Pravo vlasništva nekretnine stječe se, među ostalim, pravnim poslom. Taj temelj stjecanja prava vlasništva nekretnine regulira članak 115. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima prema kojem vlasništvo s dotadašnjega vlasnika prelazi na stjecatelja, a na način određen zakonom, na temelju valjanoga pravnoga posla kojemu je cilj stjecanje vlasništva. Na temelju pravnoga posla ne može se steći vlasništvo preko granice otuđivateljeve ovlasti da raspolaže stvarju, osim kad stjecanje vlasništva u dobroj vjeri uživa zaštitu. Pravni posao kojemu je cilj stjecanje vlasništva nekretnine, da bi bio valjan, treba uz ostale pretpostavke valjanosti biti u pisanom obliku.
Nadalje, prema članku 119. stavku 1. istog Zakona, vlasništvo nekretnine stječe se zakonom predviđenim upisom stjecateljeva vlasništva u zemljišnoj knjizi na temelju valjano očitovane volje dotadašnjega vlasnika usmjerene na to da njegovo vlasništvo prijeđe na stjecatelja, ako zakonom nije određeno drukčije.
Isto tako, odredbom članka 52. stavak 1. Zakona o zemljišnim knjigama propisano je da će zemljišnoknjižni sud dopustiti uknjižbu samo na temelju javnih isprava ili privatnih isprava na kojima je istinitost potpisa ovjerovljena na način propisan posebnim zakonom.
Jedan od uvjeta za upis u zemljišnu knjigu, kod stjecanja od drugih osoba, je i napismeno izričito dopuštenje osobe koja raspolaže nekretninom, da dopušta da osoba u čiju se korist raspolaže nekretninom, upiše u zemljišnoj knjizi svoje pravo koje je predmet upisa u zemljišnu knjigu (tabularna isprava).
U jednom slučaju iz prakse, u nedostatku tabularne isprave, uslijed čega ovlaštenik upisa nije mogao svoje pravo upisati u zemljišnu knjigu pa je takvu ispravu išao ishoditi sudskim putem, raspravljalo se o zastari zahtjeva za izdavanje tabularne isprave.
Radi se predmetu Vrhovnog suda Republike Hrvatske, broj Rev-2429/10-2 od 23. studenoga 2011.
Predmet spora bio je tužbeni zahtjev na utvrđenje da je tužitelj temeljem darovnog ugovora sklopljenog s tuženicom ... stekao pravo vlasništva i idealnog dijela nekretnine u Z., …, u naravi stana sa sporednim prostorijama u zgradi sagrađenoj na zk. čest. 2779/1 upisane u zk. ul. 15869 k.o. Grad Z., uz nalog tuženici da tužitelju izda valjanu tabularnu ispravu za uknjižbu prava vlasništva opisane nekretnine.
Nižestupanjski sudovi prihvatili su tužbeni zahtjev na temelju utvrđenja da je između tužitelja kao daroprimca i tuženice kao darovateljice dana ... sklopljen ugovor o darovanju u pisanom obliku kojim ugovorom tuženica daruje, a tužitelj prima dar koji se odnosi na 1/2 idealnog dijela nekretnine u Z., … te da je stan predan daroprimcu u vlasnički posjed odmah po sklapanju ugovora, što da je i utvrđeno ugovorom.
Polazeći od utvrđenja da je ugovor sklopljen ... sudovi su našli da se u rješenju spora imaju primijeniti odredbe paragrafa 943 OGZ-a, i to slijedom odredaba Zakona o načinu primjene pravnih propisa donesenih prije 6. travnja 1941., budući da ugovor o darovanju u vrijeme sklapanja ugovora nije bio uređen važećim propisima Republike Hrvatske. Prema pravnom shvaćanju drugostupanjskog suda tužitelj je stekao pravo vlasništva idealnog dijela darovane nekretnine prema odredbama paragrafa 938-956 OGZ-a, već na temelju činjenice da je ugovor sklopljen u pisanoj formi, a izvršena je prava predaja nekretnine daroprimcu, pa da za stjecanje prava vlasništva nije odlučan upis u zemljišne knjige.
