Trgovačka društva, pravni sljednici nekadašnji društvenih poduzeća (dalje: „Trgovačka društva“), a osobito hotelsko-turistička trgovačka društva, danas za tih 20.000.000,00 m2 turističkog zemljišta još uvijek nemaju jasno uređene imovinskopravne odnose te pred nadležnim sudovima vode dugotrajne imovinskopravne sporove. Nadalje, zbog neriješenih imovinskopravnih odnosa ta Trgovačka društva, u pravilu, ne mogu:
- dobiti potrebnu dokumentaciju za gradnju na tom zemljištu,
- adekvatno koristiti to zemljište kao sredstvo osiguranja prilikom uzimanja kredita ili apliciranja za dobivanje sredstava iz EU fondova.
Sve to, dovelo je do poskupljenja i otežavanja investiranja u turističku djelatnost i razvoj turističkog proizvoda.
Radi rješavanja navedenog stanja 2010. godine donesen je Zakon o turističkom i ostalom građevinskom zemljištu neprocijenjenom u postupku pretvorbe i privatizacije (dalje: „ZTZ“), čija rješenja nisu „zaživjela“ u praksi, stoga je na snagu 2. svibnja 2020. godine stupio novi Zakon o neprocijenjenom građevinskom zemljištu, koji, između ostalog, uređuje:
Pozadina postojećeg stanja
U postupku pretvorbe društvenih poduzeća koja su se bavila turističkom djelatnošću u temeljni kapital trgovačkih društava, u pravilu, nije procjenjivano zemljište na kojem su bili izgrađeni hoteli i drugi objekti u funkciji turizma već su samo bili procijenjeni objekti izgrađeni na tom zemljištu. Pretvorba drugih društvenih poduzeća koja su se bavila drugom gospodarskom djelatnošću također se događala na način da su bili procijenjeni objekti, a zemljište ispod i oko objekata nije. Nakon postupka pretvorbe objekti su, u pravilu, postali vlasništvo Trgovačkih društava, a zemljište ispod i oko objekata je postalo vlasništvo Republike Hrvatske.
Nadalje, sukladno čl. 47. Zakona o privatizaciji, Hrvatski fond za privatizaciju postao je ex lege vlasnik nekretnina koje nisu procijenjene u vrijednost društvenog kapitala, ako ne postoje razlozi za obnovu postupka, odnosno ako prijenos ne utječe na postojeću tehnološku cjelinu.
Stupanjem na snagu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (dalje „ZV“) u hrvatski pravni sustav čl. 9. ZV-a uvodi se načelo pravnog jedinstva nekretnine, međutim čl. 366. st. 1. ZV-a isključuje primjenu načela pravnog jedinstva nekretnine kada je posebnim zakonom što drugo određeno, a čl. 390. st. 1. isključuje primjenu načela pravnog jedinstva nekretnine u odnosu na stvari koje nisu unesene (neprocijenjene ili djelomično procijenjene) u društveni kapital pravnih osoba u postupku pretvorbe ili privatizacije. Izmjene i dopune Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima koje su stupile na snagu 25. svibnja 2006. godine omogućuju Trgovačkim društvima pravnim sljednicima društvenih poduzeća da sukladno čl. 390.a steknu vlasništvo na nekretninama procijenjenim u postupku pretvorbe, odnosno privatizacije.
Posljedice navedenog su bile takve da u praksi na predmetnim nekretninama vlasničkopravni odnosi nisu bili jasno utvrđeni.
Slijedom navedenog, a radi rješavanja imovinskopravnih, odnosno vlasničkopravnih odnosa na nekretninama u navedenim situacijama, Hrvatski sabor je 2010. godine donio ZTZ.
ZTZ je definirao pojam turističkog zemljišta i regulirao imovinskopravne odnose i vlasničkopravni status na turističkom zemljištu ovisno o tome je li se radilo o
- turističkom zemljištu na kojem je izgrađen kamp;
- turističkom zemljištu na kojem je izgrađen hotel ili turističko naselje;
- „preostalom turističkom zemljištu“, odnosno zemljištu na kojem je društveno poduzeće imalo pravo korištenja, upravljanja i raspolaganja i koje nije procijenjeno u vrijednost društvenog kapitala, a ne može se smatrati turističkim zemljištem na kojem je izgrađen kamp, hotel ili turističko naselje;
- „ostalom građevinskom zemljištu“, odnosno zemljištu na kojem su bivša društvena poduzeća imala pravo korištenja, upravljanja i raspolaganja i koje nije procijenjeno u vrijednost društvenog kapitala, a to zemljište dokumentima prostornog uređenja na dan stupanja na snagu ZTZ-a (op.a. 1. kolovoza 2010. godine) nije bilo određeno za ugostiteljsko turističku namjenu.
