Zakonom o porezu na promet nekretnina (NN 69/97, 26/00, 127/00, 153/02, 22/11, 143/14, dalje: Zakon) propisan je jedinstveni način plaćanja poreza na promet nekretnina pri stjecanju vlasništva nekretnina, bez obzira stječu li se nekretnine naplatnim pravnim poslom, nasljeđivanjem, darovanjem ili na drugi način bez naknade.
Stjecanjem nekretnine smatra se kupoprodaja, zamjena, nasljeđivanje, darovanje, unošenje i izuzimanje nekretnina iz trgovačkog društva, stjecanje dosjelošću, stjecanje nekretnina u postupku likvidacije ili stečaja, stjecanje na temelju odluke suda ili drugog tijela te ostali načini stjecanja nekretnina od drugih osoba.
Obveznik poreza na promet nekretnina je stjecatelj nekretnine i to samo kad se na takvo stjecanje ne plaća porez na dodanu vrijednost. Kad je riječ o zamjeni nekretnine, porezni obveznik je svaki sudionik u zamjeni i to za vrijednost nekretnine koju stječe, a ako se stječe idealni dio nekretnine, tada obvezu plaćanja poreza na vrijednost nekretnina ima svaki stjecatelj posebno.
U slučajevima nasljeđivanja, porezni obveznik postaje nasljednik ili zapisovnik, dok kod darovanja ili drugog stjecanja nekretnine bez naknade, porezna obveza pada na daroprimatelja ili drugu osobu koja je nekretninu stekla bez naknade.
Kod stjecanja nekretnine na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju ili ugovora o dosmrtnom uzdržavanju, porezni obveznik postaje davatelj uzdržavanja. Treba napomenuti da se pri stjecanju nekretnine na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju, porez na promet nekretnina umanjuje za 5% za svaku godinu trajanja uzdržavanja proteklu od dana sklapanja ugovora o doživotnom uzdržavanju do smrti uzdržavanog. Ugovor mora biti ovjeren od suca nadležnog suda ili potvrđen (solemniziran) po javnom bilježniku ili sastavljen u obliku javnobilježničkog akta (članak 8. stavak 2. Zakona).
U skladu sa Zakonom, predmet oporezivanja je promet nekretnina. Pri tome se nekretninom smatraju zemljišta (poljoprivredna i građevinska zemljišta te šume i šumska zemljišta) i građevine(stambene i poslovne zgrade te njihovi dijelovi, kao i sve druge zgrade i građevine i njihovi dijelovi – garaže, grobnice, mostovi i drugo).
Dakle, prometom nekretnina smatra se svako stjecanje nekretnina osim stjecanje novosagrađenih građevina koje se od 1. siječnja 2015. oporezuju po Zakonu o porezu na dodanu vrijednost (oporezuje se isporuka građevinskog zemljišta i tzv. izgrađenih nekretnina kada tu isporuku obave porezni obveznici evidentirani u registru obveznika poreza na dodanu vrijednost).
Da ne bi došlo do dvostrukog oporezivanja, propisano je da se, u smislu Zakona o porezu na promet nekretnina, prometom nekretnina ne smatra stjecanje nekretnine na koje se plaća porez na dodanu vrijednost (kod isporuke nekretnina oporezuje se porez na dodanu vrijednost, a kod stjecanja nekretnine porez na promet nekretnina). Pojednostavljeno, porez na dodanu vrijednost – PDV, plaća se kad isporučitelj koji je upisan u registar obveznika PDV-a isporučuje odnosno prodaje, daruje ili na neki drugi način prenosi vlasništvo građevinskog zemljišta, građevina ili njihovih dijelova, ako su te građevine i njihovi dijelovi nastanjeni ili korišteni kraće od dvije godine.
U svim drugim situacijama riječ je o stjecanju nekretnine, pa je porezni obveznik stjecatelj nekretnine bez obzira na vrstu zemljišta i vrijeme nastanjenosti ili korištenja građevina i njihovih dijelova.
Porezna osnovica
Osnovica poreza na promet nekretnina je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku stjecanja odnosno nastanka porezne obveze, a obračunava se tako da se pomnoži s poreznom stopom. Porez na promet nekretnina plaća se po stopi od 5 posto.
Pod tržišnom vrijednosti nekretnine podrazumijeva se cijena nekretnine koja se postiže ili se može postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze.
Primjer:
Osoba A kupuje stan od osobe B. U kupoprodajnom ugovoru vrijednost stana određena je u iznosu od 500.000,00 kuna. Porezna uprava prihvaća vrijednost nekretnine navedene u kupoprodajnom ugovoru te poreznom obvezniku (osobi A), dostavlja rješenje u kojemu je određena porezna obveza na promet nekretnina od 25.000,00 kuna. Kupac (osoba A) dužan je platiti porez na promet nekretnina u roku od 15 dana od dostave rješenja.
