Zakon o poljoprivrednom zemljištu

Primjena dosadašnjeg Zakona o poljoprivrednom zemljištu u praksi je pokazala prisutnost značajnih zapreka koje su usporavale proces raspolaganja poljoprivrednim zemljištem u Republici Hrvatskoj, te je stoga bilo potrebno donijeti potpuno novi Zakon da bi se postojeće zapreke smanjile, olakšalo raspolaganje poljoprivrednim zemljištem, omogućio ostanak ljudi, okrupnjavanje zemljišta, stavljanje u funkciju zapuštenog poljoprivrednog zemljišta i državnog poljoprivrednog zemljišta koje nije bilo u funkciji poljoprivredne proizvodnje.

Također, primjena novog Zakona trebala bi doprinijeti poboljšanju učinkovitosti u području poljoprivrednog zemljišta i to činjenicom ukidanja Agencije za poljoprivredno zemljište, odnosno prenošenjem njezinih poslova na jedinice lokalne samouprave, Ministarstvo poljoprivrede i Hrvatski centar za poljoprivredu, hranu i selo.

Prema Zakonu, poljoprivredno zemljište predstavlja dobro od interesa za Republiku Hrvatsku, a nositeljima prava vlasništva na tom zemljištu ne mogu biti strane pravne i fizičke osobe, osim ako međunarodnim ugovorom i posebnim propisom nije drukčije određeno. Iznimno od navedenog, strane pravne i fizičke osobe mogu stjecati pravo vlasništva na poljoprivrednom zemljištu temeljem nasljeđivanja uz primjenu načela reciprociteta.

Poljoprivrednim zemljištem smatraju se poljoprivredne površine koje su po načinu uporabe u katastru opisane kao: oranice, vrtovi, livade, pašnjaci, voćnjaci, maslinici, vinogradi, ribnjaci, trstici i močvare, kao i drugo zemljište koje se može privesti poljoprivrednoj proizvodnji.

Poljoprivredno zemljište mora se održavati pogodnim za poljoprivrednu proizvodnju, a pod time se smatra sprječavanje njegove zakorovljenosti i obrastanja višegodišnjim raslinjem, kao i smanjenje njegove plodnosti.

Radi omogućavanja proizvodnje hrane, zaštite zdravlja ljudi, životinjskog i biljnog svijeta, nesmetanog korištenja i zaštite prirode i okoliša provodi se zaštita poljoprivrednog zemljišta od oštećenja u smislu umanjenja i/ili gubitka proizvodne sposobnosti za poljoprivrednu proizvodnju. Oštećenjem poljoprivrednog zemljišta smatra se:

a) degradacija u intenzivnoj proizvodnji (fizikalnih, kemijskih i bioloških obilježja)

b) onečišćenje štetnim tvarima i organizmima (teški metali, potencijalno toksični elementi, pesticidi, organske onečišćujuće tvari i patogeni organizmi)

c) premještanje (erozija vodom i vjetrom, odnošenje plodinama, posudište, prekrivanje otpadom ili drugim tlom)

d) prenamjena (izgradnja urbanih područja, industrijskih, energetskih objekata, prometnica, hidroakumulacija te eksploatacija).

Stoga se radi zaštite poljoprivrednog zemljišta od oštećenja: a) provodi utvrđivanje stanja oštećenja poljoprivrednog zemljišta, b) provodi praćenje stanja poljoprivrednog zemljišta – monitoring – kojim se trajno prati stanje svih promjena u poljoprivrednom zemljištu (fizikalnih, kemijskih i bioloških), te c) vodi informacijski sustav za zaštitu poljoprivrednog zemljišta. Kontrolu provedbe praćenja stanja poljoprivrednog zemljišta po službenoj dužnosti provodi Hrvatski centar za poljoprivredu, hranu i selo (na terenu i u laboratoriju) kao referentni laboratorij. Naime, fizičke ili pravne osobe koje oštete i/ili onečiste poljoprivredno zemljište tako da je poljoprivredna proizvodnja na tom zemljištu umanjena, dužne su sanirati nastalu štetu, što će im rješenjem narediti nadležna poljoprivredna inspekcija.

Jedinice lokalne samouprave i Grad Zagreb podnose Ministarstvu poljoprivrede i Hrvatskom centru za poljoprivredu, hranu i selo godišnje izvješće o primjeni agrotehničkih mjera, u svrhu zaštite poljoprivrednog zemljišta do 31. ožujka svake tekuće godine za prethodnu kalendarsku godinu.