ZTZ-om je predviđeno da Trgovačka društva koja su u procesu pretvorbe, odnosno privatizacije, procijenila građevinu (hotel ili drugi objekt u turističkom naselju) bez zemljišne čestice ili građevinu i dio zemljišne čestice, su vlasnici nekretnine, dok u slučaju ako je Trgovačko društvo procijenilo dio turističkog zemljišta ili građevine u kampovima, odnosno dio građevine na „ostalom građevinskom zemljištu“, na tim nekretninama postoji suvlasništvo između Republike Hrvatska i Trgovačkog društva. Trgovačko društvo je bilo ovlašteno za suvlasnički dio kampa zahtijevati davanje koncesije na rok od najdulje 50 godina. U odnosu na „preostalo turističko zemljište“ vlasništvo stječe jedinica lokalne samouprave, koja je bila ovlaštena preostalo turističko zemljište dati u koncesiju, na njemu osnovati pravo građenja i u određenim slučajevima prodati Trgovačkom društvu. Turističko zemljište u kampovima čija vrijednost u cijelosti u postupku pretvorbe i privatizacije nije procijenjena u društvenom kapitalu Trgovačkog društva kao i ostale građevine, odnosno građevinsko zemljište, koje u postupku pretvorbe i privatizacije nije procijenjeno u društveni kapital Trgovačkog društva, u vlasništvu je Republike Hrvatske. Trgovačka društva bila su ovlaštena podnijeti zahtjev za dobivanje koncesije na kampu ili dijelu kampa, odnosno hotelu ili dijelu hotela koji se nalaze na pomorskom dobru sukladno odredbama Zakona o pomorskom dobru i morskim lukama.
Trgovačka društva i jedinice lokalne samouprave za turistička zemljišta na kojima je građevina bez zemljišne čestice ili građevina i dio zemljišne čestica bila procijenjena bile su dužne u roku od 6 mjeseci od stupanja na snagu ZTZ-a podnijeti zahtjev za utvrđenje oblika i veličine z.k. čestice nadležnom upravnom tijelu za poslove prostornog uređenja, a ako nisu pravovremeno podnijele, odnosno ako je zahtjev bio odbijen ili odbačen, pravo vlasništva na predmetnim nekretninama stekla je Republika Hrvatska.
Rješenja predviđena ZTZ-om nisu uspjela „zaživjeti“ i proizvesti željene pravne učinke u praksi, između ostalog u odnosu na kampove, zato što nije određeno nadležno tijelo za utvrđenje suvlasništva i nisu određeni kriteriji za utvrđivanje suvlasničkih omjera u kampovima između Republike Hrvatske i Trgovačkog društva. Posljedično navedenom, Trgovačka društva nisu bila u mogućnosti dobiti koncesiju jer se ne može utvrditi točna površina kampa koja se daje u koncesiju.
Zakon o neprocijenjenom građevinskom zemljištu
Novim Zakonom o neprocijenjenom građevinskom zemljištu (dalje: „ZNGZ“) preuzeta su i dorađena, uz nekoliko izmjena, osnovna rješenja iz ZTZ-a u odnosu na vlasničkopravni status turističkog zemljišta, jasnije su definirani relevantni pojmovi, jasnije je definiran obuhvat turističkog zemljišta koje nije procijenjeno i koje je određeno kao vlasništvo jedinice lokalne samouprave, propisuje se izričita primjena zakona kojim je uređeno upravljanje i raspolaganje nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske, te se u određenom dijelu raspolaganje turističkim zemljištem po tzv. „koncesijskom modelu“ zamjenjuje tzv. „zakupnim modelom“.
