c S
U središtu

Novosti u Zakonu o zemljišnim knjigama

04.11.2022

U „Narodnim novinama“ broj 128/22., od 2. studenoga 2022. godine, objavljene su izmjene i dopune Zakona o zemljišnim knjigama, koje stupaju na snagu 10. studenoga 2022. Velika novost u ovim izmjenama je uvođenje isključivo elektroničkog podnošenja prijedloga za upis u te knjige, i to samo putem javnih bilježnika i odvjetnika koji su obvezni korisnici elektroničke komunikacije sa sudom. Osim ove najbitnije novine, ukratko ćemo nabrojati još neke od promjena koje ove izmjene i dopune donose.

Elektroničko vođenje zemljišnih knjiga i podnošenje prijedloga

Prema izmijenjenom članku 30. uvodi se obveza vođenja zbirke isprava isključivo u elektroničkom obliku. Glavna zemljišna knjiga i knjiga položenih ugovora danas se vode isključivo u elektroničkom obliku, a podaci glavne zemljišne knjige dostupni su putem interneta bez naknade svim građanima Republike Hrvatske. Budući da su ranije ispunjeni svi tehnički preduvjeti za vođenje i zbirke isprava u takvom obliku, ministar nadležan za poslove pravosuđa je donio odluku kojom je od 1. siječnja 2022. svim sudovima naloženo da zbirku isprava vode isključivo u elektroničkom obliku.

Izmjenom članka 105. Zakona o zemljišnim knjigama predviđeno je da se svi prijedlozi podnose isključivo elektronički putem javnih bilježnika i odvjetnika koji su, uz državne odvjetnike, obvezni korisnici elektroničke komunikacije sa sudom, a prijedlozi se mogu podnositi isključivo putem Zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra (dalje: ZIS). Izričito se propisuje da se prijedlozi i podnesci u zemljišnoknjižnim postupcima podnose putem ZlS-a. Ako stranka podnese prijedlog putem drugog sustava koji se koristi u poslovanju suda, prijedlog bi se smatrao zaprimljenim u smislu upisa plombe i prvenstvenog reda za upis tek kada je zaprimljen u ZIS-u. Zakonodavac ne dopušta strankama da podnesu prijedlog preko nekog drugog sustava jer se onda postavlja pitanje prijedloga kojeg podnesu osobe koji nisu prema Zakonu o zemljišnim knjigama ovlašteni podnijeti prijedlog elektroničkim putem (npr. građani sami pošalju prijedlog putem eKomunikacije).

Ukupni iznos sudske pristojbe za podnošenje prijedloga putem javnih bilježnika postaje manji nego prilikom neposrednog podnošenja na sudu ili predajom putem pošte (225 kuna umjesto 250 kuna). Kada se prijedlog podnosi putem javnog bilježnika, javni bilježnik nije punomoćnik stranke.

Osim putem javnog bilježnika, stranka može podnijeti prijedlog elektronički i putem odvjetnika. U ovom slučaju odvjetniku nije propisana posebna naknada, niti se pokazala potreba za propisivanjem naknade. Naime, odvjetnici su gotovo u svim slučajevima nastupali kao punomoćnici stranke te se smatra da je naknada sadržana u nagradi odvjetnika za trošak sastava prijedloga (Tar. 19. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika, „Narodne novine“, br. 42/12., 103/14., 118/14., 107/15., 37/22. i 126/22.).

Javni bilježnik i odvjetnik prilikom podnošenja prijedloga za upis nemaju dodatne troškove.

Državni odvjetnici su također ovlašteni korisnici i elektroničkim putem mogu podnijeti prijedloge za upis, a sva ostala javnopravna tijela kada dostavljaju svoje odluke na provedbu zemljišnu knjigu obvezna su elektronički komunicirati sa zemljišnoknjižnim odjelima sukladno članku 106. Zakona o zemljišnim knjigama. U odnosu na elektroničku komunikaciju s ostalim tijelima, zakonodavac ukazuje da se sva tijela mogu povezati sa zemljišnoknjižnim odjelima elektronički putem servisa ili mogu dobiti pristup na One Stop Shop Zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra te na taj način dostaviti odluke na provedbu elektroničkim putem.

Uz izmjenu da se svi prijedlozi podnose elektroničkim putem, propisana je i obvezatnost javnog bilježnika da nakon sastavljanja javnobilježničkog akta, solemnizacije ili ovjere potpisa na ispravi koja je temelj za uknjižbu prava vlasništva ili drugog stvarnog prava u zemljišne knjige, obvezno podnese prijedlog za upis, osim ako se stranka tome izričito ne protivi.

Stavak 7. članka 105. propisuje da javni bilježnici ne mogu odbiti podnošenje prijedloga za upis. Prijedlog za upis koji nije podnesen na propisan način odbacuje se.

Tri mjeseca nakon što Zakon o izmjenama i dopunama stupi na snagu prijedlog za upis će se još uvijek moći podnijeti izravno na sudu ili putem pošte. Nakon tri mjeseca, to više neće biti moguće.

Izmijenjeni članak 107., koji također stupa na snagu tri mjeseca od stupanja na snagu samog Zakona, propisuje da se spisi u redovitim zemljišnoknjižnim postupcima vode isključivo u elektroničkom obliku. Spisi u posebnim zemljišnoknjižnim postupcima vodit će se u elektroničkom obliku kada se za to ispune tehnički preduvjeti.