Agrotehničkim mjerama, u svrhu zaštite poljoprivrednog zemljišta od erozije vodom i vjetrom, razumijeva se zabrana skidanja humusnog, odnosno oraničnog sloja površine poljoprivrednog zemljišta.

Otkup privatnog poljoprivrednog zemljišta

Ministarstvo poljoprivrede može u ime i za račun Republike Hrvatske radi okrupnjavanja poljoprivrednog zemljišta otkupiti privatno poljoprivredno zemljište koje se nalazi unutar proizvodno-tehnološke cjeline ili graniči s poljoprivrednim zemljištem u vlasništvu države po tržišnoj cijeni koju utvrđuje stalni sudski vještak za procjenu nekretnina ili stalni sudski procjenitelj sukladno posebnom propisu o procjeni nekretnina na trošak predlagatelja.

Poljoprivredno zemljište može se otkupiti na prijedlog vlasnika ili na prijedlog Ministarstva poljoprivrede, time da Ministarstvo donosi odluku o kupnji poljoprivrednog zemljišta te sklapa ugovor o prodaji predmetnog poljoprivrednog zemljišta s vlasnikom ili zakonskim zastupnikom. Kupljeno poljoprivredno zemljište postaje vlasništvom Republike Hrvatske i njime raspolaže jedinica lokalne samouprave odnosno Grad Zagreb na čijem se području zemljište nalazi.

Poljoprivredno zemljište u privatnom vlasništvu koje se ne održava pogodnim za poljoprivrednu proizvodnju, a vlasnici su nedostupni ili nepoznatog boravišta, Ministarstvo poljoprivrede može radi zaštite tla, okoliša ili ljudi dati u zakup fizičkoj ili pravnoj osobi na rok do deset godina uz naknadu u visini iznosa početne zakupnine.

Zahtjev za zakup poljoprivrednog zemljišta Ministarstvu može podnijeti fizička ili pravna osoba zainteresirana za obradu i korištenje zemljišta, s time da se zemljište ne može koristiti za podizanje trajnih nasada i za izgradnju građevina u svrhu poljoprivredne proizvodnje. Nakon odluke ministarstva o davanju u zakup privatnog poljoprivrednog zemljišta, ministar i podnositelj zahtjeva sklapaju ugovor o zakupu poljoprivrednog zemljišta koji ne može biti pravna osnova za promjenu prava vlasništva nad poljoprivrednim zemljištem koje je predmet ugovora.

Međutim, postojeći vlasnik zemljišta može u svakom trenutku zatražiti isplatu uplaćenih sredstava na ime zakupnine, a nakon pet godina od uvođenja u posjed može zatražiti od zakupnika da nakon skidanja usjeva preda u posjed zemljište dano u zakup. Ako vlasnik zemljišta ne zatraži isplatu uplaćenih sredstava na ime zakupnine s posebnog računa jedinice lokalne samouprave na čijem se području zemljište nalazi u roku od deset godina od dana uvođenja u posjed, izdvojena sredstva prihod su državnog proračuna 25%, 10% proračuna jedinice područne (regionalne) samouprave i 65% proračuna jedinice lokalne samouprave odnosno Grada Zagreba, na čijem se području poljoprivredno zemljište nalazi.

Navedeno zemljište jedinica lokalne samouprave odnosno Grad Zagreb na čijem se području to zemljište nalazi daje u zakup uz suglasnost ministarstva državne imovine, putem javnog natječaja na rok do deset godina, s ugovornom klauzulom o raskidu ugovora nakon završetka vegetativne sezone, odnosno nakon dobivanja akta kojim se odobrava građenje, potvrde glavnog projekta ili rješenja o izvedenom stanju, do privođenja toga zemljišta namjeni utvrđenoj prostornim planom, odnosno do pravomoćnosti rješenja o povratu sukladno posebnom propisu.

Ministarstvo državne imovine dužno je dati navedenu suglasnost u roku od 30 dana od dana primitka zahtjeva jedinice lokalne samouprave odnosno Grada Zagreba, odnosno u istom roku odbiti davanje suglasnosti s obrazloženjem.