ZNGZ također regulira imovinskopravne odnose i vlasničkopravni status ovisno o tome radi li se o:
1. Turističkom zemljištu na kojem je izgrađen hotel ili turističko naselje
Trgovačko društvo koje je u procesu pretvorbe, odnosno privatizacije, procijenilo građevinu bez zemljišne čestice, odnosno koje je procijenilo građevinu i dio katastarske čestice, a u postupku pretvorbe nije formirana posebna katastarska čestica procijenjenog zemljišta, vlasnik je građevine, zemljišta tlocrtne površine ispod građevine, te kako je primjenjivo i procijenjenog zemljišta koje se dodaje zemljištu tlocrtne površine ispod građevine. Turističko zemljište na kojemu su izgrađeni hoteli i turistička naselja, a nije procijenjeno i uneseno u temeljni kapital trgovačkog društva te koje, pored zemljišta tlocrtne površine ispod građevine i procijenjenog zemljišta, služi za redovitu uporabu tih građevina, vlasništvo je jedinice lokalne samouprave (dalje: „Turističko zemljište u vlasništvu JLS“). Preostalo turističko zemljište u vlasništvu je Republike Hrvatske.
Utvrđenje vlasništva
Radi zaštite i ostvarenja svojih prava na turističkom zemljištu, sukladno ZNGZ-u, Trgovačko društvo dužno je u roku od 270 dana od dana stupanja na snagu ZNGZ-a (stupio na snagu 2. svibnja 2020. godine) izraditi, sukladno dokumentaciji propisanoj u ZNGZ-u, geodetski elaborat kojim se osnivaju katastarske čestice građevine i turističkog zemljišta koje su procijenjene u vrijednost društvenog kapitala te isti dostaviti na potvrdu usklađenosti tijelu nadležnom za poslove pretvorbe i privatizacije (dalje: „Potvrda usklađenosti“) i na potvrdu nadležnom područnom uredu za katastar.
U daljnjem roku od 180 dana od dana ishođenja Potvrde usklađenosti, Trgovačko društvo dužno je tijelu nadležnom za poslove prostornog uređenja podnijeti zahtjev za utvrđenjem oblika i površine zemljišta nužnog za redovitu uporabu hotela odnosno turističkog naselja, kao građevne čestice sukladno prijedlogu građevne čestice izrađene na geodetskoj situaciji stvarnog stanja terena u položajnom i visinskom smislu na kojoj se određuje oblik i veličina građevne čestice (dalje: „Zahtjev za utvrđenjem građevne čestice“).
Nadalje, Trgovačko društvo dužno je najkasnije u roku od 24 mjeseca od stupanja na snagu ZNGZ-a (odnosno do 2. svibnja 2022. godine), podnijeti zahtjev zajedno s dokumentacijom propisanom ZNGZ-om Ministarstvu nadležnom za državnu imovinu koje će donijeti rješenje o utvrđenju vlasništva turističkog zemljišta (dalje: „Rješenje o utvrđenju vlasništva hotela ili turističkog naselja“). Sukladno Rješenju o utvrđenju vlasništva hotela ili turističkog naselja Trgovačkog društva upisat će vlasništvo na relevantnim nekretninama.
Budući da ZNGZ ne sadrži odredbe o provedbi geodetskog elaborata u katastru, a iz navoda relevantnih odredaba ZNGZ-a proizlazi da se Rješenjem o utvrđenju vlasništva hotela ili turističkog naselja jedino nalaže upis prava vlasništva, stoga nameće se zaključak da će Trgovačko društvo biti obvezno nakon donošenja Rješenja o utvrđenju vlasništva hotela ili turističkog naselja podnijeti poseban zahtjev tijelu nadležnom za katastar radi provođenja geodetskog elaborata u katastru i osnivanja relevantnih katastarskih čestica. Nadalje, nakon provođenja geodetskog elaborata u katastru, smatramo da će, u pravilu, biti potrebno u zemljišnim knjigama otpisati relevantne katastarske čestice i osnovati relevantne zemljišnoknjižne uloške te na njima sukladno Rješenju o utvrđenju vlasništva hotela ili turističkog naselja upisati pravo vlasništva na relevantnim nekretninama, međutim, valja pri tom imati na umu da će u nekim slučajevima za navedenu provedbu biti potrebno provesti i odgovarajući postupak prema pravilima Zakona o zemljišnim knjigama.
