Zakonska osnova za donošenje ove Uredbe sadržana je u članku 196. stavku 6. Zakona o prostornom uređenju (NN 153/13). Njezinim donošenjem i implementacijom u svoje zakonodavstvo, Republika Hrvatska ispuniti će dio obveza proizašlih iz Direktive Europskog parlamenta kojom se traži od zemalja članica EU-a da osiguraju nacionalne propise o procjenama nekretnina, a koju je krajem 2013. godine usvojio Europski parlament. Uredbom bi se stoga trebali definirati osnovni pojmovi iz područja procjena vrijednosti nekretnina na način kako je to određeno u standardima i propisima zemalja EU-a, što znači da će domaći procjenitelji i naručitelji procjena steći osnovu za međunarodno priznate procjene.
Donošenjem ove Uredbe izbjegle bi se dosadašnje paušalne procjene i poslovna praksa. Naime, procjenjivanje je do sada bilo prepušteno dogovoru stranaka i diskrecijskim odlukama procjenitelja, na čiju se odluku o procjeni investitor ili kupac nekretnine nisu imali kome žaliti. Ova Uredba, ali i detaljna objašnjenja koja bi Ministarstvo graditeljstva i prostornoga uređenja trebalo definirati pripadajućim pravilnikom, opisat će metode, način prikupljanja podataka o nekretninama i njihovu evaluaciju, sve sa svrhom adekvatne izrade procjena vrijednosti nekretnina. Ovime će, uz ovlaštene procjenitelje i investitore, najviše profitirati građani, budući da će, dođu li u situaciju da im procjena zatreba, moći biti sigurni da je ona napravljena stručno i prema propisanim metodama. Ako pak neka od stranaka ili kupac posumnjaju u procjenu ili njome ne budu zadovoljni, imat će pravo zatražiti drugo mišljenje. Intencija zakonodavca i bila je nadzirati kretanje cijena nekretnina kako bi se spriječile manipulacije, a tržište nekretnina dodatno reguliralo, čime će se dati značajan doprinos sigurnosti između poslovnih i osobnih odnosa svih sudionika u prometu nekretninama.
Jedan od prvih koraka ka ovome cilju je stvaranje baze podataka. Ona će se napraviti od svih kupoprodajnih ugovora, ugovorenih iznosa kod prijenosa prava građenja i prava služnosti, zakupnina i najamnina, načina i rokova plaćanja, nadnevaka sklapanja pravnog posla, utjecaja neuobičajenih okolnosti, opisa položaja, oblika, površine, načina korištenja nekretnine, kata, godine gradnje, energetskih svojstava i drugih pribavljenih i analiziranih podataka koji su nužni za procjenu vrijednosti nekretnina - naglasio je u svome obraćanju javnosti povodom otvorene javne rasprave zamjenik ministrice graditeljstva mr. sc. Željko Ulhir.
Nužni podaci potrebni za izradu procjena nekretnina prikupljat će se putem javnih bilježnika koji ovjeravaju ugovore vezane uz promet nekretnina, i to od 1. siječnja 2012. godine pa do danas, s time da svaki primjerak ovjerenog ugovora javni bilježnici moraju u budućnosti dostaviti procjeniteljskim povjerenstvima, a predviđeno je i ažuriranje i osvježavanje podataka u periodičkim razmacima u godinu dana. Tako bi županije odnosno veliki gradovi trebali biti u obvezi do 31. ožujka svake godine objaviti bazu podataka o realiziranim kupoprodajama nekretnina, koja će biti osnova za procjene. Na osnovi svih tih podataka radit će se i karte vrijednosti nekretnina za svaki pojedini dio Hrvatske. Prikupljanje i evaluaciju podataka obavljat će djelatnici upravnih tijela županija, velikih gradova i Grada Zagreba, zaduženi za poslove upravljanja imovinom, za svoje područje nadležnosti. Odgovornost za izdavanje podataka koji su nužni za izradu procjena, te godišnji pregled prometa nekretnina, ima procjeniteljsko povjerenstvo kao neovisno tijelo pri svakoj županiji, velikom gradu i Gradu Zagrebu. Visoko procjeniteljsko povjerenstvo formira se na razini države i usklađuje rad procjeniteljskih povjerenstava, objavljuje objedinjene podatke vezane uz procjene, te po potrebi provodi nadvještačenje. Procjeniteljska povjerenstva na lokalnoj razini moraju se osnovati u roku mjesec dana od stupanja Uredbe na snagu. Podaci o orijentacijskim vrijednostima nekretnina bit će javni i prikazivat će se grafički u Informatičkom sustavu prostornog uređenja (ISPU).
Određeno je tko može izrađivati procjene i kakva znanja on mora posjedovati. Tako će elaborate za procjenu moći izrađivati samo ovlašteni sudski vještaci za procjenu nekretnina, organizirani u strukovne udruge. U kontekstu toga definirane su tri osnovne metode za procjene vrijednosti nekretnina: poredbena, prihodovna i troškovna. Definiran je procjenbeni elaborat kao dokument kojim se prezentira procjena u pisanom obliku i transparentno.
S obzirom da je osnovna namjena zemljišnih čestica određena prostornim planovima, izvršena je kategorizacija zemljišta prema spremnosti za realizaciju investicije, u skladu sa Zakonom o prostornom uređenju i Zakonom o gradnji.
Zasebno su propisani posebni slučajevi procjena kod: prava građenja, prava služnosti i u postupcima izvlaštenja. Također se utvrđuje i način određivanja naknade za osnivanje prava građenja, te način određivanja naknade za osnivanje prava služnosti, a sve sukladno Uredbi koju je Vlada Republike Hrvatske donijela na sjednici održanoj 17. listopada 2013. godine, a koja se odnosi za nekretnine koje su u vlasništvu Republike Hrvatske.
U prijelaznim i završnim odredbama određuje se način dokazivanja statusa i potrebnih znanja procjenitelja, do donošenja zakona koji strukovno uređuje procjenitelje. Određeno je i postupanje u odnosu na prije donesene uredbe koje se odnose na turističko zemljište i nekretnine u vlasništvu Republike Hrvatske, te na procjene koje su započete prije stupanja na snagu ove Uredbe.
Iako će donošenjem ove Uredbe svakako biti učinjen pomak u jednom tako važnom institutu kao što je procjena nekretnina, u konačnici se može zaključiti kako ne preostaje ništa drugo nego sačekati i vidjeti kako će cijeli sustav procjene zaživjeti u praksi, budući da je izvjesno da će primjedbi na njega vjerojatno biti. Prema mišljenju zamjenika ministrice graditeljstva mr. sc. Željka Ulhira, za potpunu izgradnju sustava bit će potrebno oko dvije godine.
Marija Butković, dipl. iur.
Pravni izvori: www.mgipu.hr, cijeli tekst Uredbe dostupan na
http://www.mgipu.hr/doc/Propisi/Prijedlog_Uredbe_o_procjeni_vrijednosti_nekretnina.pdf
