O ovlasti upravitelja zgrade na utuženje dužnih iznosa zajedničke pričuve u praksi se mnogo raspravljalo. Zauzimana su kroz godine različita, suprotna, stajališta, no značajan smjerokaz dalo je nekoliko odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske.
Primjerice, u svojoj odluci
U-III-3974/04 od 4. listopada 2006., Ustavni sud zauzeo je stajalište da je upravitelj zgrade imenovan ugovorom ili prinudni upravitelj, ovlašten
ex lege pokretati sudske postupke u ime i za račun suvlasnika zgrade radi naplate zajedničke pričuve od suvlasnika koji tu pričuvu ne plaćaju (isto je stajalište Ustavni sud izrazio i u odluci
U-III-3671/03 od 28. lipnja 2006.).
Tada je istaknuto da na temelju
članka 378. stavka 5. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (u nastavku: ZV), upravitelj zastupa suvlasnike u svezi s upravljanjem nekretninom u postupcima pred državnim tijelima, osim ako međuvlasničkim ugovorom nije drukčije određeno, tako da je, slijedom toga, upravitelj zgrade imenovan ugovorom ili prinudni upravitelj ovlašten
ex lege pokretati sudske postupke u ime i za račun suvlasnika zgrade radi naplate zajedničke pričuve od suvlasnika koji tu pričuvu ne plaćaju.
No, postavlja se
pitanje aktivne legitimacije suvlasnika stambene zgrade u postupcima utuženja zajedničke pričuve, ako postupak pokrene upravitelj – kao zakonski zastupnik, a u ime suvlasnika zgrade, koji su označeni kao parnične stranke.
U recentnijoj odluci Županijskog suda u Varaždinu,
Gž-97/09-2 od 18. ožujka 2009., taj sud je imao prilike raspravljati upravo o tom pitanju.
U konkretnom slučaju, zajednički upravitelj predmetne zgrade mogao je samostalno utužiti tuženika kao suvlasnika predmetne nekretnine, koji neuredno plaća (ne plaća) svoj udio u zajedničkoj pričuvi. Međutim, to nije učinio, već je taj postupak pokrenut po zakonskom zastupniku, a u ime suvlasnika, koji su označeni kao parnične stranke, radi čega je tuženik osnovano mogao tražiti od tužitelja da dokažu svoju aktivnu legitimaciju, a u konkretnom slučaju tu su
legitimaciju bili dužni dokazati prilaganjem odgovarajućeg zemljišnoknjižnog izvatka (ili eventualno prilaganjem ugovora o kupnji predmetnih posebnih dijelova nekretnina).
Da je
zajednički upravitelj stambene zgrade u postupku nastupio samostalno, i on bi, na prigovor tuženika da nema aktivnu legitimaciju u sporu, odnosno da nije ovlašteni punomoćnik, bio dužan dokazati svoju ovlast za vođenje ovog postupka, a tu bi legitimaciju mogao dokazivati izvodeći je iz ovlasti date od suvlasnika koji imaju većinski udio u ukupnoj površini posebnih dijelova, u kojem smislu bi
trebao dokazati da je međuvlasnički ugovor sklopio s takvom većinom suvlasnika, koji su svoju legitimaciju dokazali kao vlasnici ili kao pretpostavljeni vlasnici (za to bi se zajednički upravitelj, koji svoje pravo vođenja postupka izvodi iz prava navedenih suvlasnika, trebao legitimirati z.k. izvacima tih suvlasnika, kao vlasnika (suvlasnika) odgovarajućih posebnih dijelova nekretnina, ili bi se u njihovo ime trebao legitimirati dokazujući da su oni pretpostavljeni vlasnici (u kojem smislu bi bio dovoljan valjan obveznopravni naslov za stjecanje prava vlasništva nekretnina, uz dokaz da su im iste predane u posjed).
U slučaju kada suvlasnici u sporu nastupaju samostalno (kao stranke), tada su oni dužni dokazati navedene činjenice, odnosno svoj navedeni materijalnopravni status. Sami potpisi određenih fizičkih osoba na međuvlasničkom ugovoru, očito ne mogu predstavljati odgovarajuću materijalnopravnu legitimaciju, što je evidentno.
Zahtijevajući uplatu zajedničke pričuve od drugog suvlasnika, suvlasnici su za primjenu odredbe
članka 90. ZV-a dužni dokazati svoju aktivnu legitimaciju, odnosno da su ovlašteni tražiti ubiranje zajedničke pričuve od tuženika, a u smislu svoje ovlasti upravljati cijelom nekretninom, u smislu
članka 85. ZV-a. Tu ovlast suvlasnici su ovlašteni dokazati i sadržajem međuvlasničkog ugovora koji se sklapa u smislu odredbe
članka 375. ZV-a.
Da se radi i o tužbi podnijetoj po zakonskom zastupniku vlasnika posebnih dijelova (određenih po većini), prvostupanjski sud bi bio dužan, ako je takva legitimacija osporena, zatražiti od zajedničkog upravitelja da dokaže takvu svoju legitimaciju prilaganjem dokaza iz kojih se nesumnjivo može zaključiti o utemeljenosti, takve, zakonske ovlasti (kao ugovornog ili prisilnog upravitelja).
Dakle, ako
je postupak radi plaćanja zajedničke pričuve pokrenut po zakonskom zastupniku (upravitelju zgrade) u ime suvlasnika, time da su suvlasnici označeni kao parnične stranke, tada su suvlasnici dužni dokazati aktivnu legitimaciju zemljišnoknjižnim izvatkom ili prilaganjem ugovora o kupnji posebnih dijelova nekretnina.
