Prema odredbi članka 129. stavak 1. Zakona o zemljišnim knjigama (u nastavku: ZZK) nositelj knjižnoga prava koje je povrijeđeno uknjižbom u korist neke osobe ovlašten je radi zaštite toga svoga prava zahtijevati brisanje svake uknjižbe koja ga vrijeđa i uspostavu prijašnjega zemljišnoknjižnog stanja (brisovna tužba) sve dok ne nastupe činjenice na temelju kojih bi mu povrijeđeno knjižno pravo i tako trebalo prestati, ako zakonom nije drukčije određeno. Možemo zaključiti da tužitelj kod brisovne tužbe može biti samo ona osoba čije je knjižno pravo povrijeđeno neistinitim upisom u korist stjecatelja ili njegovi univerzalni sljednici odnosno samo onaj koji je prije spornog upisa bio uknjižen kao nositelj knjižnog prava u zemljišnim knjigama ili njegovi univerzalni sljednici. Dakle, aktivnu legitimaciju za podnošenje brisovne tužbe imaju i univerzalni pravni sljednici upisanog vlasnika ili nositelja knjižnog prava koje je povrijeđeno spornim upisom, jer su nasljeđivanjem stekli materijalnopravna ovlaštenja prema predmetnoj nekretnini, odnosno knjižnim pravima na njoj, kakva je imao njihov univerzalni prednik.
Prema stavku 2. istog članka brisovnoj tužbi ne može se udovoljiti protiv osobe koja je postupajući s povjerenjem u istinitost zemljišnih knjiga, a u dobroj vjeri, uknjižila svoje pravo izvodeći ga iz uknjiženoga, ali neistinitoga (nevaljanoga) prava prednika, osim:
- ako je nositelj knjižnoga prava, koje je povrijeđeno uknjižbom u korist neke osobe, kojemu je bilo dostavljeno rješenje o uknjižbi u korist prednika te osobe u roku za žalbu na taj upis zatražio zabilježbu da je sporan te podnio brisovnu tužbu u roku od 60 dana od isteka roka za tu žalbu, odnosno
- ako je nositelj knjižnoga prava, koje je povrijeđeno uknjižbom u korist neke osobe, kojemu nije bilo dostavljeno rješenje o uknjižbi u korist prednika te osobe podnio brisovnu tužbu u roku od tri godine od kada je ta uknjižba bila zatražena.
No, zaštita od nevaljanog upisa predviđena je i odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (u nastavku: ZV) kod višestrukog ugovaranja otuđenja (članak 125. ZV-a).Naime, ponekad vlasnik nekretnine (otuđivatelj) raspolaže nekretninom na način da prenese vlasništvo na više različitih osoba koje međusobno ne znaju ili ne moraju znati jedna za drugu, odnosno za taj drugi prijenos vlasništva. Prema članku 125. ZV-a kad je više osoba sklopilo s otuđivateljem pravne poslove radi stjecanja vlasništva iste nekretnine, vlasništvo će steći ona koja je u dobroj vjeri prva zatražila upis u zemljišnu knjigu, ako su ispunjene i sve ostale pretpostavke za stjecanje vlasništva. Prema stavku 2. istog članka brisanje upisa vlasništva upisane osobe i uknjižbu u svoju korist može zahtijevati osoba kojoj je otuđivatelj otuđio nekretninu i predao joj u samostalni posjed, ako dokaže da stjecatelj nije postupio u dobroj vjeri jer je u trenutku kad je sklopio pravni posao s otuđivateljem znao da je nekretnina drugomu već valjano otuđena i predana u samostalni posjed. Zahtjev za brisanje može se postaviti u roku od tri godine od upisa čije se brisanje zahtijeva.
Postavlja se pitanje – od kada se računa rok za zahtijevanje brisanja zk upisa u slučaju višestrukog otuđenja nekretnine i treba li u tom slučaju postupati prema pravilima koja vrijede za brisovnu tužbu ili ne?
U obrazloženju Odluke Županijskog suda u Zagrebu, posl. br. Gž-3384/14 od 9. lipnja 2015. navedeno je:
„U pravu je tužiteljica da je sud prilikom odlučivanja o njezinom zahtjevu za brisanje upisa prava vlasništva s imena tužene i upisa prava vlasništva tužiteljice na predmetnom stanu pogrešno primijenio materijalno pravo pozvavši se na odredbu čl. 129. ZZK. To zato što tužiteljica, a to osnovano navodi u svojoj žalbi, u ovom postupku nije zahtijevala brisanje prava vlasništva tuženice s te osnove, već je tužiteljica taj zahtjev podnijela temeljem čl. 125. ZV-a navodeći da se u konkretnom slučaju radi o višestrukom otuđenju tog stana od strane sada pokojne prodavateljice, a da tuženica nije postupala u dobroj vjeri kada je kao daroprimatelj s pokojnom A. M. sklopila ugovor o darovanju.
Međutim, i pravilnom primjenom materijalnog prava iz čl. 125. ZV-a valjalo je jednako odlučiti budući da u konkretnom slučaju nisu ispunjeni zakonom propisani uvjeti iz navedene odredbe (čl. 125. st. 2. ZV-a). Naime, tužiteljica tijekom postupka nije uspjela dokazati da tužena ne bi postupala u dobroj vjeri, odnosno dokazala da je tužena, koja je svoje pravo vlasništva prva upisala u zemljišnim knjigama, znala da je taj stan već valjano otuđen i predan u samostalni posjed tužiteljici. Sama činjenica da je tužiteljica u srpnju 2003. zatražila upis u zemljišne knjige, dakle dva mjeseca prije sklapanja ugovora o darovanju, odnosno da je o tome zabilježena plomba u zemljišnim knjigama, ne dovodi do zaključka da tuženica nije postupala u dobroj vjeri. Osim toga u smislu odredbe čl. 125. st. 2. ZV-a, zahtjev za brisanje upisa vlasništva stranka može postaviti u roku od tri godine od upisa čije se brisanje zahtijeva. Nadalje, odredbom čl. 120. st. 3. ZV-a propisano je da provedena uknjižba djeluje od trenutka kada je sudu bio podnesen zahtjev za tu uknjižbu. Stoga, kako je tužena zahtjev za uknjižbu, po kojem je upis njezina vlasništva proveden 22. svibnja 2007., podnijela 24. ožujka 2004., smatra se, sukladno čl. 120. st. 3. ZV-a, da je upis proveden 24. ožujka 2004. pa tužba tužiteljice od 21. listopada 2008. nije podnesena u roku određenom u čl. 125. st. 2. ZV-a."
Dakle, ako se zahtijeva brisanje upisa vlasništva u slučaju višestrukog otuđenja nekretnina, to može zahtijevati osoba kojoj je otuđivatelj otuđio nekretninu i predao joj u samostalni posjed, ako dokaže da stjecatelj nije postupio u dobroj vjeri jer je u trenutku kad je sklopio pravni posao s otuđivateljem znao da je nekretnina drugome već valjano otuđena i predana u samostalni posjed – dakle, pravna zaštita se ostvaruje sukladno članku 125. ZV-a, a ne sukladno članku 129. ZZK (prema pravilima o brisovnoj tužbi). U tom slučaju zahtjev za brisanje upisa vlasništva stranka može postaviti u roku od tri godine od upisa čije se brisanje zahtijeva, a taj se rok računa od dana kada je sudu bio podnesen zahtjev za uknjižbu čije se brisanje zahtjeva.