Krajem 2011. godine donesen je novi Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora (Narodne novine, broj 125/11) koji je stupio na snagu 15. studenog 2011. Jedno od pitanja koje taj Zakon uređuje je i davanje u zakup poslovnih prostora u vlasništvu pravnih osoba javnog prava ili osoba u njihovom vlasništvu. U odnosu na prije važeći Zakon o zakupu i prodaji poslovnoga prostora (Narodne novine, broj 91/96, 124/97, 174/04 i 38/09) novi Zakon ta pitanja uređuje ponešto drugačije. Novine su još brojnije nakon donošenja Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora (Narodne novine, broj 64/15).
Sklapanje ugovora o zakupu poslovnog prostora za one zakupodavce koji su u zakupne odnose dužni ulaziti putem provedenog javnog natječaja sada regulira članak 6. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora (Narodne novine, broj 125/11 i 64/15). Ugovor o zakupu poslovnog prostora sklopljen protivno odredbama toga članka ništetan je.
Treba napomenuti da se odredbe toga članka odnose i na poslovni prostor koji je još uvijek upisan u zemljišnim knjigama kao društveno vlasništvo na kojem Republika Hrvatska i jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave i druge pravne osobe imaju pravo raspolaganja ili korištenja.
Prema tom članku poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske i jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave te pravnih osoba u njihovu vlasništvu ili pretežitom vlasništvu daje se u zakup putem javnoga natječaja. Iznimno, ugovor o zakupu poslovnoga prostora sklapa se bez javnog natječaja kada ga sklapaju međusobno Republika Hrvatska i jedinice lokalne samouprave, odnosno jedinice područne (regionalne) samouprave te pravne osobe u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno pravne osobe u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, ako je to u interesu i cilju općega, gospodarskog i socijalnog napretka njezinih građana.
U vezi raspolaganja (davanja u zakup) poslovnim prostorom u vlasništvu navedenih osoba postavlja se pitanje smije li se u navedenom iznimnom slučaju (kada te osobe međusobno sklapaju ugovor o zakupu) sklopiti ugovor o zakupu poslovnog prostora bez zakupnine, odnosno koje su sve moguće kombinacije ugovornih strana prema toj odredbi?
Ako se neki poslovni prostor daje na korištenje bez plaćanja zakupnine, taj pravni posao ne bi se mogao zvati ugovor o zakupu poslovnog prostora pa se na takve ugovore o korištenju ne bi mogao ni primjenjivati navedeni Zakon. Zakupnina bi, u svakom slučaju, trebala biti određena ugovorom, iako nije nužno da se isplata vrši u novcu (različita ulaganja zakupca u prostor koja mogu biti priznata „na ime“ zakupnine i sl.). Ako bi se radilo o više ugovora u kojima bi se iste stranke nalazile u različitim ulogama (korištenje poslovnog prostora druge stranke, uz davanje vlastitog prostora na korištenje toj stranci), bez određenja zakupnine također bi bilo teško govoriti o zakupu.
Što se tiče kombinacije ugovornih strana, s obzirom na činjenicu da zakonodavac tu nije propisao neka ograničenja, smatramo da su moguće sve kombinacije ugovornih strana u ugovorima o zakupu poslovnog prostora koje, bez javnog natječaja, mogu međusobno sklopiti država, jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave i pravne osobe u njihovu vlasništvu ili pretežitom vlasništvu, s tim da mora biti ispunjena pretpostavka da je to u interesu i cilju općega gospodarskog i socijalnog napretka građana. Navedene osobe, kada međusobno sklapaju ugovor o zakupu, nisu dužne provesti javni natječaj, ali ne mogu zaključiti ugovor o zakupu bez zakupnine.
Nadalje, uvodno smo spomenuli da je izmjenama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora (Narodne novine, broj 64/15) definiran slučaj kada zakupodavci nisu dužni produljiti ugovor sadašnjem zakupniku.
Dakle, iznimno od obveze prema kojoj seposlovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske i jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave te pravnih osoba u njihovu vlasništvu ili pretežitom vlasništvu daje u zakup putem javnoga natječaja,te osobe kao zakupodavci dužni su sadašnjem zakupniku poslovnoga prostora koji u potpunosti ispunjava obveze iz ugovora o zakupu, ili na zahtjev zakupnika, najkasnije 60 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, dati pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme – ali na razdoblje koje nije dulje od pet godina, a nakon izmjena i dopuna Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (Narodne novine, broj 64/15) zakupodavac to nije dužan učiniti ako mu je taj poslovni prostor potreban za obavljanje njegove djelatnosti. Dakle, ako navedenom zakupodavcu nakon isteka ugovora o zakupu poslovnog prostora taj prostor treba za obavljanje njegovih propisanih zadaća, postojećem zakupniku, kojem je ugovor istekao, ne mora dati ponudu za produljenje ugovora o zakupu.
Kada je neka od navedenih osoba, kao zakupodavac, dužna produljiti ugovor o zakupu sadašnjem zakupniku, tada zakupnik može podnijeti zakupodavcu pisani zahtjev da mu ovaj da ponudu najkasnije 90 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen. Ako sadašnji zakupnik ne prihvati ponudu najkasnije 30 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, zakupni odnos prestao je istekom roka na koji je ugovor sklopljen, a zakupodavac će, nakon stupanja u posjed tog poslovnoga prostora raspisati javni natječaj za davanje u zakup poslovnoga prostora u kojem početni iznos zakupnine ne može biti manji od iznosa zakupnine koji je ponuđen sadašnjem zakupniku iz članka 6. stavka 3. Zakona, ako će se u prostoru nastaviti obavljanje iste djelatnosti.
Budući da navedenim Zakonom nisu propisani natječajni uvjeti i sam postupak natječaja, stavkom 6. članka 6. Zakona propisano je da se ta pitanja uređuju odlukom Državnog uredaza upravljanje državnom imovinom, županijske skupštine, Gradske skupštine Grada Zagreba, odnosno gradskoga ili općinskoga vijeća. S obzirom na takvo uređenje u stavku 6. logično je rješenje iz stavka 7. istog članka Zakona da postupak natječaja provodi i odluku o najpovoljnijoj ponudi donosi (također) Državni ured za upravljanje državnom imovinom, župan, gradonačelnik Grada Zagreba, gradonačelnik ili općinski načelnik, odnosno od njih ovlašteno tijelo, a kada su zakupodavci pravne osobe u njihovom vlasništvu ili pretežitom vlasništvu onda natječaj provodi i odluku o najpovoljnijoj ponudi donosi nadležno tijelo utvrđeno aktima te pravne osobe, s tim da se najpovoljnijom ponudom smatra ona ponuda koja uz ispunjenje uvjeta iz natječaja sadrži i najviši iznos zakupnine.
Spomenimo na kraju i to da prvenstveno pravo na sklapanje ugovora o zakupu poslovnoga prostora imaju osobe iz Zakona o pravima hrvatskih branitelja iz Domovinskog rata i članova njihovih obitelji pod uvjetom da ispunjavaju uvjete iz natječaja, iz Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora i da prihvate najviši ponuđeni iznos zakupnine.