Zemljišnoknjižni sudovi svakodnevno se susreću s različitim vrstama zabilježbi koje imaju svoje specifičnosti i različito utječu na sadržaj knjižnog prava i na mogućnost daljnjeg upisa u zemljišnim knjigama nakon upisane zabilježbe.
Pojam zabilježbe kao instituta definira članak 30. stavak 4. Zakona o zemljišnim knjigama kao upis kojim se čine vidljivim mjerodavne okolnosti za koje je zakonom određeno da ih se može zabilježiti u zemljišnim knjigama, te se njome mogu osnivati određeni pravni učinci kad je to predviđeno zakonom.
Zabilježbom se u zemljišne knjige upisuju osobni odnosi nositelja knjižnih prava i pravne činjenice mjerodavne za pravni promet nekretnina. Za upis zabilježbe moraju se ispuniti sve materijalne i postupovne pretpostavke određene zemljišnoknjižnim pravom kao i za provedbu ostalih vrsta upisa. Zabilježba će se dopustiti samo protiv osobe koja je u zemljišnim knjigama upisana kao nositelj knjižnog prava glede koga se provodi zabilježba.
Za upis zabilježbe također se zahtijeva i tabularna isprava koja mora ispunjavati sve opće pretpostavke valjanosti tabularne isprave iz članka 43. i 44. Zakona o zemljišnim knjigama.
S obzirom na predmet upisa i pravne učinke koji nastaju provedbom zabilježbe, zabilježbe se mogu podijeliti na dvije osnovne skupine – na zabilježbe osobnih odnosa i zabilježbe pravnih činjenica (v. više u Tatjana Josipović, Komentar Zakona o zemljišnim knjigama, Informator, Zagreb, 1998., str. 120 i dalje).
U prvu skupinu ulaze naročito ograničenja glede upravljanja imovinom (npr. maloljetnost, skrbništvo, produženje roditeljskog prava, otvaranje stečaja i dr.), kao i drugi odnosi i činjenice određene zakonom, s takvim učinkom da se nitko ne može pozivati na to da za njih nije znao niti morao znati (članak 39. alineja 1. Zakona o zemljišnim knjigama).
U drugu skupinu ulaze zabilježbe određenih pravnih činjenica, koje se upisuju temeljem odredbi Zakona o zemljišnim knjigama ili drugih zakona. Tu primjerice ulaze zabilježba prvenstvenog reda, otpisa zemljišta, zajedničke hipoteke, otkaza hipotekarnih tražbina, spora, prisilne dražbe, zabrane otuđenja ili opterećenja, obveze zahtijevanja brisanja hipoteke, pridržaja prvenstvenog reda, zabilježbe određene po pravilima o ovrsi i osiguranju i dr. (članak 39. alineja 2. Zakona o zemljišnim knjigama).
I u prvom i u drugom slučaju Zakon o zemljišnim knjigama samo primjerice nabraja neke zabilježbe koje se mogu upisati u zemljišnu knjigu, no zabilježbe se mogu odrediti i drugim zakonom, a ne samo Zakonom o zemljišnim knjigama.
Bitno je naglasiti da, dakle, zabilježba mora imati svoje uporište u Zakonu o zemljišnim knjigama ili nekom drugom propisu. Vezano uz to, uočen je jedan slučaj u sudskoj praksi u kojem je zabilježba bila upisana u zemljišnu knjigu, bez uporišta u propisu. U tom predmetu (Vrhovni sud Republike Hrvatske, Rev-1066/07-2 od 7. listopada 2008.) sud je zaključio da zabilježba koja nije predviđena zakonom ne proizvodi pravne učinke zabilježbe ni onda kad je takva zabilježba upisana u zemljišne knjige.
Naime, tužitelj je u reviziji isticao da su u zemljišnim knjigama u vrijeme sklapanja ugovora o prodaji nekretnine bile upisane zabilježbe postojanja ugovora o prodaji između prodavatelja i prethodnih kupaca sporne nekretnine, te da su te zabilježbe trebale čuvati prednost upisa u zemljišnim knjigama, što je Sud smatrao neosnovanim, i to stoga što članci 70. do 79. Zakona o zemljišnim knjigama ne poznaju takvu vrstu zabilježbe pa time niti ne može takva zabilježba, makar bila i upisana u zemljišne knjige, polučiti učinke zabilježbe jer je odredbama Zakona o zemljišnim knjigama jasno propisano koje vrste zabilježbe postoje i koje učinke svaka od tih zabilježbi ima.