Predugovor (
pactum de contrahendo) uređen je
Zakonom o obveznim odnosima, u kojem se, u
članku 268. stavak 1. navodi definicija iz koje proizlazi da je predugovor sam po sebi ugovor, što znači da mora sadržavati sve bitne sastojke kao i glavni ugovor kako bi obvezivao stranke. Dakle, on je samostalan i potpun ugovor kojem je glavni cilj zaključenje drugog glavnog ugovora.
Što se oblika tiče, u
stavku 2. istog članka navodi se da propisi o obliku glavnog ugovora važe i za predugovor, ako je propisani oblik pretpostavka valjanosti ugovora. Drugim riječima, za oblik predugovora vrijedi načelo neformalnosti, no ako je dogovoren ili propisan određeni oblik za glavni ugovor, tada i predugovor mora biti sačinjen u takvom obliku.
Uz navedene sličnosti predugovora i glavnog ugovora, oni se u mnogim pojedinostima razlikuju. Prije svega, ugovor je isključivo dvostrani pravni posao koji nastaje očitovanjem volje najmanje dviju strana. Predugovor može biti i jednostrani i dvostrani pravni posao, ovisno o tome koliko se osoba obvezuje sklopiti konačni ugovor. U praksi su ipak češći dvostranoobvezni predugovori.
Glavna svrha predugovora jest sklapanje glavnog ugovora, dakle, njegovim sklapanjem ne nastaje obveza na ispunjenje neke ugovorne obveze, makar su stranke već u samom predugovoru dogovorile u čemu se ta obveza sastoji.
Samom definicijom predugovora zakonodavac nije nametnuo konkretan rok sklapanja ugovora kao njegov bitni element, nego navodi da predugovorne stranke preuzimaju obvezu kasnijeg sklapanja ugovora. Preporuča se da se taj rok ipak navede kako bi stranke znale u kojem trenutku za njih nastaje obveza sklapanja glavnog ugovora.
U
stavku 5. članka 268. Zakona o obveznim odnosima propisano je da se sklapanje glavnog ugovora može zahtijevati u roku od šest mjeseci od isteka roka predviđenog za njegovo sklapanje, a ako taj rok nije predviđen, onda od dana kad je prema naravi posla i okolnostima ugovor trebao biti sklopljen.
Ukoliko jedna strana ne ispuni svoju obavezu iz predugovora, odnosno ne sklopi u određenom roku glavni ugovor, druga strana može podnijeti tužbu sudu. Tada će sud naložiti stranci sklapanje glavnog ugovora u određenom roku. Ukoliko tuženi ne postupi po nalogu suda, sudska će presuda, koja mora sadržavati sve bitne sastojke i glavni sadržaj konačnog ugovora, nadomjestiti glavni ugovor. U takvom se slučaju preporuča da tužitelj u tužbi, pored naloga za zaključenje glavnog ugovora, navede i glavni sadržaj konačnog ugovora.
U slučaju da se konačni ugovor ne sklopi u predviđenom roku, a tužitelj nije podnio tužbu na ispunjenje predugovora u predviđenom roku, prestaje pravo na sklapanje glavnog ugovora s obzirom na to da je rok iz
članka 268. stavka 5. prekluzivne naravi. Stranke mogu doduše i nakon proteka tog roka sporazumno zaključiti glavni ugovor.
Obveza na sklapanje glavnog ugovora može u iznimnim situacijama prestati. Tu se radi o slučaju kada su se okolnosti toliko promijenile da predugovor ne bi niti bio sklopljen da su one postojale u trenutku njegova sklapanja. Stoga i kod predugovora vrijedi
clausula rebus sic stantibus kao i kod glavnog ugovora.
Valja napomenuti da glavni ugovor nema retroaktivno djelovanje, nego proizvodi učinke od dana njegovog sklapanja, a ne od dana sklapanja predugovora.