Promjena namjene poljoprivrednog zemljišta i naknada

Promjena namjene poljoprivrednog zemljišta u nepoljoprivredne svrhe provodi se u skladu s dokumentima prostornog uređenja i drugim propisima, s time da razlikujemo:

- osobito vrijedno obradivo (P1) poljoprivredno zemljište, koje predstavljaju najkvalitetnije površine poljoprivrednog zemljišta predviđene za poljoprivrednu proizvodnju koje oblikom, položajem i veličinom omogućavaju najučinkovitiju primjenu poljoprivredne tehnologije

- vrijedno obradivo (P2) poljoprivredno zemljište, koje predstavljaju površine poljoprivrednog zemljišta primjerene za poljoprivrednu proizvodnju po svojim prirodnim svojstvima, obliku, položaju i veličini.

Hrvatski centar za poljoprivredu, hranu i selo utvrđuje koje se poljoprivredno zemljište smatra osobito vrijedno obradivo (P1) i vrijedno obradivo (P2) poljoprivredno zemljište ako ima bitnih promjena u odnosu na postojeće stanje, odnosno pokazatelje na jednom širem području.

Jednokratna naknada za promjenu namjene poljoprivrednog zemljišta zbog umanjenja vrijednosti i površine poljoprivrednog zemljišta kao dobra od interesa za Republiku Hrvatsku plaća se prema površini građevinske čestice utvrđene na temelju izvršnog akta kojim se odobrava građenje, odnosno prema površini zemljišta ispod zgrade ozakonjene rješenjem o izvedenom stanju. Međutim, promjenom namjene poljoprivrednog zemljišta smatra se i eksploatacija mineralnih sirovina te stvaranje odlagališta krutog i tekućeg otpada, izgradnja sportskih terena, terena za golf, kampova i objekata u smislu posebnog zakona.

Evidenciju o promjeni namjene poljoprivrednog zemljišta obvezni su voditi nadležni uredi državne uprave u županijama odnosno upravno tijelo Grada Zagreba nadležno za poljoprivredu. Rješenje o naknadi donosi nadležni ured državne uprave u županiji odnosno upravno tijelo Grada Zagreba nadležno za poljoprivredu na temelju podataka iz modula eNekretnine informacijskog sustava prostornog uređenja o prosječnoj vrijednosti zemljišta unutar građevinskog područja.

Nadležno tijelo koje je donijelo akt o promjeni namjene poljoprivrednog zemljišta zbog umanjenja vrijednosti dužno je najkasnije u roku od osam dana od dana izvršnosti tog akta dostaviti ga nadležnom tijelu radi donošenja rješenja koje se donosi najkasnije u roku od 30 dana od dana primitka izvršnog akta na temelju kojeg se može graditi građevina, odnosno od dana primitka potvrde glavnog projekta.

Sredstva ostvarena od naknade za promjenu namjene prihod su državnog proračuna 70% i 30% jedinica lokalne samouprave odnosno Grada Zagreba, na čijem se području poljoprivredno zemljište nalazi. Međutim, sredstva koja su prihod jedinica lokalne samouprave namijenjena su isključivo za okrupnjavanje, navodnjavanje, privođenje funkciji i povećanje vrijednosti poljoprivrednog zemljišta.

Raspolaganje poljoprivrednim zemljištem u vlasništvu države

Raspolaganje poljoprivrednim zemljištem u vlasništvu države u smislu ovoga Zakona predstavlja: zakup i zakup za ribnjake, zakup zajedničkih pašnjaka, privremeno korištenje, zamjena, prodaja, prodaja izravnom pogodbom, davanje na korištenje izravnom pogodbom, razvrgnuće suvlasničke zajednice, osnivanje prava građenja i osnivanje prava služnosti.

Poljoprivrednim zemljištem u vlasništvu države raspolaže se na temelju Programa raspolaganja poljoprivrednim zemljištem u vlasništvu države koji donosi općinsko ili gradsko vijeće za svoje područje na prijedlog načelnika odnosno gradonačelnika uz prethodno mišljenje županije i suglasnost Ministarstva odnosno za Grad Zagreb Gradska skupština Grada Zagreba za svoje područje uz suglasnost Ministarstva.

