S obzirom na to da upis vlasništva i drugih stvarnih prava provedenih u knjizi položenih ugovora (u koju su upisani stanovi otkupljeni prema odredbama
Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo - NN 27/91, 33/92, 43/92 - proč. tekst, 69/92, 25/93, 26/93 - vidi
Zakon o izmjenama i dopunama zakona kojima su određene novčane kazne za privredne prijestupe i prekršaje) osigurava sve pravne posljedice upisa u glavnu knjigu, na strani vlasnika posebnih dijelova zgrada do sada nije postojao niti pravni niti stvarni interes za pokretanje postupka radi upisa zgrade na građevinskoj čestici, a nakon toga upisa svih njezinih posebnih dijelova u glavnu knjigu.
Stoga, od 29. prosinca 2009. (dan stupanja na snagu Zakona o izmjeni i dopuni Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, u nastavku: ZIDZV/09), tu obvezu uz vlasnike posebnih dijelova zgrade (koji po zakonu nisu u obvezi) obavlja upravitelj zgrade u sklopu njegove ugovorene obveze. Na taj način inicirali bi se potrebni postupci koji bi omogućili da sudovi provedu povezivanje glavne knjige s knjigom položenih ugovora.
Pravno uporište za takvo rješenje sadržano je u
članku 378. stavak 5. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, prema kojemu
“upravitelj zgrade zastupa suvlasnike u svezi s upravljanjem nekretninom u postupcima pred državnim tijelima ako ugovorom iz stavka 1. nije drugačije određeno„.
Dopunom
članka 379. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima precizirana je obveza upravitelja zgrade u odnosu na zastupanje suvlasnika pred državnim tijelima na način da je dužan pokrenuti sve potrebne postupke, ako mu to pravo vlasnici ne uskrate ugovorom u smislu
članka 378. stavak 5. istog zakona. Pod pojmom „svih potrebnih postupaka“ valja podrazumijevati postupak za upis čestice u zemljišne knjige, upis posebnih dijelova u zemljišne knjige i sl.
Upravitelj zgrade navedene je postupke iz
članka 379. stavak 1. podstavak 10. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima dužan pokrenuti u roku od tri godine od dana stupanja na snagu ZIDZV/09 (dakle, do 29. prosinca 2012.). Radi se, prema navodima u Konačnom prijedlogu ZIDZV/09, o instruktivnom roku, uz odgovornost koja je sadržana u
članku 379. stavak 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (naknada štete).
Riječ je prije svega o nekretninama koje u naravi predstavljaju stambeno-poslovne građevine izgrađene do 1. siječnja 1997., a u kojima se nalaze:
- posebni dijelovi od kojih su neki upisani ili su mogli biti upisani u evidenciju knjige položenih ugovora
- ali i oni posebni dijelovi čiji je upis u zemljišnu knjigu gotovo nemoguć, a u knjigu položenih ugovora nije dopušten.
Čini se da je osnovna namjera da se u zemljišne knjige upišu one izgrađene čestice i svi njihovi posebni dijelovi koji još nisu upisani u zemljišnim knjigama.
Ovakvo novo uređenje obveza upravitelja zasigurno će unijeti nemir među upravitelje zgrada zbog opsega posla koji im predstoji.
Istu reakciju ova novina trebala bi izazvati i kod svih tijela koja će u tom postupku sudjelovati (tijela nadležna za prostorno uređenje, katastar, zemljišnoknjižni sudovi).