Primjena predugovora u praksi je višestruka i nadasve svrsishodna. Najčešće se primjenjuje prilikom sklapanja složenijih ugovora, no može se koristiti i kod jednostavnih ugovora. Njegova svrsishodnost naročito se očituje u slučajevima kada dvije stranke žele u budućnosti sklopiti glavni ugovor, ali u tom trenutku još nisu ispunjene sve bitne pretpostavke. Tada stranke sklapaju predugovor kojim se obvezuju na kasnije sklapanje konačnog ugovora.
Završno navodimo i nekoliko slučajeva iz novije sudske prakse koji se odnose na predugovor:
-
ako se radi o obveznopravnom potraživanju na ime obveze iz predugovora o kupoprodaji nekretnine, tada se primjenjuje petogodišnji rok zastare – Vrhovni sud RH, broj odluke
Rev 244/08-2 od 9. veljače 2010.
-
okolnost da je u predugovoru ugovorena obveza sklapanja glavnog ugovora s predmetom prodaje i suvlasničkog dijela stana kojim tuženik nije mogao raspolagati, zbog čega u odnosu na taj dio stana on ne bi mogao ispuniti svoju ugovornu obvezu, predugovor ne čini „bespredmetnim i neodrživim“, jer u slučaju postojanja pravnih nedostataka na prodanoj stvari zbog kojih su umanjena ili ograničena kupčeva prava, pravo je kupca raskinuti ugovor ili zahtijevati razmjerno sniženje cijene - Vrhovni sud RH, broj odluke
Rev 1098/07-2 od 26. ožujka 2008.
-
Ugovor o depozitu ne predstavlja predugovor budući da predugovor obvezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora, a sporni Ugovor o depozitu ne sadrži bitne sastojke glavnog ugovora jer u njemu nije opisan stan koji bi trebao biti predmet glavnog ugovora o kupoprodaji, a ni cijena - Vrhovni sud RH, broj odluke
Rev 1249/07-2 od 20. prosinca 2007.
-
na temelju spornog predugovora koji nije pravovaljan jer nije sklopljen u pisanom obliku, nije nastala obveza da se kasnije sklopi drugi, glavni ugovor o prodaji predmetnih nekretnina, tako da je tužbeni zahtjev za sklapanje glavnog ugovora neosnovan - Vrhovni sud RH, broj odluke
Rev 304/07-2 od 3. svibnja 2007.
-
pravilno su postupili nižestupanjski sudovi utvrđujući prava i obveze stranaka na temelju kupoprodajnog ugovora, a ne na temelju predugovora. Stupanjem na snagu ugovora prestaje važiti predugovor, jer predugovor obvezuje stranke sklopiti ugovor. Prava i obveze iz predugovora sastoje se od zaključivanju glavnog ugovora i nakon što je glavni ugovor sklopljen, odnosno nakon što su glavnim ugovorom određena prava i obveze ugovornih stranaka, prestaje postojati predugovor - Vrhovni sud RH, broj odluke
Rev 3770/99-2 od 3. srpnja 2003.
-
predugovor kojim su se stranke obvezale sklopiti ugovor o osiguranju zasnivanjem založnog prava na nekretnini mora biti sklopljen u pisanom obliku s obzirom na to da Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima za ugovor o davanju nekretnine u zalog propisuje pisani oblik – Visoki trgovački sud RH, broj odluke
Pž-6935/03 od 10. listopada 2006.
-
predugovor koji sadrži sve bitne sastojke glavnog ugovora i na temelju kojeg je tužiteljica kao kupac preuzela i obvezu plaćanja cijene, smatra se valjano sklopljenim kupoprodajnim ugovorom – Županijski sud u Varaždinu, broj odluke
Gž. 1722/05-2 od 24. siječnja 2006.
Napominjemo da je na pravnom portalu IUS-INFO u korisnim obrascima dostupan i
ogledni primjer predugovora o kupoprodaji nekretnine.
Pripremila: Karla Štingl, dipl. iur.
