Ugovorom o zakupu poslovnoga prostora obvezuje se zakupodavac predati zakupniku određeni poslovni prostor na korištenje, a zakupnik se obvezuje platiti mu za to ugovorenu zakupninu.
Ugovorom su uobičajeno određeni iznos zakupnine i rokovi plaćanja (
članak 5. Zakona o zakupu i prodaji poslovnoga prostora – u nastavku: Zakon). Ako vrijeme plaćanja nije utvrđeno ugovorom, zakupnik je dužan zakupninu plaćati mjesečno unaprijed i to najkasnije do petoga dana u mjesecu.
Iz navedenog slijedi da se
zakupnina plaća u novcu. Nju je ovlašten zahtijevati zakupodavac, koji ne mora biti i vlasnik prostora kojeg zakupnik koristi. Takvog je stajališta i sudska praksa:
"Zakupodavac je aktivno legitimiran zahtijevati isplatu zakupnine neovisno o tome što nije vlasnik poslovnog prostora." (VSRH,
Rev-174/98 od 30. 1. 2002.). No,
"Tužiteljica kao nositelj prava plodouživanja na poslovnom prostoru koji je bio predmet ugovora o zakupu zaključenog između drugih osoba, ne može, pozivajući se na to svoje pravo, tražiti od zakupoprimca isplatu dospjele zakupnine, osim u situaciji ako bi to bilo predviđeno ugovorom o zakupu." (Županijski sud u Rijeci, Gž-1046/97 od 4. 2. 1998., Izbor odluka 1/1998, sent. 29).
Od pravila da se za korištenje poslovnog prostora plaća zakupnina na način kako je ugovoreno ugovorom o zakupu, postoje neke iznimke. Naime, u nekim situacijama zakupnik će imati pravo na
odbitak ili sniženje zakupnine.
Tako, ako zakupodavac ne preda zakupniku poslovni prostor u stanju utvrđenom ugovorom, odnosno Zakonom, zakupnik ima pravo raskinuti ugovor o zakupu, ili tražiti razmjerno sniženje zakupnine, ili na teret zakupodavca sam dovesti poslovni prostor u takvo stanje, ako to nije učinio zakupodavac nakon što ga je zakupnik na to pozvao i ostavio mu za to primjeren rok. U tom slučaju zakupnik ima pravo na naknadu štete (
članak 11. Zakona).
Nadalje, za vrijeme trajanja popravaka radi održavanja poslovnoga prostora u stanju u kojem ga je zakupodavac dužan održavati i koji padaju na teret zakupodavca, a zbog kojih zakupnik nije mogao koristiti poslovni prostor, zakupnik nije dužan plaćati zakupninu. Ako se u tom slučaju radi o djelomičnoj ograničenosti u obavljanju poslovne djelatnosti, zakupnik je dužan plaćati razmjerni dio zakupnine, s tim da se navedeno o neplaćanju zakupnine ne odnosi na situacije kad je ometanje neznatno (
članak 13. Zakona).
Za vrijeme trajanja zakupa, zakupodavac ima pravo obavljati radove u svrhu uređenja prostora ili radi sniženja troškova energije i održavanja. No, ako to namjerava učiniti, dužan je tri mjeseca prije početka radova pisano obavijestiti zakupnika o vrsti, početku i opsegu radova, roku trajanja radova kao i o novoj visini zakupnine, a zakupnik ima pravo u roku od dva mjeseca od dana primitka te obavijesti raskinuti ugovor o zakupu i u istomu roku o tome obavijestiti zakupodavca.
U slučaju zlouporabe prava na adaptaciju prostora, zakupodavac odgovara zakupniku za pretrpljenu štetu (
članak 14. Zakona). Daljnje posljedice vezane uz pravo zakupodavca na adaptaciju prostora jesu te da ako zakupnik zbog radova ne raskine ugovor o zakupu, ima prava utvrđena člankom 13. Zakona, osim prava na naknadu štete zbog izmakle dobiti. Zakupnik ima pravo i na izmaklu dobit ako zakupodavac ne završi radove u roku navedenom u obavijesti iz članka 14. ovoga Zakona, osim ako radovi nisu završeni zbog okolnosti za koje zakupodavac nije odgovoran.
Vezano uz adaptaciju prostora, napominjemo da je moguće da zakupodavac i zakupnik u ugovoru o zakupu poslovnog prostora dogovore da će zakupnik, za potrebe svoje djelatnosti, adaptirati prostor o svom trošku s tim da će mu se uloženi iznos ulaganja u prostor odbiti od zakupnine. Stoga
"Kad su ugovorom o zakupu ugovorena ulaganja zakupnika kao i način vraćanja tih ulaganja za cijelo vrijeme trajanja zakupa kroz smanjenje zakupnine, radi se o ugovornom odnosu, na koji se ne primjenjuju pravila o stjecanju bez osnove" (VSRH, Rev-516-2007, od 12.9.2007).
Iz navedenog proizlazi da u više slučajeva Zakon omogućava zakupniku pravo na sniženje ili neplaćanje zakupnine, no u slučaju neplaćanja zakupnine, kad je to zakupnik dužan, Zakon je propisao i određene sankcije. Tako je
člankom 27. Zakona propisano da zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu u svako doba, bez obzira na ugovorne ili zakonske odredbe o trajanju zakupa ako zakupnik ne plati dospjelu zakupninu u roku od petnaest dana od dana priopćenja pisane opomene zakupodavca.
Iako se u tom slučaju radi o težem kršenju ugovora, otkazivanje ugovora o zakupu poslovnog prostora tada ipak obvezuje zakupodavca na primjenu ugovorenog ili propisanog otkaznog roka (v.
članak 24. Zakona).