Vrste poreza na stjecanje ili isporuke nekretnina:
1) porez na promet nekretnina - u skladu sa Zakonom o porezu na promet nekretnina obračunava se i plaća na stjecanje vlasništva nekretnina, osim onih na koje se plaća porez na dodanu vrijednost (PDV),
2) porez na dodanu vrijednost (PDV) – prema Zakonu o porezu na dodanu vrijednost, obračunava se i naplaćuje poreznim obveznicima koji su upisani u registar obveznika PDV-a kad isporučuju, daruju ili na neki drugi način prenose građevinska zemljišta i građevine ili dijelove građevina (kao i zemljišta na kojima su izgrađene), ako su te građevine i njihovi dijelovi nastanjeni ili korišteni kraće od 2 godine,
(U slučaju nasljedstva, nasljednik koji ne nastavlja ostaviteljevu djelatnost, ima obvezu na naslijeđene nekretnine platiti PDV, ako je ostavitelj koristio pravo na odbitak pretporeza prilikom stjecanja građevinskog zemljišta i građevina ili njihovih dijelova, kao i zemljište na kojima su izgrađene, a te su građevine ili njihovi dijelovi nastanjeni ili korišteni kraće od 2 godine.)
3) porez na dohodak (od imovine) – u skladu sa člankom 27. Zakona o porezu na dohodak, po osnovi otuđenja nekretnine, taj porez obračunava se i plaća:
- kad je nekretnina otuđena (prodana, zamijenjena ili joj je na neki drugi način preneseno vlasništvo), u roku od 3 godine od dana njezine nabave
- ako fizička osoba proda, zamjeni ili obavi neki drugi oporezivi prijenos vlasništva nad više od 3 nekretnine iste vrste u razdoblju od 5 godina od dana njihove nabave,
4) prirez porezu na dohodak - obračunava se i plaća ako je prirez propisan gradskom ili općinskom odlukom u mjestu prebivališta ili uobičajenog boravišta obveznika poreza na dohodak. Izračunava se tako da se utvrđeni iznos poreza na dohodak pomnoži s propisanom stopom prireza.
Čak i ako stjecatelj nekretnine ostvaruje pravo na oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina dužan je (kao i svi ostali porezni obveznici) na propisanom obrascu prijaviti nastanak porezne obveze u roku od 30 dana od dana sklapanja pravnog posla, sudske odluke ili odluke tijela državne uprave, kako bi nadležna ispostava Porezne uprave mogla donijeti rješenje o oslobođenju plaćanja poreza na promet nekretnina.
Porezna oslobođenja na promet nekretnina propisana su u glavi VI. Zakona. Među ostalim, pravo na porezno oslobođenje imaju i kupci prve nekretnine kojom rješavaju vlastito stambeno pitanje, pod taksativno navedenim zakonskim uvjetima.
Pravilnikom o obrascu Prijave prometa nekretnina i Evidenciji prometa nekretnina (NN 157/14) uređen je oblik i sadržaj obrasca Prijave prometa nekretnina te način njegova podnošenja.
Uz stjecatelja nekretnine odnosno poreznog obveznika, obvezu dostave isprava o porezu na promet nekretnina nadležnoj Poreznoj upravi, imaju i javni bilježnici, sudovi te druga javnopravna tijela.
Javni bilježnik koji ovjerava potpise na ispravama o prodaji ili drugom načinu otuđenja nekretnine obvezan je jedan primjerak isprave, kao i svake druge isprave na osnovi koje dolazi do prometa nekretnine (ugovor o osnivanju prava građenja, ugovor o ortaštvu i sl.), uz OIB sudionika postupka, dostaviti nadležnoj ispostavi Porezne uprave u roku 15 dana po isteku mjeseca u kojem je ovjeren potpis na ispravi.
Sudovi i druga javnopravna tijela obvezni su nadležnoj ispostavi Porezne uprave dostavljati svoje odluke uz podatak o OIB-u sudionika kojima se mijenja vlasništvo nekretnina u zemljišnim knjigama odnosno u službenim evidencijama i to u roku od 15 dana po isteku mjeseca u kojem je odluka postala pravomoćna.
Kazne za neprijavljivanje i neplaćanje poreznih obveza propisane su prekršajnim odredbama Zakona o porezu na promet nekretnina, Općeg poreznog zakona, Zakona o porezu na dodanu vrijednost i Zakona o porezu na dohodak.
Marina Turković