Ako se u odnosu na relevantno turističko zemljište ne podnese zahtjev do 2. svibnja 2022. godine, Ministarstvo nadležno za državnu imovinu će po službenoj dužnosti utvrditi da Turističko zemljište u vlasništvu JLS-a, je vlasništvo Republike Hrvatske. Stoga jedinica lokalne samouprave ovlaštena je umjesto i na trošak Trgovačkih društava koje pravovremeno ne ispune svoje obveze sukladno ZNGZ-u, izraditi relevantni geodetski elaborata i/ili podnijeti Zahtjev za utvrđenjem građevne čestice, sukladno odredbama ZNGZ-a te podnijeti zahtjev Ministarstvu državne imovine radi donošenja Rješenje o utvrđenju vlasništva hotela ili turističkog naselja.
Uređenje odnosa između jedinice lokalne samouprave i Trgovačkog društva (zakup, pravo građenja i prodaja turističkog zemljišta na kojem je izgrađen hotel ili turističko naselje)
Trgovačko društvo, sukladno ZNGZ-u, se smatra zakupnikom po zakonu u odnosu na Turističko zemljište u vlasništvu JLS-a. Nadalje, jedinica lokalne samouprave je dužna u roku od 60 dana od donošenja izvršnog Rješenja o utvrđenju vlasništva hotela ili turističkog naselja pozvati trgovačko društvo na sklapanje ugovora o zakupu u pisanom obliku. Ugovor o zakupu sklapa se na rok od 50 godina i njegovi bitni sastojci su propisani ZNGZ-om (op.a. smatramo kako sukladno ZNGZ-u bitni sastojci ugovora o zakupu su propisani i odredbama Zakona o upravljanju državnom imovinom). Zakupnina će se obračunavati sukladno ZNGZ-u i uredbi Vlade Republike Hrvatske. Nadalje, Trgovačka društva, osim iznimno, nisu ovlaštena dati turističko zemljište u podzakup, ali su ovlaštena s trećim osobama sklopiti ugovor o obavljanju pojedinih djelatnosti na turističkom zemljištu kojima se upotpunjuje turistička ponuda hotela i/ili turističkog naselja.
ZNGZ, u odnosu na građevine koje su izgrađene na Turističkom zemljištu u vlasništvu JLS-a temeljem akta za provedbu prostornog plana ili koje su naknadno „legalizirane“, propisuje posebnost na način da Trgovačka društva mogu zahtijevati od jedinice lokalne samouprave da im se zemljište s tim građevinama proda, odnosno da se na relevantnom zemljištu osnuje pravo građenja do isteka roka zakupa od 50 godina uz naknadu u visini ugovorene zakupnine.
Trgovačko društvo u svako doba može jedinici lokalne samouprave podnijeti zahtjev za kupnju Turističkog zemljišta u vlasništvu JLS-a bez provođenja postupka javnog natječaja po procijenjenoj tržišnoj vrijednosti. Jedinica lokalne samouprave je dužna u roku od 90 dana od podnošenja zahtjeva obavijestiti Trgovačko društvo o svojoj odluci. U slučaju da jedinica lokalne samouprave pravovremeno ne ponudi sklapanje kupoprodajnog ugovora, Trgovačko društvo ovlašteno je zatražiti od nadležnog suda donošenje odluke koja će zamijeniti kupoprodajni ugovor.
2. Turističkom zemljištu na kojem je izgrađen kamp
Na temelju odredbi ZTZ-a u kampovima na turističkom zemljištu nastala je suvlasnička zajednica između Republike Hrvatske i Trgovačkog društva.
Utvrđenje vlasništva
Suvlasnička zajednica između Republike Hrvatske i Trgovačkog društva u kampovima, utvrđena na temelju odredbi ZTZ-a, stupanjem na snagu ZNGZ-a razvrgava se na način da:
Trgovačko društvo postaje vlasnik građevina, zemljišta ispod građevina i zemljišta u kampu koja su procijenjena i unesena u vrijednost društvenog kapitala u postupku pretvorbe, odnosno privatizacije, a
Republika Hrvatska postaje vlasnik građevina i zemljišta u kampu koja nisu procijenjena i unesena u vrijednost društvenog kapitala u postupku pretvorbe, odnosno privatizacije (dalje: „Dijelovi kampa u vlasništvu RH“).
