U postupcima po podnesenim prijavama za stambeno zbrinjavanje u prvom stupnju rješavaju nadležni uredi državne uprave u županijama i nadležno upravno tijelo Grada Zagreba – dalje u tekstu: nadležno tijelo (članak 39. stavak 2. Zakona).
U prijavi za stambeno zbrinjavanje na potpomognutom području, između ostalog, podnositelj prijave mora navesti i članove kućanstva za koje također traži stambeno zbrinjavanje, odnosno koji će zajedno s njim koristiti stambenu jedinicu za stanovanje.
Člankom 17. stavkom 1. Zakona propisana je stambena površina obiteljske kuće ili stana koja se utvrđuje prema broju članova u obitelji, i to:
a) nositelj obitelji - 35 m2
b) dvočlana obitelj - 45 m2
c) tročlana obitelj - 55 m2
d) četveročlana obitelj - 65 m2
e) peteročlana obitelj - 75 m2
- za svakoga sljedećeg člana obitelji dodatnih 10 m2.
Nakon što nadležno tijelo utvrdi da podnositelj prijave (korisnik) ostvaruje pravo na stambeno zbrinjavanje dodjelom obiteljske kuće ili stana, donosi rješenje koje dostavlja korisniku i Središnjem državnom uredu za obnovu i stambeno zbrinjavanje – dalje u tekstu Središnji državni ured.
Temeljem izvršnog rješenja o utvrđenom pravu na stambeno zbrinjavanje Središnji državni ured s korisnikom sklapa ugovor o najmu sukladno Zakonu o najmu stanova.
Sukladno članku 1. Pravilnika o najmu stambenih jedinica („Narodne novine“, broj: 25/19. – dalje u tekstu Pravilnik) Središnji državni ured sklapa ugovor o najmu s korisnikom koji je ostvario pravo na stambeno zbrinjavanje sukladno Zakonu o područjima posebne državne skrbi (»Narodne novine«, br. 86/2008., 57/2011., 51A/2013., 148/2013., 76/2014., 147/2014. i 18/2015.), Zakonu o stambenom zbrinjavanju na potpomognutim područjima (»Narodne novine«, br. 106/2018.), Zaključku o načinu stambenog zbrinjavanja povratnika koji nisu vlasnici kuće ili stana, a živjeli su u stanovima u društvenom vlasništvu (bivši nositelji stanarskog prava) na područjima Republike Hrvatske, koja su izvan područja posebne državne skrbi (»Narodne novine«, br. 100/2003.), Zaključku o produženju roka za podnošenje zahtjeva za stambeno zbrinjavanje povratnika koji su bili korisnici društvenih stanova izvan područja posebne državne skrbi (»Narodne novine«, br. 179/2004.), Zaključku o produženju roka za podnošenje zahtjeva za stambeno zbrinjavanje povratnika koji su bili korisnici društvenih stanova izvan područja posebne državne skrbi (»Narodne novine«, br. 79/2005.), Odluci o stambenom zbrinjavanju povratnika - bivših nositelja stanarskog prava izvan područja posebne državne skrbi (»Narodne novine«, br. 29/2011. i 139/2011.), Odluci o stambenom zbrinjavanju povratnika - bivših nositelja stanarskog prava izvan područja posebne državne skrbi (»Narodne novine«, br. 42/2013.) i Uredbi o utvrđivanju statusa bivših nositelja stanarskih prava i članova njihovih obitelji, te uvjetima i postupku njihovog stambenog zbrinjavanja (»Narodne novine«, br. 133/2013).
Središnji državni ured sklapa ugovor o najmu s osobama koje su stekle status zaštićenog najmoprimca, s osobama određenih struka i zanimanja za čijim radom postoji posebno iskazana potreba, a koji nemaju riješeno stambeno pitanje, s osobama koje su stekle status korisnika stambenog zbrinjavanja radi utvrđenog statusa žrtve nasilja u obitelji te radi izvanrednog stambenog zbrinjavanja sukladno članku 46. Zakona.