Zakup poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države

Poljoprivredno zemljište u vlasništvu države daje se u zakup putem javnog natječaja na rok od 25 godina s mogućnošću produljenja za isto razdoblje. Iznimno od navedenog, poljoprivredno zemljište u vlasništvu države koje je u Programu predviđeno za povrat i ostale namjene daje se u zakup javnim natječajem na rok do pet godina, s mogućnošću produljenja, odnosno do pravomoćnosti rješenja o povratu sukladno posebnom propisu ili do privođenja toga zemljišta namjeni utvrđenoj prostornim planom. Zahtjev za produljenje zakupa može podnijeti dosadašnji zakupnik u zadnjoj godini zakupa pod uvjetom da je izvršavao sve obveze iz ugovora o zakupu i podmirio i sve obveze s osnove javnih davanja. Natječaj za zakup raspisuje se za katastarske čestice koje čine proizvodno-tehnološke cjeline površine najviše do 100 hektara.

Odluku o izboru najpovoljnije ponude za zakup donosi općinsko ili gradsko vijeće odnosno Gradska skupština Grada Zagreba na čijem se području zemljište nalazi, na prijedlog Povjerenstava za zakup pri čemu jedinice lokalne samouprave odluku dostavljaju na prethodno mišljenje županiji i suglasnost Ministarstvu državne imovine, a Grad Zagreb na suglasnost Ministarstvu državne imovine.

Županija je dužna dati mišljenje u svezi odluke o izboru najpovoljnije ponude za zakup u roku od 30 dana od dana primitka potpune dokumentacije. Ako županija ne izda mišljenje u roku 30 dana, smatra se da nema primjedbi. Ministarstvo je dužno dati suglasnosti o izboru najpovoljnije ponude za zakup u roku od 30 dana od dana primitka potpune dokumentacije, odnosno u istom roku odbiti davanje suglasnosti s obrazloženjem.

Predmet zakupa može biti i poljoprivredno zemljište u izvanknjižnom vlasništvu države.

Sudionici javnog natječaja za zakup mogu biti fizičke ili pravne osobe koje su do isteka roka za podnošenje ponuda podmirile sve obveze s osnova korištenja poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države, odnosno sve obveze s osnove naknade za gospodarsko korištenje voda i svih javnih davanja, te protiv kojih se ne vodi postupak zbog predaje u posjed poljoprivrednog zemljišta. Sudionik javnog natječaja za zakup ne može biti fizička ili pravna osoba koja je poljoprivredno zemljište u vlasništvu države dodijeljeno u zakup dala u podzakup ili je njime na drugi način neovlašteno raspolagala.

Zakupnina za zakup plaća se godišnje. Zakupnina za zakup za prvu godinu zakupa plaća se u roku od 15 dana od dana uvođenja u posjed u visini razmjernoj razdoblju koje je preostalo do isteka godine, a za svaku sljedeću godinu zakupnina se plaća do kraja prosinca tekuće godine. Ako je zakupnik u posjedu poljoprivrednog zemljišta, iznos zakupnine za zakup za prvu godinu smanjit će se razmjerno plaćenoj zakupnini. Za površinu miniranog poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države koje je dano u zakup zakupnina se umanjuje razmjerno troškovima razminiranja koje snosi zakupnik.

Poljoprivredno zemljište u vlasništvu države dano u zakup ne može se dati u podzakup, odnosno zakupnik ne može zakupljeno poljoprivredno zemljište dati u zakup trećoj osobi. Zakupnik ne može prenijeti svoja prava i obveze iz ugovora o zakupu na drugu osobu.

Iznimno od navedenoga, prava i obveze iz ugovora o zakupu mogu se prenijeti na drugu osobu u slučajevima navedenima u članku 41. stavak 3. Zakona.

Privremeno raspolaganje poljoprivrednim zemljištem u vlasništvu države

Jedinice lokalne samouprave odnosno Grad Zagreb mogu sklopiti ugovor o privremenom korištenju poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države s fizičkim ili pravnim osobama na njihov zahtjev i to s dosadašnjim korisnicima kojima su istekli ugovori za poljoprivredno zemljište u vlasništvu države i koji su u njegovom mirnom posjedu. Ugovor se sklapa na rok do dvije godine odnosno do sklapanja ugovora o zakupu poljoprivrednog zemljišta ili zakupu zajedničkih pašnjaka, odnosno drugog oblika raspolaganja poljoprivrednim zemljištem. Korisnici poljoprivrednog zemljišta dužni su plaćati naknadu u visini iznosa zakupnine koji je bio ugovoren po prijašnjem ugovoru.

