Glede pasivne legitimacije suvlasnika nekretnine Ustavni sud u svojoj odluci broj: U-III-2324/2008 od 22. travnja 2010. napominje da pasivna legitimacija u sporu radi plaćanja troškova održavanja nekretnine ovisi o činjenici vlasništva posebnog dijela nekretnine, a ne o navođenju osobe odnosno promjene osobe vlasnika u međuvlasničkom ugovoru. Tako, primjerice, Županijski sud u Varaždinu u odluci br. Gž. 490/08-2 od 2. lipnja 2008. smatra da je suvlasnik stambene zgrade dužan plaćati zajedničku pričuvu iako nije potpisao međuvlasnički ugovor. Naime, u odluci se navodi da su prema odredbi članka 85. stavak 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (u nastavku: ZV) suvlasnici dužni sudjelovati u upravljanju nekretninom, odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkog upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu. Treba ukazati i na odredbu članka 375. stavak 1. ZV-a kojom je određeno da se uzajamni odnosi suvlasnika u vezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine utvrđuju ugovorom koji mora biti sklopljen u pisanom obliku (međuvlasnički ugovor) i koji, među ostalim, sadrži uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve. Odluke koje proizlaze iz međuvlasničkog ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine, sukladno odredbi članka 375. stavak 3. ZV-a, a odredbe međuvlasničkog ugovora imaju učinak i prema suvlasniku koji je to pravo stekao nakon sklapanja međuvlasničkog ugovora.
S druge strane, ako postoji odredba međuvlasničkog ugovora kojom se ugovara da su korisnici prostora koji nisu ujedno i suvlasnici nekretnine obvezni sudjelovati u troškovima upravljanja shodno površini koju koriste, nužno je da takvi korisnici nekretnine tu odredbu izričito i prihvate (o čemu više u članku Troškovi održavanja bespravno sagrađenog dijela stambene zgrade).
Može li osoba koja nije upisana u zemljišnoj knjizi kao vlasnik nekretnine, a koja je stekla nekretninu kupoprodajom i koristi je, biti pasivno legitimirana u takvim sporovima? Odredbom članka 114. ZV-a propisani su načini stjecanja prava vlasništva, i prema toj odredbi isto se stječe ispunjenjem svih pretpostavki određenih zakonom. Vlasništvo se, dakle, može steći na temelju pravnoga posla, odluke suda, odnosno druge nadležne vlasti, nasljeđivanjem i na temelju zakona. Stjecanje prava vlasništva na temelju pravnog posla spada među derivativne načine stjecanja prava vlasništva i vlasništvo prelazi s dotadašnjeg vlasnika na novog stjecatelja kada se ispune pretpostavke, a to su vlasništvo prednika, valjan pravni posao i odgovarajući način stjecanja. Temeljem odredbe članka 119. ZV-a vlasništvo nekretnine stječe se u trenutku upisa stjecateljeva vlasništva u zemljišnoj knjizi na temelju valjano očitovane volje dotadašnjeg vlasnika usmjerene na to da njegovo vlasništvo prijeđe na stjecatelja, ako zakonom nije određeno drukčije. Primjenom ovih odredaba da bi se steklo pravo vlasništva temeljem pravnog posla potrebno je da postoje sve ove pretpostavke i to kumulativno, dakle vlasništvo prednika, valjan pravni posao i upis u zemljišne knjige. Do trenutka dok nema upisa u zemljišne knjige postoji samo pretpostavljeno vlasništvo odnosno stjecatelj ima tek pravni osnov za stjecanje prava vlasništva kojeg će ostvariti tek kada se upiše u zemljišne knjige. Temeljem izričite odredbe članka 89. stavka 1. ZV-a propisano je da pričuvu plaćaju isključivo vlasnici nekretnine i to razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima. Znači, primjenom ovih izričitih odredaba, ne postoji obveza da plaćanja pričuve za nekretninu osobe koja (još) nije upisana kao vlasnik nekretnine u zemljišne knjige.
U odluci Visokog trgovačkog suda broj Pž-4601/2014-3 od 25. svibnja 2017., odgovara se na pravno pitanje - je li tuženik kao fiducijarni vlasnik u obvezi platiti utuženu tražbinu na ime zajedničke pričuve. Prema toj odluci tvrdi se da je na 28. sjednici Odjela trgovačkih i ostalih sporova toga suda, održanoj 3. svibnja 2017., prihvaćeno sljedeće pravno shvaćanje: „Obveznik plaćanja doprinosa za zajedničku pričuvu za nekretninu koja je u postupku osiguranja novčane tražbine bila predmet fiducijarnog prijenosa prava vlasništva je fiducijarni dužnik“. Stoga fiducijarni vlasnik, prema tom pravnom shvaćanju obveznom za sva drugostupanjska vijeća ili suce pojedince tog odjela, odnosno suda, nije obvezan platiti utuženu tražbinu na ime zajedničke pričuve.
Što se tiče najmoprimaca i zakupnika, pitanje plaćanja zajedničke pričuve uređuje se ugovorima o najmu odnosno zakupu nekretnine za koju postoji obaveza. Najmoprimac, odnosno zakupac, ugovorom može preuzeti obvezu plaćanja troškova održavanja nekretnine (pričuvu) od (su)vlasnika nekretnine, o čemu nalazimo potvrdu u članku 3. Zakona o najmu stanova (91/96, 48/98, 66/98 i 22/06). Ipak, vlasnik je pasivno legitimiran u sporovima radi plaćanja zajedničke pričuve čak i ako je tu obvezu prenio na zakupca. Naime, „... vlasnik stana ne oslobađa se obveze plaćanja zajedničke pričuve ako to prenese na zakupca. U smislu čl. 84. ZVDSP-a suvlasnik na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno vlasništvo određenog posebnog dijela nekretnine snosi sve javne obveze i terete u svezi s vlasništvom tog dijela pa čak iako je dužnik obveze na povremena davanja u svezi s uporabom nekog posebnog dijela nekretnine neka treća osoba, a ne suvlasnik, on kao suvlasnik jamči za ispunjenje tih obveza. Ukoliko je Ugovorom između tuženika i zakupnika bilo ugovoreno da troškove zajedničke pričuve podmiruje najmoprimac, a on ovu svoju obvezu nije izvršavao sukladno Ugovoru, tuženik ima po isplati svoje zakonske obveze plaćanja zajedničke pričuve to regresirati od zakupnika“ - Županijski sud u Varaždinu, broj: Gž-4233/14-2 od 1. srpnja 2016.
Lucija Prkačin, mag. iur.