Iako nekretnine, neovisno o tome radi li se o poljoprivrednom ili građevinskom zemljištu, ulaze u imovinu velikog broja fizičkih osoba u Republici Hrvatskoj, za velik broj tih nekretnina (posebice ako se radi o poljoprivrednom zemljištu) upisani vlasnik u zemljišnoj knjizi veoma često nije osoba koja je u tom trenutku zbiljski vlasnik nekretnine, nego je to neka osoba i/ili više osoba koje vlasnikom nekretnine nisu već dugi niz godina (često i više od 50 godina, a ima i slučaja da su posljednji upisi promjene vlasnika izvršeni prije 100 godina).
Razlozi za takvo stanje su brojni te se najčešće svode na opću formulaciju da je razlog tome zanemarivanje zemljišnih knjiga u vremenu od 1945. – 1990., a u očekivanju da sve nekretnine budu u društvenom vlasništvu, ali i (namjerno) propuštanje vlasnika nekretnine (posebno u razdoblju prije II. svjetskog rata) da upišu stjecanje prava vlasništva nekretnine kako bi se izbjeglo plaćanje poreza na promet nekretnina.
No, neovisno o tome koji je razlog takvom stanju u zemljišnoj knjizi, brojni stvarni, a neupisani vlasnici nekretnina nisu svjesni činjenice da na jednostavan način i bez previše utrošenih novčanih sredstava mogu provođenjem pojedinačnog ispravnog postupka biti upisani u zemljišnu knjigu kao vlasnik nekretnine.
Naravno, na taj način i nekretnina postaje tržišno atraktivnija za prodaju i postignuta prodajna cijena će biti veća, s obzirom na to da je nesređeno zemljišnoknjižno stanje razlog smanjenja cijene nekretnine (neproporcionalno i u većem iznosu nego li je trošak provedbe pojedinačnog ispravnog postupka). Također, nekretnina može biti sredstvo osiguranja naplate kredita na način da se na njoj osnuje hipoteka ili da ona donosi prihod osnivanjem nekog ograničenog stvarnog prava kao npr. služnost i/ili pravo građenja, uz plaćanje naknade od strane ovlaštenika tog ograničenog stvarnog prava.
Sam postupak reguliran je odredbama članka 208. do članka 217. Zakona o zemljišnim knjigama, no ključno za pokretanje tog postupka jest postojanje isprava kojima se dokazuje osnovanost prijedloga za pokretanje pojedinačnog ispravnog postupka, a što u praksi znači da predlagatelj mora imati ispravu koja ga legitimira kao vjerojatnog vlasnika nekretnina.
No, najveći broj fizičkih osoba veoma često nije svjestan da raspolaže takvom ispravom, kao i da takvu ispravu može na jednostavan način pribaviti.
Takva isprava je npr. pravomoćno rješenje o nasljeđivanju kojim se stvarni vlasnik utvrđuje kao izvanknjižni vlasnik nekretnine, posjedovni list u kojem se stvarni vlasnik navodi kao posjednik nekretnine, ali i ugovor o kupoprodaji nekretnine ili ugovor o darovanju nekretnine koji zbog nekog nedostatka ne može biti osnova za upis uknjižbe stjecanja prava vlasništva nekretnine u zemljišnoj knjizi (npr. nije ovjeren potpis prodavatelja, pogrešno upisani podaci o nekretnini i sl.).
Također, isprava kojom se dokazuje postojanje opravdanog razloga je javnobilježnički ovjerovljena izjava osobe koja je u zemljišnoj knjizi upisana kao vlasnik nekretnine odnosno javnobilježnički ovjerovljena izjava njenih nasljednika (ukoliko su isti poznati) da je stvarni vlasnik zbiljski vlasnik nekretnine pa je očigledno da se takva isprava može, a kako je već navedeno, od strane stvarnog vlasnika, a uz dogovor s upisanim vlasnikom nekretnine odnosno njegovim nasljednicima, i pribaviti.
Postupak se pokreće prijedlogom čiji sadržaj je propisan Zakonom o zemljišnim knjigama, dok je sam postupak po donošenju rješenja o otvaranju pojedinačnog ispravnog postupka jednostavan i sastoji se u pravilu od jednog sudskog ročišta koji se održava kao očevid na nekretnini koja je predmetom postupka, uz sudjelovanje sudske komisije koja razgledava nekretninu i sasluša svjedoke, pri čemu je važno naglasiti da te svjedoke sud ne poziva na očevid, nego ih poziva i dovodi sam predlagatelj.
Ukoliko se saslušanjem svjedoka zaključi da oni suglasno izjavljuju da je predlagatelj zbiljski vlasnik nekretnine, sud donosi rješenje kojim se provodi ispravak upisa u zemljišnoknjižnom ulošku na način da se predlagatelj upisuje kao vlasnik nekretnine.
Što se tiče troškova postupka, pristojbe i predujmovi plaćeni sudu najčešće ne iznose više od 1.500,00 kuna, dok troškovi odvjetnika ovise o procijenjenoj vrijednosti nekretnine. Ukupan zbir svih tih troškova je, dakle, višestruko manji od vrijednosti koju će nekretnina ostvariti na tržištu obzirom na sređeno zemljišnoknjižno stanje.
Navedeno o cijeni, naravno, vrijedi za slučaj da nije potrebno provoditi promjene upisa i u posjedovnom listu (list A), i to upis promjene površine nekretnine (često u naravi podjela jedne nekretnine između više osoba na način da svakoj od njih pripada dio te nekretnine pa je potrebno izvršiti parcelaciju) i/ili upis promjene izgrađenosti (npr. upisana je u listu A oranica, a u naravi je izgrađena kuća), a što zahtjeva izradu dodatne dokumentacije od strane ovlaštenog mjernika te posljedično i dodatne troškove o kojima se potrebno prethodno informirati.
No nedvojbeno je da stanje upisa vlasništva u zemljišnoj knjizi koje odgovara zbiljskom stanju vlasništva, osim uz sve prednosti za samog vlasnika nekretnine koji time svoju nekretninu čini vrjednijom i tržišno atraktivnijom, također ima značajan doprinos za sigurnost trećih osoba koje se na taj način mogu u potpunosti pouzdati u sadržaj zemljišne knjige i time znati čije pravo vlasništva moraju poštivati i prema kome mogu isticati zahtjeve koji se odnose na nekretninu (npr. naknada štete, zabrana ispuštanja otpadnih voda na tuđu nekretninu i sl.).
Nebojša Vitez, odvjetnik u Porobija & Špoljarić d.o.o.
Članak je izvorno objavljen na web-stranici Odvjetničkog društva Porobija & Špoljarić d.o.o. dana 19.8.2020. g.
