Pravni učinci građenja na tuđem zemljištu ovise o postupanju i subjektivnom odnosu prema samom činu građenja oba subjekta u tom odnosu – onoga koji gradi (graditelja) i vlasnika zemljišta. Te okolnosti odgovorit će na pitanje kome pripada izgrađena zgrada.
Naime, sve ovisi o tome jesu li graditelj i vlasnik zemljišta pošteni ili nepošteni. Na strani graditelja to je okolnost je li znao ili mogao (ili morao) znati da ne gradi na svojem, već na tuđem zemljištu. Ako je vlasnik zemljišta znao za građenje, a nije bez odgode zabranio daljnju gradnju poštenom graditelju, ta ga okolnost čini nepoštenim.
Poštenje, odnosno nepoštenje graditelja i vlasnika zemljišta dovodi i do različitih pravnih učinaka, opisanih u navedenim člancima Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (u nastavku: ZV).
No, u slučaju da je graditelj bio pošten, a vlasnik zemljišta nepošten, izgrađena zgrada ima pripasti graditelju, a prijašnji vlasnik zemljišta ima samo pravo zahtijevati naknadu tržišne vrijednosti zemljišta. U tom slučaju postavlja se pitanje kako će takav graditelj ishoditi ispravu potrebnu za upis prava vlasništva u zemljišnu knjigu, odnosno kako treba postaviti tužbeni zahtjev.
Prema odredbi
članka 9. stavak 1. ZV-a, pojedinačnu nekretninu čini zemljišna čestica, uključujući i sve što je s njom razmjerno trajno povezano na njezinoj površini ili ispod nje, ali kada je više zemljišnih čestica upisano u zemljišnoj knjizi u isti zemljišnoknjižni uložak, one su pravno sjedinjene u jedno zemljišnoknjižno tijelo, koje je kao takvo jedna nekretnina.
Sukladno tome, pojedinačnu nekretninu čini uvijek zemljišna čestica uključujući i ono što je s njom trajno povezano, a to što je s njom trajno povezano (u ovom slučaju izgrađena zgrada) ne čini pojedinačnu nekretninu.
To znači da samo katastarska čestica čini pojedinačnu nekretninu i samo ta čestica može biti predmet tužbenog zahtjeva, a predmetna zgrada ne čini pojedinačnu nekretninu i ona zasebno ne može biti predmet tužbenog zahtjeva, već samo kao dio predmetne katastarske čestice.
Stoga tužbeni zahtjev ne bi bio dobro postavljen ako bi se njime tražilo utvrđenje da je graditelj stekao vlasništvo samo zgrade, jer sud može ocjenjivati jedino vlasništvo cijele čestice zajedno sa svim što je na njoj napravljeno odnosno trajno povezano.