Ugovor o najmu stambene jedinice u ime Središnjeg državnog ureda kao najmodavca s najmoprimcem (korisnikom, nositeljem obitelji) sklapa državni tajnik Središnjeg državnog ureda ili osoba koju ovlasti državni tajnik Središnjeg državnog ureda (članak 4. Pravilnika).
Ugovor o najmu upravni je ugovor i sklapa se u pisanom obliku (članak 18. stavak 1. i 2. Zakona) i na neodređeno vrijeme (članak 5. stavak 1. Pravilnika).
Ugovor o najmu stambene jedinice sadrži (članak 5. stavak 3. Pravilnika):
1. ugovorne strane
2. opis obiteljske kuće ili stana odnosno dijela stambene jedinice koji se daje u najam (oznaka, adresa, kat, površina, broj soba i sl.)
3. visinu najamnine i način plaćanja
4. obveze najmoprimca vezane uz plaćanje komunalne naknade i drugih troškova koji se plaćaju u vezi s korištenjem stambene jedinice i način na koji će se vršiti plaćanje
5. podatke o osobama koje će zajedno s najmoprimcem koristiti stambenu jedinicu
6. vrijeme trajanja najma
7. odredbe o održavanju stambene jedinice
8. odredbe o uporabi zajedničkih prostorija, zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i zemljišta koje služi zgradi
9. odredbe o primopredaji stambene jedinice
10. odredbe o kontroli korištenja stambene jedinice
11. odredbe o prestanku ugovora o najmu
12. odredbu kojom najmoprimac preuzima obvezu suradnje kod kontrole korištenja stambene jedinice koju je dobio u najam
13. odredbu kojom se propisuje kada je najmoprimac stupio u posjed stambene jedinice i od kada plaća najamninu, ako najmoprimac već boravi u stambenoj jedinici.
Obitelj koja je ostvarila pravo na stambeno zbrinjavanje najmom obiteljske kuće ili stana u državnom vlasništvu dužna je useliti se u obiteljsku kuću ili stan u roku od 30 dana od uvođenja u posjed na temelju sklopljenog ugovora o najmu te prijaviti prebivalište i stvarno živjeti u toj kući ili stanu i koristiti ih u svrhu stanovanja (članak 18. stavak 9. Zakona).
U praksi se često događa da kod korisnika koji je ostvario pravo na stambeno zbrinjavanje davanjem u najam obiteljske kuće ili stana u državnom vlasništvu dođe do povećanja broja članova obitelji, bilo sklapanjem braka, rođenjem djeteta ili neke druge okolnosti koja nije postojale u vrijeme donošenja prvostupanjskog rješenja, odnosno u trenutku sklapanja ugovora o najmu.
Članak 22. stavak 4. točka 2. Zakona navodi da ukoliko Središnji državni ured utvrdi da korisnik stambenu jedinicu ili njezin dio daje u podnajam odnosno ne koristi je za stanovanje isključivo s članovima obitelji navedenim u ugovoru o najmu, bez dopuštenja Središnjeg državnog ureda, korisnik može izgubiti pravo na stambeno zbrinjavanje u stambenoj jedinici koja mu je dana u najam.
Također, članak 10. stavak 2. Pravilnika, propisuje da je najmoprimac dužan stambenu jedinicu koristiti isključivo za stanovanje sa članovima obiteljskog kućanstva navedenima u ugovoru o najmu, dok stavak 4. propisuje da je najmoprimac dužan podnijeti zahtjev za promjenu ugovora o najmu zbog okolnosti koje su nastupile na njegovoj strani, a koje su od utjecaja na korištenje stambene jedinice i broj članova koji koriste stambenu jedinicu koja je dana u najam.
Slijedom navedenih odredbe, razvidno je da je korisnik u obvezi prijaviti Središnjem državnom uredu svaku promjenu u odnosu na osobe koje zajedno s njim koriste stambenu jedinicu.
