Propisi koji reguliraju prava i obveze u vezi s porezom na promet nekretnina su (primarno) Zakon o porezu na promet nekretnina i Pravilnik o obliku i sadržaju prijave poreza na promet nekretnina.
Navedenim Zakonom propisani su slučajevi stjecanja nekretnina u kojima se plaća porez na promet nekretnina, ali i drugi u kojima se taj porez ne plaća. Iako se radi o propisu manjeg obima (30-ak članaka), u njegovoj primjeni postavljaju se brojna pitanja. Nedavno doneseni Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o porezu na promet nekretnina (NN 22/11), donio je određene pogodnosti, ali i stroži režim kada se radi o oporezivanju prometa nekretnina. Tom Novelom Zakona riješene su brojne dvojbe koje su se, do njezinog donošenja, pojavile u praksi.
U slučaju da nekretninu (stan) stječu (kupe) zaštićeni najmoprimci znači li to da plaćaju porez na promet nekretnina kad se radi o kupnji stana u kojem, na temelju ugovora o zaštićenom najmu, žive?
Na početku ćemo napomenuti da su zaštićeni najmoprimci kategorija najmoprimaca određena Zakonom o najmu stanova. Na temelju toga Zakona zaštićeni najmoprimci u stambenim odnosima uživaju određeni povoljniji status od tzv. „običnih“ najmoprimaca, i to u pogledu plaćanja zaštićene, povoljnije najamnine, koja je iznosom puno niža od slobodno ugovorene najamnine, zatim u pravu na, već prema samom zakonu, najamni odnos na neodređeno vrijeme, pravu na prelazak zaštićenog najma na druge osobe u stanu nakon što zaštićeni najmoprimac umre ili napusti stan, težoj mogućnosti otkazivanja ugovora od strane najmodavca, pravu prvokupa stana u kojem žive, itd.
Zaštićeni najmoprimci plaćaju zaštićenu najamninu, a na to pravo, prema članku 8. navedenog Zakona, imaju sljedeći korisnici stanova:
- oni koji se koriste stanovima izgrađenima sredstvima namijenjenim za rješavanje stambenih pitanja osoba slabijeg imovnog stanja
- oni koji se koriste stanom na temelju propisa o pravima hrvatskih branitelja
- oni koji su imali pravni položaj nositelja stanarskog prava na stanu do dana stupanja na snagu ovoga Zakona
- oni koji su određeni posebnim propisom.
Zakonom o porezu na promet nekretnina propisana su porezna oslobođenja u slučaju prometa nekretninama, pa je tako člankom 11. stavak 1. točka 5. Zakona propisano da porez na promet nekretnina ne plaćaju građani koji kupuju stambenu zgradu ili stan (uključujući i zemljište), na kojem su imali stanarsko pravo ili uz suglasnost nositelja stanarskog prava prema propisima kojima se uređuje prodaja stanova na kojima postoji stanarsko pravo. Isto vrijedi i za zaštićene najmoprimce koji kupuju stambenu zgradu ili stan u kojem stanuju na temelju ugovora o najmu.
Dakle, predmetna kupoprodaja je neoporeziva, pa stjecatelj te nekretnine (zaštićeni najmoprimac) ne plaća porez na promet nekretnina.