Javni bilježnici kao povjerenici suda

Osim navedenoga, najveća novost ovih izmjena i dopuna jest uvođenje javnih bilježnika kao povjerenika suda u postupke osnivanja i obnove zemljišne knjige temeljem nove katastarske izmjere i zato je u Zakon o zemljišnim knjigama dodan novi Odjeljak Aa - Javni bilježnik kao povjerenik suda. Uslijed velikog broja postupaka osnivanja i obnove na nekim područjima, a ujedno i uslijed velikog broja zemljišnoknjižnih predmeta, nadležni sudovi nisu u mogućnosti s postojećim kadrovskim kapacitetima uredno provoditi postupke osnivanja i obnove zemljišne knjige.

Tako je ovim izmjenama i dopunama Zakona o zemljišnim knjigama predviđeno da oni predsjednici sudova koji u danom trenutku ne raspolažu dovoljnim brojem službenika za redovito obavljanje poslova u zemljišnoknjižnim odjelima i provođenje postupaka osnivanja i obnove zemljišnih knjiga, mogu odlukom odrediti da će se posao osnivanja ili obnove zemljišne knjige za određenu katastarsku općinu povjeriti javnom bilježniku.

Ako se posao povjerava javnom bilježniku, postupci se moraju povjeravali ravnomjerno, a zbog određene veće opterećenosti javnih bilježnika na području određenih sudova, posao se može povjeriti i javnom bilježniku izvan područja za koje je imenovan, uz prethodno pribavljeno mišljenje ministarstva nadležnog za poslove pravosuđa.

Detaljnije o povjeravanju poslova osnivanja i obnove zemljišne knjige javnim bilježnicima, postupanju javnih bilježnika, kao i visini nagrade i naknade koja javnom bilježniku pripada za povjereni posao je propisano novim člancima 186.a – 186.i.

Novosti kod pojedinih upisa

Vezano za uknjižbu u zemljišnu knjigu, promjena je takva da sve isprave koje se podnose na upis u zemljišnu knjigu moraju biti ispisane mehaničkim sredstvima pisanja (članak 57.). Također, briše se iz članka 58. Zakona pojam generičke punomoći kako bi se terminologija uskladila sa Zakonom o obveznim odnosima („Narodne novine“, br. 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18. i 126/21.).

Proširuje se krug prava za koja se zabilježba namjeravanog prvenstvenog reda može upisati te se regulira mogućnost podnošenja prijedloga za upis zabilježbe prvenstvenog reda na način da se ograničava broj predlagatelja na samo jednu osobu. Naime, rješenje kojim je dopušten upis zabilježbe prvenstvenog reda izdaje se samo u jednom primjerku i to isključivo u pisanom obliku što uzrokuje nejasnoće prilikom otpreme rješenja (članak 77.).

U članku 93. se detaljnije razrađuje zabilježba izvanrednog pravnog lijeka, a uzimajući u obzir i naknadne izmjene vezane uz reviziju u parničnom postupku.

Neke od ostalih novina

Odredba članka 104. sada detaljno razjašnjava da je potrebno upisati sve osobe koje su jednom ispravom stekle prava bez obzira na prijedlog za upis. Naime, ranije se upisivala osoba koja je podnijela prijedlog što bi dovelo do toga da druge osobe koje su stekle pravo istom ispravom više nisu imale ispravu podobnu za upis u redovitom zemljišnoknjižnom postupku.

Što se tiče odredaba o dostavi, članak 137. Zakona o zemljišnim knjigama dopunjen je stavkom 2. na način da će se rješenje kojim se odbija prijedlog za uknjižbu dostaviti predlagatelju kao i osobama u čiju korist je bio predložen upis, odnosno protiv kojih je bio predložen upis. Stavak 5. dopunjen je na način da je potrebno naznačiti datum i način dostave uz povratnicu i na pošiljci jer ranije stranka nije znala kojeg datuma joj je pismeno ostavljeno u sandučiću, a time niti datum od kojega teče rok za žalbu.

Glede pojedinačnog ispravnog postupka, više nije propisano člankom 209. da je stranka obvezna prilikom podnošenja prijedloga za pojedinačni ispravni postupak dostaviti povijest promjena iz katastarskog operata, budući da sudovi danas sami mogu u većem dijelu izvršiti uvid u katastarski dio ZIS-a te u određenom broju slučajeva samostalno utvrditi promjene. Osim navedene izmjene, novo zakonsko uređenje izmjenom članka 213. skraćuje i trajanje pojedinačnog ispravnog postupka te omogućava da se predmet odmah pošalje drugostupanjskom sudu. Naime, u praksi se pokazalo da suci gotovo nikada ne izmjene svoju prvostupanjsku odluku, stoga zakonodavac smatra da nema potrebe da prije slanja predmeta na županijski sud moraju ponovno odlučiti u istom predmetu.

Ovim izmjenama zakonodavac ima za cilj povećanje pravne sigurnosti i olakšanje investicija, a instrumenti kojima bi to postigao su vođenje zemljišnih knjiga u cijelosti u elektroničkom obliku, brži  postupci osnivanja i obnove zemljišnih knjiga te veći broj katastarskih čestica u Bazi zemljišnih podataka.

Lucija Prkačin, mag. iur.

Detaljnije o izmjenama Zakona o zemljišnim knjigama možete saznati na IUS-INFO pravnom praktikumu pod nazivom: Što donosi novela Zakona o zemljišnim knjigama?

Izvori:

Konačni prijedlog zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zemljišnim knjigama

Zakon o zemljišnim knjigama ("Narodne novine" br. 63/19., 128/22.)