Zamjena poljoprivrednog zemljišta

Poljoprivredno zemljište u vlasništvu države koje se nalazi izvan proizvodno-tehnoloških cjelina koje su u funkciji poljoprivredne proizvodnje može se zamijeniti za poljoprivredno zemljište u vlasništvu fizičkih ili pravnih osoba koje je približno iste vrijednosti i nalazi se na području iste ili susjedne jedinice lokalne samouprave odnosno Grada Zagreba, radi okrupnjavanja poljoprivrednog zemljišta.

Postupak za zamjenu poljoprivrednog zemljišta mogu predložiti fizičke ili pravne osobe i jedinice lokalne samouprave odnosno Grad Zagreb. Postupak zamjene provodi i odluku o zamjeni poljoprivrednog zemljišta donosi Ministarstvo na temelju dostavljene dokumentacije. Na osnovi odluke o zamjeni poljoprivrednog zemljišta ministar u ime Republike Hrvatske i podnositelj zahtjeva za zamjenu sklapaju ugovor o zamjeni.

Prodaja poljoprivrednog zemljišta

Poljoprivredno zemljište u vlasništvu države može se prodati na temelju javnog natječaja, osim ribnjaka, zajedničkih pašnjaka, komasiranih, arondiranih površina poljoprivrednog zemljišta, poljoprivrednog zemljišta koje graniči s građevinskim područjima te osobito vrijedno obradivo (P1) i vrijedno obradivo (P2) poljoprivredno zemljište.

Iznimno, osobito vrijedno obradivo (P1) i vrijedno obradivo (P2) poljoprivredno zemljište u vlasništvu Republike Hrvatske koje se nalazi izvan proizvodno-tehnoloških cjelina koje su u funkciji poljoprivredne proizvodnje mogu se prodati na temelju javnog natječaja za katastarske čestice poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države površine do 1 ha za kontinentalno područje i površine do 0,2 ha za priobalno područje.

Katastarske čestice poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države površine do 10 ha za kontinentalno područje i površine do 1 ha za priobalno područje mogu se prodati javnim natječajem. Jedan kupac može na području Republike Hrvatske kupiti poljoprivredno zemljište u vlasništvu države i to maksimalno do 50 ha za kontinentalno područje i do 5 ha za priobalno područje.

Sudionici javnog natječaja za prodaju državnog poljoprivrednog zemljišta mogu biti sve fizičke ili pravne osobe. Sudionik javnog natječaja za prodaju ne može biti fizička ili pravna osoba koja je poljoprivredno zemljište u vlasništvu države dodijeljeno u zakup dala u podzakup ili je njime na drugi način neovlašteno pravno raspolagala. Kupoprodajna cijena za prodaju poljoprivrednog zemljišta plaća se jednokratno u roku od 30 dana od dana sklapanja ugovora. Kupljeno poljoprivredno zemljište ne može se otuđiti u roku od deset godina od dana sklapanja ugovora o prodaji. Nakon isteka roka Republika Hrvatska ima pravo prvokupa prodanoga poljoprivrednog zemljišta po tržišnoj cijeni. Ako Ministarstvo ne prihvati ponudu i ne iskoristi pravo prvokupa, ponuditelj ne može predmetno zemljište prodati po cijeni koja je niža od one ponuđene Ministarstvu.

Zemljišni fond

Ministarstvo je dužno zatražiti provedbu parcelacijskih i drugih geodetskih elaborata u katastarskom operatu i u zemljišnoj knjizi te dostaviti nadležnom državnom odvjetništvu prijedlog za uknjižbu prava vlasništva države na nekretninama koje su postale vlasništvo Republike Hrvatske sukladno zakonu kojim se propisuje raspolaganje poljoprivrednim zemljištem. Iznimno, Ministarstvo je dužno dostaviti nadležnom općinskom državnom odvjetništvu potrebne podatke i dokumentaciju za uknjižbu prava vlasništva na nekretninama u vlasništvu države koje su upisane kao društveno vlasništvo.

Poljoprivredno zemljište koje čine poljoprivredne površine koje su po načinu uporabe u katastru opisane kao: oranice, vrtovi, livade, pašnjaci, voćnjaci, maslinici, vinogradi, ribnjaci, trstici i močvare, kao i drugo zemljište koje se može privesti poljoprivrednoj proizvodnji, a koje je u vlasništvu države i poljoprivredno zemljište koje Ministarstvo kupi ili zamijeni u ime i za račun Republike Hrvatske, čine Zemljišni fond poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države.