Danom stupanja na snagu Zakona o najmu stanova (Narodne novine, br. 91/96, 48/98, 66/98 i 22/06), 5. studenog 1996., prestalo je stanarsko pravo osobama koje su to pravo stekle prema propisima koji su vrijedili do dana njegovog stupanja na snagu. Te osobe su od toga datuma imale pravo na sklapanje ugovora o zaštićenom najmu, prema članku 31. Zakona.
Koje su to osobe? To su, prije svega, osobe koje su na temelju Zakona o stambenim odnosima (Narodne novine, br. 51/85, 42/86, 22/92 i 70/93) stekle stanarsko pravo i koje su ga imale, kako je već spomenuto, do 5. studenog 1996. kada je stupio na snagu Zakon o najmu stanova, nakon čega su prema samom zakonu stekle prava i obveze najmoprimca. Pretpostavka za stjecanje statusa najmoprimca (s pravom na stjecanje statusa zaštićenog najmoprimca) je da bivšim nositeljima stanarskog prava to pravo do navedenog datuma nije otkazano ili na drugi način prestalo, odnosno da na taj datum nije bio u tijeku postupak za otkaz ili prestanak stanarskog prava. Ako je u potonjem slučaju spor riješen u korist stanara, dakle, ako mu status nositelja stanarskog prava nije prestao, stanar će danom pravomoćnosti sudske odluke steći prava i obveze najmoprimca (v. članak 33. stavak 2. Zakona o najmu stanova).
Također, u krug osoba koje imaju pravo na zaštićeni najam ulaze i one (ostale osobe) navedene u članku 8. Zakona o najmu stanova. Taj članak propisuje da zaštićenu najamninu, povrh bivših nositelja stanarskog prava, plaćaju korisnici stanova koji se koriste stanovima izgrađenim sredstvima namijenjenim za rješavanje stambenih pitanja osoba slabijeg imovnog stanja, koje se koriste stanom na temelju propisa o pravima hrvatskih branitelja, te one određene posebnim propisom.
Nadalje, u taj krug spadaju i nadstojnici stambene zgrade prema odredbama Zakona o prodaji stanova namijenjenih za nadstojnika stambene zgrade (Narodne novine, br. 22/06), i to od stupanja na snagu tog Zakona (4. ožujka 2006.), osobe iz članka 2. i 3., odnosno članka 4., a pod uvjetom iz članka 5. toga Zakona, stječu pravni položaj najmoprimca sukladno Zakonu o najmu stanova. Osoba koja nije u mogućnosti kupiti stan prema odredbama Zakona o prodaji stanova namijenjenih za nadstojnika stambene zgrade, sklapa ugovor o najmu stana s pravom na plaćanje zaštićene najamnine s predstavnikom suvlasnika zgrade odnosno upraviteljem kojeg su suvlasnici za to ovlastili.
Međutim, prema članku 31. stavak 2. Zakona o najmu stanova, pravo na zaštićenu najamninu nema najmoprimac koji:
- u dijelu stana obavlja poslovnu djelatnost, i
- ima u vlasništvu useljivu kuću ili stan.
Na zajedničkom sastanku Vrhovnog suda RH i županijskih sudova izraženo je shvaćanje da Zakon o najmu stanova ne predviđa daljnje dodatne kriterije i da se stoga drugi kriteriji (npr. gdje se nalazi useljiva kuća, radi li se o odgovarajućem stanu i dr.) ne mogu uzimati u obzir.
Dakle, prema odredbi članka 31. stavak 2. Zakona o najmu stanova pravo na zaštićenu najamninu, među ostalim, nema najmoprimac koji ima u vlasništvu useljivu kuću ili stan. Navedena zakonska odredba nema u vidu dodatni kriterij prema kojem bi se useljiva kuća ili stan, vlasništvo koje bi isključivalo pravo na zaštićenu najamninu, trebala nalaziti u istome mjestu. Takav kriterij bio je propisan odredbama Zakona o stambenim odnosima, međutim, sa sasvim drugom svrhom i ostvarenjem, odnosno gubitkom, sasvim drugih prava. Tako je prema odredbama toga Zakona nositelj stanarskog prava koji bi u istome mjestu stekao useljivu kuću ili stan kao posebni dio zgrade, morao iseliti iz stana na kojem je imao stanarsko pravo, dok se odredbom članka 31. stavak 2. podstavak 2. Zakona o najmu stanova ne dovodi u pitanje pravo najmoprimca na najam stana, već tek njegovo pravo na zaštićenu najamninu kao imovinsku kategoriju.
Vezano uz vlasništvo useljive kuće ili stana kao zapreke za zaštićeni najam navodimo jednu recentnu odluku Vrhovnog suda RH – riječ je o Odluci broj Rev 448/12-2 od 29. lipnja 2016. u kojoj se razmatralo pitanje predstavlja li suvlasništvo vrijedne useljive kuće za odmor pravnu zapreku za zaštićeni najam.