Treba istaknuti da je revidentica istaknula dva sporna pravna pitanja, a za koje drži da su važna za osiguranje jedinstvene primjene zakona i ravnopravnost građana, koja glase:
- može li se derivativnim putem na temelju valjanog pravnog posla vlasništvo stjecati bez upisa u zemljišne knjige te
- je li zahtjev za izdavanje tabularne isprave radi upisa prava vlasništva, čiji je osnov stjecanja pravni posao, stvarnopravni ili obveznopravni zahtjev.
Ocjenjujući podnesenu reviziju Vrhovni sud Republike Hrvatske nalazi da je pravno pitanje zbog kojeg je ona podnesena važno za osiguranje jedinstvene primjene zakona i ravnopravnosti građana te ju je uzelo u razmatranje i o njoj meritorno odlučivao, sve postupajući u smislu odredbe članka 392. i članka 392.a stavak 2. ZPP-a u vezi s odredbom članka 382. stavak 2. točka 3. ZPP-a, koja se u ovom slučaju primjenjuje u vezi s odredbom članka 53. stavak 4. Zakona o izmjenama i dopunama ZPP-a (Narodne novine, broj 57/11).
U odnosu na zahtjev za izdavanje tabularne isprave odbijen je prigovor zastare uz obrazloženje da se u okolnostima konkretnog slučaja ne radi o obveznopravnom nego o stvarnopravnom zahtjevu kojim se traži upis postojećeg prava vlasništva, dakle o ostvarivanju vlasničkih prava, pa da takav zahtjev ne zastarijeva.
Pravno shvaćanje na kojemu se temelji pobijana presuda nije podudarno s pravnim shvaćanjem koje je revizijski sud zauzeo u odnosu na navedena sporna pitanja u više svojih odluka, primjerice u presudi poslovni broj Rev-1944/2001 od 27. studenoga 2003. na koju se pozvala tuženica.
S obzirom na to da tužitelj temelji zahtjev za utvrđenje prava vlasništva na ugovoru o darovanju sklopljenom ... godine, na predmet spora ne primjenjuju se odredbe Općeg građanskog zakonika nego odredbe Zakona o osnovnim vlasničkopravnim odnosima (Narodne novine, broj 53/91, 9/92 i 77/92 – dalje: ZOVO), koji je bio na snazi u vrijeme sklapanja ugovora.
Odredba članka 33. ZOVO-a propisuje da se na temelju pravnog posla pravo vlasništva na nekretnini stječe upisom u javnu knjigu, pa tužitelj može steći vlasništvo temeljem valjanog ugovora o darovanju tek nakon što se uknjiži u zemljišne knjige. Kod nesporne činjenice da u pogledu predmetnih nekretnina nije izvršen upis prava vlasništva u zemljišnim knjigama u korist tužitelja, nižestupanjski sudovi su prihvaćanjem tužbenog zahtjeva za utvrđenje prava vlasništva sporne nekretnine pogrešno primijenili odredbe materijalnog prava.
U odnosu na drugo pitanje odgovor glasi da prema pravnom shvaćanju revizijskog suda zauzetom u presudi, poslovni broj Rev-1944/2001, u slučaju kada se radi o stjecanju prava vlasništva na temelju pravnog posla, a predmet spora je zahtjev za izdavanje tabularne isprave, onda se radi o parnici za ispunjenje ugovora, dakle, obvezno-pravnoj tužbi, a ne o vlasničkoj tužbi, jer se vlasništvo nekretnina stječe upisom kako je naprijed navedeno u zemljišne knjige, a ugovor o kupoprodaji je samo osnov za stjecanje prava vlasništva.
S obzirom na to da se u ovom sporu radi o obveznopravnom zahtjevu, takav zahtjev zastarijeva, a na pitanje zastare treba primijeniti odredbu o općem zastarnom roku od pet godina propisan odredbom članka 371. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine, broj 53/91, 73/91, 3/94, 7/96 i 112/99).
Kod nesporne činjenice da je predmetni ugovor o darovanju sklopljen ... godine, a tužba je podnesena sudu 11. travnja 2001., tužbeni zahtjev tužitelja za izdavanje tabularne isprave je zastario, pa je prigovor zastare odbijen pogrešnom primjenom odredaba materijalnog prava.