Unovčenje predmeta na kojima postoji razlučno pravo propisano je čl. 247. Stečajnog zakona ("Narodne novine" br. 71/15., 104/17.). Nekretnine opterećene razlučnim pravom prodaju se uz odgovarajuću primjenu pravila ovršnoga postupka koji uređuje unovčenje nekretnina opterećenih založnim pravom. U praksi se takve nekretnine najčešće prodaju putem elektroničke javne dražbe koju provodi Financijska agencija. Ovršni zakon ("Narodne novine" br. 112/12., 25/13., 93/14., 55/16., 73/17., 131/20.) u čl. 97. dopušta prodaju nekretnine neposrednom pogodbom preko osobe ovlaštene za promet nekretnina, sudskoga ovršitelja, javnoga bilježnika ili na drugi način, ako su se o tome stranke suglasile.
O prodaji nekretnine u stečajnom postupku odlučuje sud rješenjem o prodaji nekretnine koje se upisuje u zemljišnu knjigu. Prije nego što se pristupi prodaji nekretnine, ista se mora procijeniti po ovlaštenom sudskom vještaku. Na ročištu radi utvrđivanja vrijednosti nekretnine, razlučni vjerovnici se imaju pravo očitovati na dostavljenu procjenu vrijednosti. Ako su razlučni vjerovnici suglasni s procijenjenom vrijednosti nekretnine sud će zaključkom o prodaji odrediti vrijednost nekretnine i ostale uvjete prodaje.
Stečajni zakon propisuje mogućnost da prvi razlučni vjerovnik u prednosnom redu da izjavu da kupuje nekretninu koja je predmet prodaje tako da stavlja u prijeboj svoju tražbinu s protutražbinom stečajnog dužnika po osnovi cijene u visini utvrđene vrijednosti nekretnine. Prema stavu sjednice Odjela Visokog trgovačkog suda prvi razlučni vjerovnik ne mora biti ponuditelj u elektroničkoj javnoj dražbi da bi njegova izjava o prijeboju imala pravni učinak već jedino mora takvu izjavu dati do završetka elektroničke javne dražbe. Iz ovakvog stava Visokog trgovačkog suda proizlazi nekoliko ključnih elemenata. Da bi prvi razlučni vjerovnik mogao konzumirati svoje pravo kupovnine nekretnine prijebojem, nekretnina se mora prodavati putem elektroničke javne dražbe. Dakle, razlučni vjerovnik ne bi mogao dati izjavu o prijeboju prije nego što je započela elektronička javna dražba. Financijska agencija prilikom provođenja javne dražbe ima pravo na predujam za pokriće troškova elektroničke javne dražbe, te se stoga ovaj trošak mora predujmiti u stečajnom postupku, bez obzira na to što možda prvi razlučni vjerovnik ne bi bio zainteresiran za provođenje javne dražbe već za npr. preuzimanje nekretnine davanjem izjave o prijeboju. Nadalje, prvi razlučni vjerovnik ne mora biti ponuditelj u elektroničkoj javnoj dražbi da bi njegova ponuda imala pravni učinak. Ponuditelj u elektroničkoj javnoj dražbi koja se vodi pri Financijskoj agenciji može biti samo ona osoba koja je uplatila jamčevinu na način i roku kako je to odredila Financijska agencija. Iz toga proizlazi da je prvi razlučni vjerovnik oslobođen polaganja jamčevine prilikom kupovnine nekretnine prijebojem. Također iz stava Visokog trgovačkog suda bi proizlazio da prvi razlučni vjerovnik može dati izjavu o prijeboju tijekom trajanja elektroničke javne dražbe. Dakle, razlučni vjerovnik može takvu izjavu dati bilo kada tijekom javne dražbe pa i na četvrtoj javnoj dražbi. Također pravo na konzumiranje kupovine nekretnine davanjem izjave o prijeboju imao bi samo prvi razlučni vjerovnik, dakle razlučni vjerovnik koji se nalazi u prvom isplatnom redu.
Prema stavu Visokog trgovačkog suda izraženom u odluci Pž 2784/2019-5 kada u elektroničkoj javnoj dražbi kao ponuditelj sudjeluje prvi razlučni vjerovnik koji je ujedno tijekom trajanja javne dražbe dao izjavu da kupuje nekretninu prijebojem, sud nekretninu treba dosuditi za iznos koji je povoljniji za dužnika. Iz takvog stava Visokog trgovačkog suda proizlazi da bi u slučaju da razlučni vjerovnik kupuje nekretninu davanjem izjave o prijeboju, a tijekom elektroničke javne dražbe pristigne ponuda koja je povoljnija od izjave razlučnog vjerovnika, sud bi trebao dosuditi nekretninu najpovoljnijem ponuditelju.
Daniel Deković, dipl. iur.