Radi identifikacije obuhvata kampa, odnosno procijenjenih i neprocijenjenih dijelova kampa, te u svrhu razvrgnuća suvlasničke zajednice Trgovačko društvo će izraditi geodetski elaborat sukladno dokumentaciji propisanoj ZNGZ-om te će isti dostaviti na relevantnu potvrdu Ministarstvu nadležnom za državnu imovinu, CERPU i tijelu nadležnom za katastar.
Nadalje, Trgovačko društvo dužno je, najkasnije u roku od 12 mjeseca od stupanja na snagu ZNGZ-a (odnosno do 2. svibnja 2021. godine), podnijeti zahtjev zajedno s dokumentacijom propisanom ZNGZ-om Ministarstvu nadležnom za državnu imovinu koje će rješenjem utvrditi obuhvat kampa, procijenjene i neprocijenjene dijelove kampa i vlasnike u kampu (dalje: „Rješenje o utvrđenju vlasništva kampa“). Na temelju Rješenja o utvrđenju vlasništva kampa Trgovačko društvo provodi uknjižbu prava vlasništva na relevantnim nekretninama.
Budući da ZNGZ ne sadrži jasne odredbe o provedbi geodetskog elaborata u katastru, a iz navoda relevantnih odredaba ZNGZ-a proizlazi da se Rješenjem o utvrđenju vlasništva hotela ili turističkog naselja jedino nalaže upis prava vlasništva, stoga nameće se zaključak da će Trgovačko društvo biti obvezno nakon donošenja Rješenja o utvrđenju vlasništva na kampu podnijeti poseban zahtjev tijelu nadležnom za katastar radi provođenja geodetskog elaborata u katastru i osnivanja relevantnih katastarskih čestica. Nadalje, nakon provođenja geodetskog elaborata u katastru, smatramo da će, u pravilu, biti potrebno u zemljišnim knjigama otpisati relevantne katastarske čestice i osnovati relevantne zemljišnoknjižne uloške te na njima sukladno Rješenju o utvrđenju vlasništva kampa upisati pravo vlasništva na relevantnim nekretninama, međutim, valja pri tom imati na umu da će u nekim slučajevima za navedenu provedbu biti potrebno provesti i odgovarajući postupak prema pravilima Zakona o zemljišnim knjigama.
Ministarstvo nadležno za državnu imovinu će umjesto i na trošak Trgovačkih društava koja pravovremeno ne ispune svoje obveze sukladno ZNGZ-u, pribaviti potrebnu dokumentaciju i donijeti Rješenje o utvrđenju vlasništva kampa po službenoj dužnosti.
Uređenje odnosa između Republike Hrvatske i Trgovačkog društva (zakup, pravo građenja i prodaja Dijelova kampa u vlasništvu RH)
Trgovačko društvo, sukladno ZNGZ-u, se smatra zakupnikom po zakonu u odnosu na Dijelove kampa u vlasništvu RH i dužno je u kampu obavljati ugostiteljsko-turističku djelatnost sukladno primjenjivim zakonima. Nadalje, Ministarstvo nadležno za državnu imovinu je dužno u roku od 60 dana od donošenja izvršnog Rješenja o utvrđenju vlasništva kampa pozvati trgovačko društvo na sklapanje ugovora o zakupu u pisanom obliku. Ugovor o zakupu sklapa se na rok od 50 godina i njegovi bitni sastojci su propisani ZNGZ-om i uredbom Vlade Republike Hrvatske (op.a. smatram kako sukladno ZNGZ-u bitni sastojci ugovora o zakupu su propisani i odredbama Zakona o upravljanju državnom imovinom). Zakupnina će se obračunavati sukladno ZNGZ-u i uredbi Vlade Republike Hrvatske. Nadalje, Trgovačka društva sukladno ZNGZ-u nisu ovlaštena dati turističko zemljište u podzakup, ali su ovlaštena s trećim osobama sklopiti ugovor o obavljanju pojedinih djelatnosti na turističkom zemljištu kojim se upotpunjuje turistička ponuda u kampu.
U odnosu na građevine koje su izgrađene na Dijelovima kampa u vlasništvu RH temeljem akta za provedbu prostornog plana ili koje su naknadno „legalizirane“ ili ako se na tom dijelu namjerava graditi građevina, ZNGZ propisuje posebnost na način da Trgovačko društvo može birati da im se relevantno zemljište proda bez postupka javnog natječaja po procijenjenoj tržišnoj vrijednosti, odnosno da se na relevantnom zemljištu osnuje pravo građenja sve do isteka roka zakupa od 50 godina uz naknadu u visini ugovorene zakupnine.
