Vlasništvo stranih osoba na poljoprivrednom zemljištu u RH

Osim općeg režima stjecanja prava vlasništva stranih osoba na nekretninama u RH, propisanog odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (u nastavku: ZV), u pogledu (ne)mogućnosti stjecanja vlasništva stranaca na tim nekretninama postoje i posebni pravni režimi.

Jedan od njih je i onaj koji se odnosi na poljoprivredno zemljište, propisan odredbama Zakona o poljoprivrednom zemljištu (u nastavku: ZPZ). Prema odredbama toga Zakona koje reguliraju navedeno pitanje (članak 2. stavak 2. i 3.), strane pravne i fizičke osobe ne mogu stjecati pravo vlasništva na poljoprivrednom zemljištu na temelju pravnog posla, osim ako bi međunarodnim ugovorom bilo što drugo određeno, što predstavlja ograničenje u odnosu pravne i fizičke osobe iz Republike Hrvatske.

U članku 2. stavku 3. ZPZ-a izričito je propisano da su pravni poslovi sklopljeni protivno stavku 2. istog članka ništetni.

Valja naglasiti da je bivši Zakon o poljoprivrednom zemljištu (NN 66/01, 87/02, 48/05, 90/05) zabranjivao stranim osobama stjecanje vlasništva na poljoprivrednom zemljištu bez obzira na temelj stjecanja.

Novi Zakona o poljoprivrednom zemljištu isključuje kao temelj stjecanja pravni posao, što znači da bi drugi pravni temelji stjecanja mogli doći u obzir, odnosno na temelju drugih pravnih temelja pravo vlasništva na poljoprivrednom zemljištu mogu steći i stranci.

Pritom treba istaknuti poseban problem, a to je samo utvrđenje pravnog statusa poljoprivrednog zemljišta jer bi iz odredbi ZPZ-a proizlazilo da se poljoprivredno zemljište može nalaziti i unutar zone građevinskog zemljišta (v. članak 5. stavak 4. i članak 25. stavak 4. i 5. ZPZ-a).

Dakle, s obzirom da ZPZ predviđa sankciju ništetnosti za pravne poslove sklopljene protivno odredbama toga Zakona o (ne)mogućnosti stjecanja prava vlasništva na nekretninama u RH, kod prometa poljoprivrednim zemljištem mora se utvrditi državljanstvo osoba koje su stranke pravnog posla.

Stranom fizičkom osobom smatra se ona koja nema državljanstvo RH, a državljanstvo RH dokazuje se važećom osobnom iskaznicom, vojnom iskaznicom, putovnicom odnosno domovnicom ( v. članak 29. Zakona o hrvatskom državljanstvu). Status strane fizičke osobe utvrđuje se uvidom u putovnicu ili druge isprave.

Stranom pravnom osobom smatra se ona koja ima registrirano sjedište izvan RH, a što se utvrđuje uvidom u izvod iz trgovačkog (sudskog) registra.

Pod stranom fizičkom osobom, u smislu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, podrazumijeva se osoba koja nema državljanstvo RH, a pod stranom pravnom osobom podrazumijeva se pravna osoba koja ima registrirano sjedište izvan područja RH (članak 355. stavak 1. i 3.), uz iznimku koja se odnosi na iseljenike s područja RH ili njihove potomke, koji se ne smatraju stranim državljanima ako je tijelo nadležno za odlučivanje o državljanstvu utvrdilo da takve osobe ispunjavaju sve pretpostavke za stjecanje državljanstva RH.

Odredbom članka 358.a stavak 1. ZV-a izjednačeni su državljani i pravne osobe iz EU s državljanima RH i pravnim osobama sa sjedištem u RH u pogledu pretpostavki za stjecanje nekretnina.

Dakle, od 1. veljače 2009., na strane osobe iz država EU kod stjecanja nekretnina u RH ne primjenjuju se odredbe članka 354. do 358. ZV-a.

Iznimka od navedenog uređena je u stavku 2. članka 358.a ZV-a i odnosi se na nekretnine u izuzetim područjima i to poljoprivredno zemljište i zaštićene dijelove prirode koji su određeni posebnim zakonom. Dakle, u odnosu na poljoprivredno zemljište i zaštićene dijelove prirode, strane osobe iz država EU u jednakom su položaju kao i strane osobe iz država izvan EU. Stoga nema razlika između državljana i pravnih osoba iz EU i drugih država u odnosu na ograničenja iz članka 2. stavak 2. ZPZ-a, te temeljem pravnog posla strane osobe općenito ne mogu stjecati poljoprivredno zemljište, osim ako bi to bilo predviđeno međunarodnim ugovorom.