Da bi se neki zemljišnoknjižni upis proveo u zemljišnoj knjizi potreban je odgovarajući temelj za upis. Naime, članak 52. Zakona o zemljišnim knjigama (u nastavku: ZZK) propisuje da će zemljišnoknjižni sud dopustiti uknjižbu samo na temelju javnih isprava ili privatnih isprava na kojima je istinitost potpisa ovjerovljena na način propisan posebnim zakonom.
Jedan od temelja uknjižbe u zemljišne knjige je, kako vidimo, i javna isprava. Prema članku 55. ZZK javne isprave na temelju kojih se može dopustiti uknjižba jesu:
a) isprave koje su o pravnim poslovima sastavili za to nadležno tijelo ili javni bilježnik u granicama svoje ovlasti i u propisanom obliku, ako sadrže sve što se zahtijeva i za uknjižbu na temelju privatnih isprava,
b) odluke suda ili drugoga nadležnog tijela odnosno pred njima sklopljene nagodbe koje se prema propisima o ovrsi smatraju ovršnim ispravama prikladnim za upis prava u zemljišnu knjigu, ako sadrže točnu oznaku zemljišta ili prava na koji se odnosi upis.
Uknjižbu je moguće dopustiti i na temelju inozemnih isprava. Može li se, pod kojim pretpostavkama i na koji način, dopustiti uknjižba na temelju inozemnih isprava koje se u mjestu gdje su sastavljene smatraju javnim ispravama, određuju posebni propisi.
U slučaju nasljeđivanja, da bi se upis naslijeđene nekretnine proveo u zemljišnu knjigu, ako upis zahtijeva nasljednik, potrebno je priložiti rješenje o nasljeđivanju koje je donio nadležni javni bilježnik. Zadaća zemljišnoknjižnog suda je u tom slučaju postupiti u skladu sa člankom 108. stavak 2. ZZK, odnosno ograničiti se na ispitivanje je li upis odredilo za to nadležno tijelo te je li upis provediv s obzirom na stanje zemljišne knjige, a glede ostalih pretpostavki odlučuje onaj sud ili drugo tijelo koje upis dopušta.
Moguće je da rješenjem o nasljeđivanju nekretnina koja se nasljeđuje bude utvrđena izvanknjižnim vlasništvom, što znači da ostavitelj nije bio prije smrti upisan kao vlasnik u zemljišne knjige. Postavlja se pitanje kako će nasljednik uknjižiti pravo vlasništva u zemljišnu knjigu, a sve s obzirom na članak 40. ZZK kojim je propisano da su upisi u zemljišnu knjigu dopušteni samo protiv osobe koja je u času podnošenja prijedloga za upis u toj zemljišnoj knjizi upisana kao vlasnik zemljišta ili nositelj prava, glede kojega se upis zahtijeva, ili koja bar istodobno budu kao takva uknjižena ili predbilježena (knjižni prednik).
U vezi takvog jednog slučaja postoji stajalište sudske prakse, izraženo u Odluci Županijskog suda u Varaždinu, Gž-511/09-2 od 29.4.2009., u kojoj je istaknuto:
„No u pogledu nekretnina koje su u rješenju o nasljeđivanju utvrđene kao izvanknjižno vlasništvo treba upozoriti žalitelja, da niti njegova prednica nije bila upisana u zemljišnoj knjizi kao vlasnica, a što znači da se na tim nekretninama, a na temelju predmetnog rješenja o nasljeđivanju, ne može upisati niti on kao nasljednik, jer nije udovoljeno materijalnoj pretpostavci knjižnog prednika iz čl. 40. ZZK.
To ne znači da nasljednik nije također izvanknjižni vlasnik tih nekretnina, budući da je on vlasništvo tih nekretnina stekao nasljeđivanjem, kao jednim od zakonom dopuštenih načina stjecanja prava vlasništva na nekretninama u smislu odredbe čl. 114. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Međutim, nasljednik se ne može upisati u zemljišnoj knjizi kao vlasnik na temelju rješenja o nasljeđivanju, već isti može pokrenuti pojedinačni ispravni postupak ili postupak pred parničnim sudom, radi sređivanja vlasništva ili utvrđivanja prava vlasništva na predmetnim nekretninama.“