Republika Hrvatska može Dijelove kampa u svom vlasništvu prodati bez provođenja postupka javnog nadmetanja i/ili postupka javnog prikupljanja ponuda, po procijenjenoj tržišnoj vrijednosti, trgovačkom društvu. Osim toga, u svrhu proširenja obuhvata kampa, Republika Hrvatska može raspolagati zemljištem u svom vlasništvu bez provođenja postupka javnog nadmetanja i/ili postupka javnog prikupljanja ponuda i to davanjem u zakup Trgovačkom društvu po uvjetima propisanim ZNGZ-om ili prodajom zemljišta po procijenjenoj tržišnoj vrijednosti.
Ako Trgovačko društvo ne plaća račune za zakupninu, a ugovor o zakupu nije sklopljen u pisanom obliku krivnjom zakupnika ili izričito izjavi da ne želi pravni položaj zakupnika ili se ugovor o zakupu raskine krivnjom zakupnika, smatra se da postoji zakonom utvrđen interes Republike Hrvatske za izvlaštenje dijelova kampa u vlasništvu Trgovačkog društva.
3. Preostalom turističkom zemljištu
Preostalo turističko zemljište je zemljište koje nije obuhvaćeno građevnom česticom hotela, turističkog naselja ili nije obuhvaćeno granicama kampa na kojemu je društveno poduzeće imalo pravo korištenja, upravljanja i raspolaganja, a prostornim planom koji je važio na dan stupanja na snagu ZTZ-a mu je utvrđena ugostiteljsko-turistička namjena.
Preostalo turističko zemljište vlasništvo je Republike Hrvatske.
Preostalim turističkim zemljištem upravlja i raspolaže Ministarstvo nadležno za državno imovinu u skladu sa zakonom kojim je uređeno upravljanje i raspolaganje nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske.
4. Ostalom građevinskom zemljištu
Ostalo građevinsko zemljište je neprocijenjeno građevinsko zemljište na kojemu je izgrađena ili bila izgrađena građevina gospodarske namjene koja nije hotel, turističko naselje i/ili kamp i koje s tom građevinom čini funkcionalnu cjelinu.
Na ostalom građevinskom zemljištu ZNGZ određuje vlasništvo na način da:
1. ako je građevina bez zemljišta procijenjena u društveni kapital Trgovačkog društva, Trgovačko društvo vlasnik je zemljišta ispod građevine i građevine;
2. ako je dio građevine, odnosno građevinskog zemljišta, procijenjeno u društveni kapital Trgovačkog društva, Trgovačko društvo i Republika Hrvatska suvlasnici su građevine i zemljišta tlocrtne površine ispod građevine;
3. ako građevinsko zemljište, odnosno građevina nije procijenjena u društveni kapital Trgovačkog društva, Republika Hrvatska vlasnik je građevinskog zemljišta.
Utvrđenje vlasništva
Radi zaštite i ostvarenja svojih prava na ostalom građevinskom zemljištu, sukladno ZNGZ-u, Trgovačko društvo dužno je u roku od 180 dana od stupanja na snagu ZNGZ-a (stupio na snagu 2. svibnja 2020. godine) izraditi, sukladno dokumentaciji propisanoj ZNGZ-om, geodetski elaborat kojim se osniva katastarska čestica na kojoj se nalazi građevina i katastarska čestica procijenjenog zemljišta. Geodetski elaborat dostavlja se na potvrdu tijelu nadležnom za poslove pretvorbe i privatizacije i nadležnom područnom uredu za katastar.
Nadalje, Trgovačko društvo dužno je, najkasnije u roku od 12 mjeseca od stupanja na snagu ZNGZ-a (odnosno do 2. svibnja 2021. godine), podnijeti zahtjev zajedno s dokumentacijom propisanom ZGNZ-om Ministarstvu nadležnom za državnu imovinu koje će donijeti rješenje kojim se utvrđuje vlasništvo na katastarskim česticama (dalje: „Rješenje o utvrđenju vlasništva na ostalom građevinskom zemljištu“). Na temelju Rješenja o utvrđenju vlasništva na ostalom građevinskom zemljištu provodi se uknjižba prava vlasništva na relevantnim nekretninama.