U obrazloženju te odluke navodi se da je odgovarajući na odlučne žalbene navode, drugostupanjski sud istaknuo da kada bi se i prihvatilo shvaćanje prema kojem se kuće za odmor kategoriziraju takvima samo zbog načina i vremena njihova korištenja (ili zbog plaćanja posebnog poreza), da se tada ni vrlo luksuzne kuće ne bi smatrate useljivim kućama iz članka 31. stavak 2. podstavak 2. Zakona o najmu stanova, što svakako nije bio cilj i svrha zakonske odredbe.
U odluci Vrhovnog suda broj Rev-40/1999-2 od 10. lipnja 1999., na koju se (kao "nepodudarnu") poziva revident, izraženo je pravno shvaćanje koje glasi:
"Kuća za odmor je naime kuća posebne namjene, tj. nije namijenjena stanovanju, već boravku za vrijeme godišnjeg odmora, tj. zapravo u kratkom razdoblju tijekom godine. Ona se kao takva ne može ni iznajmljivati u tijeku cijele godine. Stoga gledajući na svrhu prije spomenutog propisa, ovaj sud smatra da ova nije bila da pogodnost zaštićene najamnine bude vezana, među ostalim, i za posjedovanje kuće za odmor na strani najmoprimca."
Međutim, u odluci Vrhovnog suda nadalje se navodi da je upravo sagledavajući cilj i svrhu odnosnog propisa, neosnovano pozivanje tužitelja na revizijsku odluku u kojoj se pravilno ističe da pravo najmoprimca na zaštićenu najamninu nije uvjetovano posjedovanjem kuće za odmor.
To je zato što je u ovom slučaju utvrđeno da je tužitelj bio suvlasnik useljive "vikend" kuće, koja je prema nespornim podacima iz postupka, polazeći od njezine izgrađenosti i sadržaja, neupitno imala sve preduvjete za stalno, a ne povremeno stanovanje. Stoga se takvo stanje, samo zato što je odnosna kuća povremeno korištena i jer se nalazi u turističkom mjestu uz more, ni u čemu ne može usporediti sa stvarnom kućom za odmor iz naznačene revizijske odluke.
Kad se tome pridoda okolnost da je tužitelj prodajom te kuće ostvario cijenu od 300.000 EUR, odnosno suvlasničku 1/2 te cijene, tada je pravilan zaključak nižestupanjskih sudova da tužitelj kao takav nema pravo na zaštićenu najamninu.
Prema ocjeni revizijskog suda, nižestupanjski sudovi nisu pogrešno primijenili materijalno pravo iz članka 31. stavak 2. podstavak 2. Zakona o najmu stanova, naprotiv, upravo bi tužiteljevo shvaćanje o pravnom domašaju i primjeni navedene zakonske odredbe dovelo do nelogične situacije u kojoj bi pravo na zaštićenu najamninu imali i oni najmoprimci koji su vlasnici (ili suvlasnici) vrijednih useljivih kuća koje se voljom svojih vlasnika samo povremeno koriste, iako nema nekakvih zapreka za cjelogodišnje stanovanje u takvim objektima ili davanje u najam trećim osobama. Konačno, ako najmoprimac može takvu kuću prodati za cijenu kojom bi nesporno mogao kupiti i steći vlasništvo druge useljive kuće ili stana, kao što je to u ovom slučaju učinio tužitelj, tada nije prihvatljivo da takav najmoprimac plaća zaštićenu najamninu vlasniku stana.
Upravo to je protivno cilju i svrsi navedene zakonske odredbe koja ima izraženu socijalno-zaštitnu funkciju, stoga bi drugačiji pristup doveo do apsurdne situacije u kojoj bi najmoprimac, iako je prodajom vrijedne kuće u suvlasništvu pribavio dostatna novčana sredstva za stjecanje vlasništva useljive kuće ili stana, plaćao zaštićenu najamninu samo zato što nije kupio useljivu kuću ili stan kada je to objektivno mogao.
Dakle, najmoprimac nema pravo na zaštićenu najamninu ako je bio suvlasnik vrijedne, useljive kuće za odmor koja je ispunjavala sve preduvjete za stalno stanovanje, a ne povremeno korištenje ili davanje u najam trećim osobama, prodajom koje kuće u suvlasništvu je pribavio dostatna novčana sredstva za stjecanje prava vlasništva druge useljive kuće ili stana.
Tom Odlukom Vrhovni sud Republike Hrvatske također je naglasio da u ovom slučaju postoji drukčije činjenično stanje od onog koje je postojalo u revizijskoj Odluci toga Suda (Rev-40/1999 od 10.6.1999.)kada je utvrdio da vlasništvo kuće za odmor nije zapreka na strani najmoprimca za priznavanje zaštićene najamnine.