energiju, vodu i telefon i sličnih uređaja, a ni postavljanje radijskih ili televizijskih antena, potrebnih prema stanju tehnike, ako nije moguć ili nije odobren priključak na postojeću antenu te izvođenje radova kojima se osigurava nesmetan pristup, kretanje i rad osobama smanjene pokretljivosti
- radi promjena na svome dijelu nije dopušteno zadrijeti u one dijelove nekretnine koji su kao posebni dio u vlasništvu drugog suvlasnika bez njegova odobrenja; ali taj će ipak morati trpjeti ono u vezi s tuđim prepravkom čime se bitno i trajno ne povređuje njegovo pravo na posebnom dijelu, a i ono što je umjesno kad se pravedno odvagnu svi interesi
- vlasnik posebnog dijela koji provodi promjene na svome dijelu dužan je dati primjerenu naknadu drugome čija je prava time povrijedio i kad je taj bio dužan trpjeti tu povredu.
S obzirom na navedene odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima mišljenja smo da je za spajanje dva posebna dijela probijanjem pregradnog zida potrebna suglasnost etažnih vlasnika tih posebnih dijelova, ali ne i suglasnost svih suvlasnika zgrade, sukladno odredbi članka 82. stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.