Budući da ZNGZ ne sadrži odredbe o provedbi geodetskog elaborata u katastar, a iz navoda relevantnih odredaba ZNGZ-a proizlazi da se Rješenjem o utvrđenju vlasništva hotela ili turističkog naselja jedino nalaže upis prava vlasništva, stoga nameće se zaključak da će Trgovačko društvo biti obvezno nakon donošenja Rješenja o utvrđenju vlasništva na ostalom građevinskom zemljištu podnijeti poseban zahtjev tijelu nadležnom za katastar radi provođenja geodetskog elaborata u katastru radi osnivanja relevantnih katastarskih čestica. Nadalje, nakon provođenja geodetskog elaborata u katastru, smatramo da će, u pravilu, biti potrebno u zemljišnim knjigama otpisati relevantne katastarske čestice i osnovati relevantne zemljišnoknjižne uloške te na njima sukladno Rješenju o utvrđenju vlasništva na ostalom građevinskom zemljištu upisati pravo vlasništva na relevantnim nekretninama, međutim, valja imati na umu da će za navedenu provedbu u nekim slučajevima biti potrebno provesti i odgovarajući postupak prema pravilima Zakona o zemljišnim knjigama.
Ministarstvo nadležno za državnu imovinu će umjesto i na trošak Trgovačkih društava koja pravovremeno ne ispune svoje obveze sukladno ZNGZ-u , pribaviti potrebnu dokumentaciju i donijeti rješenje po službenoj dužnosti.
U odnosu na ostalo građevinsko zemljište na kojemu je sukladno odredbama ZNGZ-a osnovano suvlasništvo između Trgovačkog društva i Republike Hrvatske, ZNGZ propisuje dvije iznimke u pogledu razvrgavanja takve suvlasničke zajednice ovisno o tome:
Ako se radi o zemljištu, koje po površini i drugim kriterijima, predstavlja zemljište nužno za redovitu uporabu zgrade tada će se suvlasnička zajednica između Republike Hrvatske i Trgovačkog društva razvrgnuti isplatom Republike Hrvatske za njezin suvlasnički dio.
Ako se radi o zemljištu koje je površinom veće od zemljišta nužnog za redovitu uporabu zgrade, suvlasnička zajednica između Republike Hrvatske i Trgovačkog društva razvrgnut će se na način da će Trgovačko društvo postati vlasnikom građevine, procijenjenog zemljišta i zemljišta tlocrtne površine ispod građevine, a Republika Hrvatska će postati vlasnikom neprocijenjenog zemljišta i građevina.
Uređenje odnosa između Republike Hrvatske i Trgovačkog društva (zakup, pravo građenja i prodaja ostalog građevinskog zemljišta u suvlasništvu s Republikom Hrvatskom)
Ostalim građevinskim zemljištem upravlja i raspolaže Ministarstvo nadležno za državnu imovinu sukladno zakonu kojim je uređeno upravljanje i raspolaganje nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske.
Iznimno, Ministarstvo nadležno za državnu imovinu može Trgovačkom društvu na njegov zahtjev prodati bez provođenja postupka javnog natječaja i po procijenjenoj tržišnoj vrijednosti, dio ostalog građevinskog zemljišta ako je na njemu aktom nadležnog upravnog tijela utvrđena građevna čestica kao zemljište nužno za redovitu uporabu građevine koja je procijenjena u vrijednost društvenog kapitala društvenog poduzeća u postupku pretvorbe, odnosno privatizacije.
5. Građevina na pomorskom dobru
Trgovačko društvo čiji hotel, turističko naselje, dio hotela i/ili dio turističkog naselja, kamp ili dio kampa se nalazi na pomorskom dobru svoje međusobne odnose s tijelima nadležnim za upravljanje pomorskim dobrom uređuje sukladno zakonu kojim je uređeno pitanje pomorskog dobra, odnosno, u pravilu, putem koncesija na pomorskom dobru.
Dora Turalija i Mislav Vukina iz odvjetničkog društva Vukina & Partneri d.o.o.
(Članak je izvorno objavljen na web-stranici Vukina & Partneri d.o.o.)