Status člana obitelji najmoprimca može ostvariti novorođeno i posvojeno dijete, životni partner, novovjenčani bračni, kao i izvanbračni drug i član obitelji najmoprimca koji je status člana obitelji ostvario u trenutku stambenog zbrinjavanja najmoprimca na temelju rješenja ureda državne uprave u županiji (članak 23. stavak 5. Zakona).
Ukoliko dođe do promjene broja članova obitelji, korisnik je dužan podnijeti zahtjev nadležnom tijelu za dodavanje člana obitelji najmoprimca na ugovor o najmu. Uz zahtjev podnositelj treba priložiti: presliku Ugovora o davanju stambene jedinice u najam, uvjerenja o prebivalištu za članove obitelji koje želi dodati na ugovor, ako se radi o novovjenčanom bračnom drugu - presliku vjenčanog lista, ako se radi o novorođenom ili posvojenom djetetu – presliku izvatka iz matične knjige rođenih, ako se radi o izvanbračnom drugu – po javnom bilježniku ovjerenu izjava kojom stranke potvrđuju izvanbračnu zajednicu, dok u slučaju da se radi o promjenama kod člana obitelji najmoprimca, kao što je najčešće sklapanje braka i rođenje djeteta, potrebno je dostaviti vjenčani, odnosno rodni list (potonje bi bilo npr. kada dijete najmoprimca - koje je u ugovoru navedeno kao član obitelji najmoprimca - sklopi brak ili dobije dijete, najmoprimac mora zatražiti dodavanje članova obitelji svoga djeteta na ugovor o najmu stana ukoliko će isti nastaviti živjeti zajedno u istoj stambenoj jedinici).
Nakon što nadležno tijelo utvrdi da su ispunjene sve pretpostavke za dodavanje člana obitelji na ugovor o najmu, donosi rješenje i isto dostavlja podnositelju zahtjeva (najmoprimcu,korisniku) i Središnjem državnom uredu. Po izvršnosti rješenja Središnji državni ured s najmoprimcem sklapa aneks ugovora o najmu u kojem su nadodani i članovi obitelji za koje je najmoprimac podnio zahtjev za dodavanje na ugovor.
U slučaju dodavanja članova obitelji na ugovor o najmu stambene jedinice koja je svojom kvadraturom manja od Zakonom i Pravilnikom propisane kvadrature po broju članova obitelji, Središnji državni ured može izvršiti zamjenu stambene jedinice dane u najam na zahtjev najmoprimca ili po službenoj dužnosti ako raspolaže odgovarajućom stambenom jedinicom najmoprimac, a na prijedlog Povjerenstva za raspolaganje stambenim jedinicama (članak 13. stavak 1. točka 1. Pravilnika) .
Nadalje, ukoliko članovi uže obitelji ne ostvaruju pravo na stambeno zbrinjavanje u toj stambenoj jedinici u smislu dodavanja člana obitelji na ugovor zbog nepostojanja uvjeta propisanih člankom 23. stavkom 5. Zakona i Pravilnika, za takve članove obitelji, najmoprimac je dužan Središnjem državnom uredu podnijeti zahtjev za davanje suglasnosti za korištenje stambene jedinice koju je dobio u najam, za te članove obitelji te po dobivanju suglasnosti oni mogu koristiti stambenu jedinicu zajedno sa najmoprimcem i prijaviti prebivalište na istoj, ali ne ostvaruju nikakva prava koja bi eventualno mogli ostvariti kao članovi obitelji navedeni na ugovoru, kao što je nastavak korištenja stambene jedinice pod istim uvjetima u slučaju smrti ili odustajanja najmoprimca isl.
Ukoliko najmoprimac u slučaju proširenja obitelji ne zatraži dodavanje članova obitelji na ugovor o najmu stana, odnosno ne podnese zahtjev za davanje suglasnosti za korištenje stambene jedinice koju je dobio u najam, Središnji državni ured jednostrano će raskinuti ugovor o najmu (članak 20. stavak 2. Pravilnika).
Mirta Brkić-Gverieri, dipl. iur.
